Thứ Tư, 01/02/2012, 11:01

Cách thu thuế từ chuyển nhượng BĐS chưa hợp lý?

Thông tư số 12/2011/TT-BTC cho biết, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chịu thuế suất là 25%.
Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất là 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này được các chuyên gia cho là thiếu hợp lý…

Cách thu thuế từ chuyển nhượng BĐS chưa hợp lý? | ảnh 1

Không có căn cứ xác định mức giá không phù hợp

Dưới cái nhìn của người trong cuộc, TS Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tập đoàn Đầu tư xây dựng nhà đất, cho rằng, quy định này có 2 điểm chưa hợp lý. Việc cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế trên cơ sở tham khảo giá tại sàn giao dịch bất động sản (BĐS0 của chủ đầu tư dự án hoặc sàn giao dịch BĐS nơi có BĐS chuyển nhượng chỉ được thực hiện sau khi cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế.

Như vậy, tại thời điểm cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai nộp thuế TNCN, không có căn cứ xác đáng nào để khẳng định được là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phù hợp với giá thị trường. “Việc cơ quan thuế xác định giá chuyển nhượng hợp đồng không phù hợp giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan” – TS. Nga nhận định.

Mặt khác, thời điểm nhà ở được bán thông qua sàn giao dịch BĐS và thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng là khác nhau, cách xa nhau, trong khi giá thị trường được xác định tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.

TS. Nga cho rằng, “giá thị trường có thể biến động rất lớn, thực tế có những dự án giá nhà ở trong thời điểm hiện tại thấp hơn nhiều so với giá tại thời điểm chủ đầu tư bán nhà ở ra thị trường, do chủ đầu tư giảm giá bán hoặc do sự sụt giảm giá chung của thị trường”. Vì vậy, nếu lấy giá tại thời điểm nhà ở được giao dịch từ trước để xác định giá thị trường tại thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết là không phù hợp.

Cơ quan thuế cũng không thể tham khảo giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS, vì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, về mặt pháp lý, không phải là mua bán nhà ở. Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định hợp đồng mua bán nhà ở là đối tượng được thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, nếu lấy thông tin về giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại sàn giao dịch BĐS là không phù hợp, thiếu căn cứ pháp lý.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc chuyển nhượng phần vốn mà người mua nhà đã thanh toán cho chủ đầu tư kèm theo các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà trong hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, người nhận chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán phần giá bán nhà còn lại cho chủ đầu tư.

Vì vậy, đối với số tiền còn lại của giá bán nhà quy định trong hợp đồng mà người mua nhà chưa thanh toán, vì chưa phát sinh trên thực tế, nên không có sự chuyển nhượng phần vốn này. “Vì vậy, việc quy định trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp” – bà Nga nói.

Chỉ nên áp dụng một mức thuế suất?

Để khắc phục những bất cập nói trên, bà Nga cho rằng, cần sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng BĐS là nhà ở đã được bàn giao hay đang xây dựng, chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công? BĐS là đất thuộc dự án khu đô thị, dự án khu nhà ở đã phân lô bán nền nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc quyền sở hữu đầu tiên của người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hay chưa?.

“Để đơn giản trong việc xác định thu nhập chịu thuế và áp dụng mức thuế suất đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đề xuất chỉ nên áp dụng một mức thuế suất là 2% đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” – bà Nga đề xuất.

Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng thấp hơn số tiền phải thanh toán tương ứng với thời điểm thanh toán theo hợp đồng mua bán nhà được xác định theo giá bán nhà và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, thì áp dung mức thuế suất 2% trên tổng số tiền nằm trong giá mua nhà mà người mua phải thực hiện thanh toán, được xác định theo giá mua và tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tương ứng tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng.

(Theo PLVN)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang