Thứ Năm, 02/02/2012, 09:01

Thị trường BĐS sắp đến vùng đáy?

Đã có nhiều chuyên gia đưa ra nhận định và dự báo về thị trường BĐS, hầu hết đều ngổn ngang và ủ ê. Ngoại trừ những dự báo khá tích cực cho phân khúc nhà giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng trở lại, không ai dám đoán chắc về triển vọng cho các phân khúc khác.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang được ví như một nồi hầm nhừ, với hàng trăm ngàn căn hộ và nhiều diện tích đất nền bị trộn chung trong tình trạng đóng băng dài hạn.

"Nồi hầm nhừ” của những dự báo

“Melting pot”- nồi hầm nhừ, một khái niệm của văn hoá Mỹ mới du nhập vào Việt Nam, được ví trong lĩnh vực bất động sản không mang sắc thái tự hào như của người Mỹ khi nói về nền văn hóa đa sắc tộc của họ.

Đầu năm nay, cái “nồi hầm nhừ” của thị trường BĐS lại có dịp thể hiện tính đa sắc thái của nó. Sắc thái ấy nằm trong các nhận định và dự báo về thị trường, hầu hết đều ngổn ngang và ủ ê. Ngoại trừ những dự báo khá tích cực cho phân khúc nhà giá rẻ từ 1 - 2 tỷ đồng trở lại, không ai dám đoán chắc về triển vọng cho các phân khúc khác.

Vị chuyên gia hiếm hoi có cái nhìn tương đối lạc quan về thị trường BĐS trong năm 2012 lại là một người nước ngoài, CEO của Hãng tư vấn BĐS CBRE, ông Marc Townsend. Tuy nhiên, Marc đã không lý giải được một cách rõ ràng lý do của những dự báo đi ngược đám đông, ngoài sự giải thích khá mơ hồ về cơ sở lạm phát được kéo giảm.

Nếu chỉ so về tinh thần dự báo, rõ ràng là thị trường năm 2012 có thể tồi tệ hơn nhiều, thậm chí hơn rất nhiều so với năm 2010, 2011. Bởi trong giai đoạn sát Tết năm 2010, bất chấp việc thị trường BĐS vẫn còn nằm trong vùng dư chấn của cơn khủng hoảng kinh tế thế giới một năm trước đó, không khí bình luận lại không đến nỗi quá ảm đạm. Nguồn cơn là gói kích thích kinh tế của Chính phủ trị giá 143.000 tỷ đồng (tương đương 8 tỷ USD), ban hành vào tháng 12/2008. Chỉ sau khi có gói kích cầu, những kiến nghị về phục hồi thị trường BĐS của Bộ Xây dựng mới trở nên có ý nghĩa, giúp cho giá nhà đất Thủ đô hồi phục lại từ vùng đáy của nó, tạo tiền đề cho mặt bằng giá này tăng gấp 2 - 3 lần vào cuối năm 2009. Những dự báo lạc quan của giới phân tích BĐS vào cuối năm 2009 vì thế cũng đã “vô tình” được xác nhận.

Thị trường BĐS sắp đến vùng đáy? | ảnh 1

Một lần nữa, Bộ Xây dựng lại đưa ra những biện pháp phát triển thị trường BĐS vào cuối năm 2010, càng kích thích cho sức bật của thị trường này. Nhờ vào đà tăng bất ngờ và bất thường của thị trường Hà Nội và Đà Nẵng, hoạt động dự báo của giới chuyên gia đã trở nên sôi nổi, theo chiều hướng lạc quan hơn nhiều vào sát Tết năm 2011. Nhưng Nghị quyết 11 về thắt chặt chi tiêu, đầu tư công và do đó, thắt chặt tín dụng không khác mấy quy định tăng dự trữ bắt buộc của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 2/2008 khiến thị trường BĐS năm 2011 lâm vào cảnh đóng băng. Năm 2011 đã trở thành cơn ác mộng đối với giới kinh doanh BĐS. Hầu hết các dự báo lạc quan vì thế mà đổ sông đổ biển. Hiển nhiên, rút kinh nghiệm xương máu của năm 2011, tinh thần dự báo cho năm 2012 lại trở về co cụm, thận trọng.

Sắc thái nào cho “melting pot” năm 2012?

Nếu thị trường BĐS vận động theo tính chu kỳ  3 - 4 năm, thì hoạt động dự báo cũng tương tự như thế. Đặc điểm này càng được củng cố hơn khi thị trường BĐS, trong bối cảnh của hầu hết các thị trường đầu cơ ở Việt Nam, luôn theo quy luật tâm lý đám đông. Những dự báo về triển vọng của thị trường cũng hỗn độn trong cái “nồi hầm nhừ” của vô số thực trạng và giải pháp. Tinh thần dự báo cho năm 2012 đang trở lại trạng thái chán chường, vô vọng như giai đoạn đáy khủng hoảng năm 2008. Đây phải chăng cũng là một dấu hiệu để “bắt đáy”?

Thị trường đầu cơ sinh ra trong sự ảm đạm và phát triển trong hoài nghi. Năm 2011, trải qua hai cơn vật vã đáo hạn thanh toán cho ngân hàng vào giữa năm và cuối năm, doanh nghiệp BĐS đã trở nên kiệt quệ. Cho đến khi phần lớn DN BĐS bên bờ vực phá sản, rất có thể hoạt động đầu cơ bắt đầu hình thành.

Thật ra, những dấu hiệu đầu tiên đã bắt đầu xuất hiện vào quý I/2010 ở thị trường BĐS phía Nam, với mặt bằng giá đất nền đã tạo được thế đi ngang sau đợt lao dốc trầm kha trong thời gian khủng hoảng và hậu khủng hoảng 2008. Từ đó đến nay, bất chấp những chấn động việc bán phá giá của phân khúc căn hộ cao cấp, mặt bằng giá đất nền tại Tp.HCM và một số tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, kể cả Long An chỉ đi ngang hoặc tăng mà không giảm tiếp.

Hoạt động gom hàng giá rẻ, hoặc được coi là giá vùng đáy, cũng đã manh nha tại các khu vực này. Sôi động nhất là ở Bình Dương và khu vực quận 2, quận 9 tại Tp.HCM. Cũng bởi thế, không mấy ngạc nhiên là trong bối cảnh quá trầm lắng về mật độ giao dịch, giá đất nền ở Thành phố mới Bình Dương hay tại dự án An Phú - An Khánh ở Tp.HCM vẫn theo biểu đồ răng cưa hướng lên, đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Cùng với hoạt động gom hàng giá rẻ là làn sóng M & A BĐS, được xác nhận một cách chắc chắn trong năm 2011. Ngoài những vụ việc thâu tóm, chuyển nhượng dự án đã được công bố, có thể còn những thương vụ kín đáo hơn và được đạo diễn bởi bàn tay của ngân hàng, những ông chủ nợ.

Không phải tự nhiên mà CEO của một doanh nghiệp BĐS đã dự báo làn sóng M/A BĐS có thể kéo dài đến quý III năm nay. Cũng không phải vô cớ mà một số doanh nghiệp BĐS đã được “giải thoát”, nhưng với cái giá đắt đỏ là phải gán nợ cho ngân hàng một phần tài sản của họ, dĩ nhiên với cái giá ít đắt đỏ hơn hẳn. Phải chăng chỉ sau khi việc gom hàng hoàn tất sứ mệnh của nó, quá trình làm nhừ  “Melting - pot” mới bắt đầu?

(Theo ĐTCK)


UBND Tp.HCM đã quyết định mở rộng khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh với tổng diện tích khoảng 110ha. Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh làm chủ đầu tư.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang