Thứ Ba, 10/01/2012, 09:01

Cần thay đổi quan điểm về thu hồi đất

Đất đai được đánh giá là nguồn lực có thể chuyển đổi thành nguồn vốn chủ yếu để phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc chuyển đất thành cơ sở hạ tầng vẫn khó khăn, nhiều bất cập.
TS Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển Hạ tầng, nói với TBKTSG Online về giải pháp cho vấn đề này.

- Ông có thể cho biết vì sao mà giá đất ở nước ta thuộc loại cao trên thế giới và tăng liên tục như hiện nay?
Cần thay đổi quan điểm về thu hồi đất | ảnh 1
TS Phạm Sĩ Liêm-Ảnh Thoa Nguyễn

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Đặc điểm này khiến thị trường đất thực ra chỉ là thị trường quyền sử dụng đất, và chia hai cấp: thị trường cấp 1 chỉ có một bên cung là Nhà nước, thông qua thu hồi đất đang được sử dụng để cung ứng cho các bên thuộc mọi thành phần kinh tế, nhằm chuyển đổi sử dụng; thị trường cấp 2 là các bên cung và cầu thuộc mọi thành phần kinh tế chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất đã được cấp cho nhau.

Thị trường 1 là thị trường độc quyền dẫn đến việc rất dễ lạm quyền, cho nên tham nhũng xảy ra không phải thị trường đất nói chung mà chủ yếu xảy ra ở thị tường đất cấp 1.

Khi nhà nước thực hiện đền bù tiền đất cho người dân, thì có giá đền bù do nhà nước quy định dựa trên mặt bằng giá thị trường của năm trước. Tuy nhiên, giá của thị trường cấp 2 gồm giá tiền đền bù mà nhà nước quy định, cộng với chi phí giao dịch tại thị trường cấp 1 (phí giao dịch có khi cao hơn rất nhiều lần so với giá tiền đền bù) rồi cộng thêm giá thành phát triển và lợi nhuận kỳ vọng của dự án. Cuối cùng là cộng thêm các chi phí giao dịch để hình thành mặt bằng giá trong thị trường cấp 2, mức giá này cao hơn rất nhiều so với mặt bằng giá trong thị trường cấp 1. Tiếp đó, khi ban hành giá đất cho năm sau chính quyền lại phải bám sát mặt bằng giá cuối năm trước và vì vậy nói chung phải đẩy giá trong thị trường cấp 1 lên.

Chu trình hai giá đẩy nhau lên như vậy cứ tiếp tục năm này qua năm khác, khiến giá đất đền bù năm sau luôn cao hơn năm trước. Duy chỉ có năm 2011, khung giá đất được giữ nguyên do thị trường bất động sản suy thoái.

Với cách tính như thế này, thì giá đất mỗi năm một lên, cứ một chu kỳ là lên một bậc. Điều đó có thể lý giải vì sao kinh tế mới chỉ phát triển theo cơ chế thị trường chưa được bao lâu mà giá đất Việt Nam từ không có giá trị đã đến mức giá được đánh giá thuộc hạng cao ở trên thế giới

- Theo ông, cách nào để giải quyết mâu thuẫn nói trên?
Phải coi người có đất mà chúng ta thu hồi là những người góp đất vào sự phát triển của quốc gia, và khi đã góp đất vì sự phát triển thì phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, chứ không đơn thuần là những người bị thu hồi đất và chỉ được nhận tiền đền bù mà thôi.

Để hạ được giá đất trong thị trường cấp 1 thì chúng ta thực hiện chế độ thu hồi đất, chế độ phát triển quỹ đất, tức là thu hồi đất khi chưa có dự án.

Trước tiên, để có thể thu hồi đất một cách dễ dàng, chúng ta cần thay đổi quan điểm. Phải coi người có đất mà chúng ta thu hồi là những người góp đất vào sự phát triển của quốc gia, và khi đã góp đất vì sự phát triển thì phải được hưởng lợi từ sự phát triển đó, chứ không đơn thuần là những người bị thu hồi đất và chỉ được nhận tiền đền bù mà thôi.

Quan điểm ấy được thông suốt thì chúng ta sẽ có cách làm.

Ngoài ra, để có thể hạ giá đất ở thị trường cấp 2 xuống mức hợp lý, cần triển khai mạnh mẽ việc dự trữ đất theo hai phương thức: nhà nước thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc thu hồi và quản lý đất thu hồi khi chưa có dự án; nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho dự án đầu tư.

- Xin cảm ơn ông!

(Theo TBKTSG)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang