Thứ Hai, 30/01/2012, 09:01

Tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất: Thủ tục hành dân

Chính sách không thống nhất, thiếu đồng bộ, văn bản chồng chéo, mâu thuẫn là một nguyên nhân mấu chốt khiến người dân vẫn mãi cực nhọc vì bị hành.
Hai năm qua, nhiều nơi tại Tp.HCM, người dân có miếng đất lớn, muốn tách thửa, xây nhà một phần diện tích phải chuyển mục đích sử dụng toàn bộ diện tích sang đất ở.

Tìm hiểu các khó khăn, vướng mắc của người dân trong quá trình làm các thủ tục liên quan đến nhà đất, chúng tôi nhận thấy: Chính sách không thống nhất, thiếu đồng bộ, văn bản chồng chéo, mâu thuẫn là một nguyên nhân mấu chốt khiến người dân vẫn mãi cực nhọc vì bị hành.

Tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất: Thủ tục hành dân | ảnh 1

Tháng 10/2011, báo Pháp Luật Tp.HCM có loạt bài phản ánh những vướng mắc, khó khăn của người dân trong việc thực hiện theo QĐ 19/2009 của TP về hạn mức tối thiểu khi tách thửa. Tiếp đến, TP có văn bản yêu cầu Sở TN&MT khẩn trương, rà soát gấp việc điều chỉnh QĐ này. Và bất ngờ thay, Sở TN&MT khẳng định: Quy định không vướng mắc, chỉ tại quận, huyện hiểu không thống nhất.

Bị “ép” chuyển mục đích, đóng tiền toàn thửa đất

Ông Huỳnh Văn Bình ở xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn có khu đất 800 m2. Ông định xây biệt thự sân vườn khoảng 300 m2, còn lại vẫn làm sân, trồng cây trái. Tuy nhiên, theo QĐ 19/2009 của TP về hạn mức tối thiểu khi tách thửa, ông không được chuyển mục đích sử dụng một phần như nguyện vọng mà bắt buộc phải chuyển toàn bộ 800 m2 thành đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho toàn bộ diện tích này, trong khi chỉ xây dựng nhà ở có 300 m2.

Còn Bà TTH ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh càng khó khăn hơn. Bà H. có mảnh đất nông nghiệp trồng cây hằng năm từ xưa để lại, diện tích khoảng 1.100 m2. Theo quy hoạch, khu vực này phù hợp quy hoạch đất ở. Nay bà muốn chia cho hai người con, mỗi người 200 m2 để xây nhà ra riêng. Theo hướng dẫn của QĐ 19, bà H. phải làm như dự án nhà ở: Chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ 1.100 m2, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, đường giao thông… Sau đó mới được tách thửa để cho con.

Để “giải cứu” những trường hợp như trên, một số địa phương như Bình Chánh, Gò Vấp linh động cho người dân được chuyển mục đích một phần, bằng diện tích tối thiểu tại QĐ 19 chứ không bắt buộc toàn bộ thửa đất. Tuy nhiên, chỉ được giải quyết lần đầu, còn những lần sau thì phải làm theo đúng quy định. Còn nhiều nơi khác như Hóc Môn… thì người dân vẫn phải chịu, phải thực hiện theo đúng QĐ 19.

Điểm d khoản 2 Điều 3 QĐ 19 quy định trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở như sau: “Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000 m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 điều này. Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000 m2 đến 2.000 m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000 m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của UBND quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa. Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000 m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật”.

Hiểu sai nên mới vướng?

Với cách thể hiện của QĐ 19 như trên, hai năm nay, các quận, huyện đều hiểu một cách thống nhất và cũng chưa thấy Sở TN&MT “thổi còi”: Với đất nông nghiệp muốn chuyển thành đất ở, tách thửa thì phải chuyển mục đích trọn thửa đất, bất kể thửa đất rất lớn (1.000 m2 đến 2.000 m2 và người dân không có nhu cầu chuyển hết, không có khả năng tài chính). Điều đó rất bất hợp lý và khó khăn cho người dân.

Tuy nhiên, mới đây Sở TN&MT đã có văn bản báo cáo TP khẳng định rằng ý định của sở khi xây dựng QĐ 19 không phải là vậy. Theo đó, vướng mắc, bất cập là do “cách hiểu và vận dụng quy định của một số quận, huyện chưa thống nhất”. Sở này cho hay quy định lâu nay đã nói rõ việc chuyển mục đích, tách thửa là theo quy hoạch chi tiết, theo nhu cầu của người sử dụng đất. Chuyển mục đích khác với quy định diện tích tối thiểu để tách thửa, không buộc chuyển mục đích toàn bộ thửa đất khi người sử dụng đất không có nhu cầu. Sở này cho biết đã thống nhất hướng dẫn lại cho các quận, huyện như trên. Hiện nay một số nơi như huyện Hóc Môn đã có văn bản cho phép người dân được chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, không bị bắt buộc phải chuyển trọn thửa như trước.

Trao đổi với báo Pháp Luật TP, đại diện Sở TN&MT cho hay để có căn cứ pháp lý thống nhất cho các quận, huyện áp dụng, Sở đang điều chỉnh QĐ 19, giải thích rõ những quy định bị xem là vướng mắc lâu nay theo hướng trên. Dự định sau tết Sở sẽ trình TP thông qua. “Thực ra QĐ 19 nhiều quy định quá nên dẫn đến có sự rối rắm, lẫn lộn rằng thủ tục giao đất, cho thuê đất, tách thửa, chuyển mục đích cũng phải áp dụng theo. Trong khi văn bản này chỉ cần đáp ứng một mục đích duy nhất là diện tích tối thiểu khi tách thửa đất ở, đất nông nghiệp là bao nhiêu” - vị này cho biết.

Dù là lý do gì, do cơ quan soạn thảo hay do cơ quan thực hiện nhưng hơn hai năm qua, người dân đã gặp bao nhiêu khó khăn, ách tắc trong việc thực hiện quyền của mình.

Tách thửa lại gặp vướng mắc mới

QĐ 19 quy định căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất ở là “phù hợp với quy hoạch (QH) được duyệt”, văn bản không nói rõ là QH nào. Tại một số nơi như Hóc Môn, do QHCT 1/2000 quá thiếu nên lấy QH chung 1/5000 để xét duyệt giải quyết.

Đùng một cái, đến nay huyện này ngưng tiếp nhận hồ sơ bởi Sở TN&MT khẳng định: QH được duyệt ở đây là QH 1/2000. Hiện, tại huyện này, rất nhiều hồ sơ tách thửa bị ách tắc do diện tích đất được phủ QHCT 1/2000 của cả huyện chưa tới 30%. “Đúng là quy định chung chung nên dẫn đến hiểu nhiều cách. Sau đó các sở họp và ý kiến chung, đặc biệt là Sở Quy hoạch Kiến trúc, là chỉ áp dụng cho khu vực 1/2000 vì QH chung rất mơ hồ, không thể làm căn cứ để cho phép tách thửa. Còn quận, huyện nào chậm làm QH 1/2000 thì phải đẩy nhanh tiến độ lên” - một lãnh đạo Sở TN&MT giải thích.

(Theo PLTP)

Theo cảnh báo của TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), những cú sốc từ bên ngoài có thể sẽ khiến tỷ giá và lãi suất năm 2017 tăng, tác động dây chuyền tới thị trường bất động sản.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang