Thứ Tư, 01/02/2012, 11:01

Cách thu thuế từ chuyển nhượng BĐS chưa hợp lý?

Thông tư số 12/2011/TT-BTC cho biết, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu thuế suất là 25%.
Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất là 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được các chuyên gia cho là thiếu hợp lý…

Cách thu thuế từ chuyển nhượng BĐS chưa hợp lý? | ảnh 1

Không có căn cứ xác định mức giá không phù hợp

Dưới cái nhìn của người trong cuộc, TS Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất, cho rằng, quy định này có 2 điểm chưa hợp lý. Việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản (BĐS0 của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.

Như vậy, tại thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế TNCN, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với giá thị trường. “Việc cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng hợp đồng không phù hợp giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan” – TS. Nga nhận định.

Mặt khác, thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng là khác nhau, cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.

TS. Nga cho rằng, “giá thị trường có thể biến động rất lớn, thực tế có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường, do chủ đầu tư giảm giá bán hoặc do sự sụt giảm giá chung của thị trường”. Vì vậy, nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết là không phù hợp.

Cơ quan thuế cũng không thể tham khảo giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS, vì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, về mặt pháp lý, không phải là mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định hợp đồng mua bán nhà ở là đối tượng được thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, nếu lấy thông tin về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS là không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc chuyển nhượng phần vốn mà người mua nhà đã thanh toán cho chủ đầu tư kèm theo các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà trong hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, người nhận chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán phần giá bán nhà còn lại cho chủ đầu tư.

Vì vậy, đối với số tiền còn lại của giá bán nhà quy định trong hợp đồng mà người mua nhà chưa thanh toán, vì chưa phát sinh trên thực tế, nên không có sự chuyển nhượng phần vốn này. “Vì vậy, việc quy định trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp” – bà Nga nói.

Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất?

Để khắc phục những bất cập nói trên, bà Nga cho rằng, cần sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng BĐS là nhà ở đã được bàn giao hay đang xây dựng, chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công? BĐS là đất thuộc dự án khu đô thị, dự án khu nhà ở đã phân lô bán nền nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc quyền sở hữu đầu tiên của người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hay chưa?.

“Để đơn giản trong việc xác định thu nhập chịu thuế và áp dụng mức thuế suất đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề xuất chỉ nên áp dụng một mức thuế suất là 2% đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” – bà Nga đề xuất.

Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng thấp hơn số tiền phải thanh toán tương ứng với thời điểm thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà được xác định theo giá bán nhà và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, thì áp dung mức thuế suất 2% trên tổng số tiền nằm trong giá mua nhà mà người mua phải thực hiện thanh toán, được xác định theo giá mua và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng.

(Theo PLVN)

Theo Bộ Giao thông vận tải (GTVT), dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sẽ đưa vào khai thác thử vào tháng 11/2017 và đến tháng 2/2018 sẽ đưa vào khai thác thương mại.
Cân nhắc kỹ khi đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp; cẩn trọng khi bỏ tiền vào BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng; theo sát diễn biến của chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ hai... là những khuyến cáo cho giới đầu tư địa ốc trong năm 2017.
Sáng 03/02, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã kiểm tra tình hình thi công các công trình trọng điểm của thành phố tại nút giao thông phía Tây cầu sông Hàn và nút giao thông Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận Gò Vấp về việc điều chỉnh quy hoạch một số khu vực tại quận Gò Vấp.
Các nhà phân tích lo ngại việc phát triển ồ ạt nhiều dự án nhà ở, bỏ xa nhu cầu thực tế ở bang Johor, Malaysia sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm xuất hiện những khu dân cư vắng bóng người ở.
Gói vay nhà ở xã hội năm 2017 hiện vẫn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm sau khi gói vay 30 nghìn tỷ kết thúc. Dưới đây là buổi trò chuyện của ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) với PV báo Lao động về chủ đề này.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang