Thứ Tư, 22/02/2012, 12:01

Làm sao hợp thức hóa giấy tờ đất ở Lái Thiêu?

Hỏi: Tôi có một người bạn ở Bình Dương, cách đây 2 năm bạn tôi có mua một miếng đất khoảng 50m2 tại thị trấn Lái Thiêu nhưng không có bất kỳ giấy tờ gì ngoài bản thỏa thuận mua bán viết tay giữa 2 bên và có người làm chứng, cũng không có xác nhận của UBND xã, phường.
Xin hỏi nếu bạn tôi bây giờ muốn làm giấy tờ cho hợp thức theo pháp luật thì phải làm sao, cần những bước gì, làm ở đâu? Và nếu bạn tôi muốn bán cho người khác mà không để xảy ra tranh chấp về sau thì phải làm như thế nào? Hợi (hoi.sahacan@...)

Trả lời

Theo quy định tại điều 106 của Luật đất đai 2003, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định cụ thể kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành văn bản và theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (đã được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006), hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

Căn cứ vào thông tin bạn nêu, việc nhận chuyển nhượng diễn ra cách đây hai năm, nghĩa là sau ngày 1/1/2008, nhưng lại bằng giấy tay vi phạm quy định pháp luật nên giao dịch này sẽ không được công nhận. Việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người mua khó thể thực hiện.

Để được cấp giấy chứng nhận, người mua cần liên hệ với bên bán lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục luật định, có sự chứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý vấn đề quy hoạch và quy định về giới hạn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại địa phương (nếu miếng đất đã nhận chuyển nhượng là một phần được tách ra từ một diện tích đất chung) nhằm đảm bảo: (i) diện tích đất này có mục đích sử dụng phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng mà người mua mong muốn; và (ii) đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa để được công nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Cụ thể, tại thị trấn Lái Thiêu, tỉnh Bình Dương, theo quyết định 36/2011/QĐ-UBND ngày 12/9/2011 của UBND tỉnh Bình Dương, điều kiện đối với diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa phải là 80m2 và chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên. Nếu phần đất tách thửa không đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu này sẽ không được cấp giấy chứng nhận. Xét trong trường hợp diện tích đất bạn nêu là chưa đủ điều kiện.

Do diện tích đất này chưa đủ điều kiện để tách thửa và hơn nữa việc chuyển nhượng lại bằng giấy tay nên người mua cũng chỉ có thể chuyển nhượng lại cho người khác bằng giấy tay một cách không hợp pháp.

Tranh chấp dễ dàng xảy ra và quyền lợi của các bên có thể bị xâm hại nếu các bên thiếu thiện chí hợp tác cùng nhau. Rất mong bạn của bạn không nên tiếp tục thực hiện giao dịch vi phạm quy định pháp luật, đồng thời cố gắng liên hệ người bán trước đây để tiến hành lại thủ tục mua bán một cách hợp pháp.

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

Ông Cường đã ngoài 70 tuổi rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh (Tp.HCM), tuy nhiên giao dịch bị đình lại ở khâu công chứng vì tài sản do 2 vợ chồng đồng sở hữu nhưng người vợ mắc bệnh tâm thần.
Hỏi: Hiện tại, gia đình tôi có mảnh đất diện tích gần 100m2 xây nhà do bố tôi để lại từ năm 2002 (có Hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực). Nhà tôi sống yên ổn từ đó đến nay, có đóng thuế đầy đủ nhưng do một số lý do tôi chưa đi làm sổ đỏ. Sắp tới, Nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất nhà tôi vì có dự án làm đường. Xin hỏi với trường hợp của gia đình tôi thì có được bồi thường phần đất mà nhà nước thu hồi không?
Hỏi: Tôi đang chuẩn ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư thì hay tin dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Hiện giờ tôi đang rất hoang mang, không biết có nên mua căn hộ đó hay không? (Anh Thư)
Hỏi: Tôi có căn nhà ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức, đã xuống cấp nên tháng 11/2014 tôi làm đơn xin phép UBND phường sửa chữa căn nhà với nội dung nâng nền, thay ván, nâng mái, thay các loại cửa... Đơn của tôi đã được UBND phường chấp nhận.
Hỏi: Khi lập hồ sơ mời thầu, để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất sẽ căn cứ quy định nào của pháp luật? Nhà đầu tư trúng thầu dự án có được hưởng chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất hay không?
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang