Thứ Bảy, 03/03/2012, 09:01

Không nên chia nhỏ diện tích căn hộ?

Một số DN linh động xin phép thay đổi diện tích căn hộ lớn thành nhiều không gian nhỏ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng và khai thác hiệu quả dự án. Tuy nhiên, đây không phải là bài thuốc đúng cho mô hình nhà ở xã hội.
Không nên chia nhỏ diện tích căn hộ? | ảnh 1
Một góc kiến trúc Tp.HCM

PGS-TS Nguyễn Văn Hiệp, một chuyên gia trong ngành xây dựng nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc rõ nét trong năm 2012.

Trong một thời gian dài, sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển mạnh nhờ một số tiền đề như: tốc độ tăng trưởng hàng năm cao hơn bình quân của thế giới và châu Á; có nhiều BĐS cũ bị hư hại, xuống cấp, cần cải tạo và xây dựng mới; kinh tế chung của đất nước phát triển kéo theo nhu cầu về nhà ở của tầng lớp khá giả và trung lưu; và chính sách định hướng vĩ mô với cơ chế thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.

Tuy nhiên, trên bước đường phát triển, thị trường BĐS cũng tồn tại không ít “lỗ hổng”: Diện tích đất công bị thu hẹp, đầu cơ đất nhiều nhưng khả năng thu hồi lại để sử dụng đúng mục đích rất thấp, hỗ trợ tín dụng cho BĐS khá dễ dãi, giá chuyển nhượng BĐS khá cao so với thu nhập. Đến khi thị trường BĐS thoái trào, xuất hiện tình trạng cung nhiều hơn cầu khiến doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với sự tồn đọng vốn và các khoản nợ tín dụng.

Từ đầu năm 2012 đến nay, ông Hiệp cho biết, có rất nhiều dự án bị ngưng trệ vì nhiều lý do, trong đó, nhiều nhà đầu tư lo ngại không thu hồi được vốn vì sự ảm đạm của thị trường.

Sai lầm phổ biến của các nhà đầu tư BĐS là tâm lý “bầy đàn”, nghĩ rằng BĐS sẽ liên tục lên giá, lãi cao nên quyết định đầu tư vào lĩnh vực mà mình không có chuyên môn, không nghiên cứu kỹ. Do đó, phần nào dẫn đến việc đầu tư lệch phân khúc.

Trong khi nhu cầu của thị trường tập trung vào nhà ở có diện tích và giá cả trung bình thì hầu hết các dự án đều đánh mạnh vào căn hộ cao cấp có diện tích lớn.

Ngoài ra, hiện nay giá nhà ở Việt Nam mà đặc biệt là ở Tp.HCM và Hà Nội đã rất cao so với mặt bằng chung của khu vực và thế giới.

Tại Tp.HCM, số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu dù thành phố có chính sách phát triển. Vì vậy, một số DN linh động xin phép thay đổi diện tích căn hộ lớn thành nhiều không gian nhỏ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng và khai thác hiệu quả dự án.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, ý tưởng này khó khả thi về nhiều mặt như kết cấu, không gian sống, quản lý hành chính tại địa phương. Đây không phải là bài thuốc đúng cho mô hình nhà ở xã hội.

Hiện nay, DN tham gia các dự án nhà ở xã hội phải tự đi vay, tự đầu tư nhưng quyết định giá bán là Nhà nước. Dù được phép cho thuê nhưng lại phát sinh nhiều vấn đề đau đầu cho doanh nghiệp.

Cơ chế chưa hợp lý này khiến không ít DN ngán ngại đầu tư cho phân khúc này. Mô hình phù hợp nhất, theo ông Hiệp đó là: DN đầu tư, TP mua lại và quản lý (theo hình thức đổi dự án).

Để cải thiện và xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, ông Hiệp đề xuất, về mặt quản lý vĩ mô, Nhà nước cần sớm hạ lãi suất, đẩy mạnh các công trình nhà ở xã hội, nhà giá thấp bằng nguồn ngân sách, nguồn vay ưu đãi, kể cả việc mua lại dự án, sản phẩm của DN.

Bên cạnh đó, cần thành lập đơn vị quản lý và phát triển quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước; hình thành và xã hội hóa các công ty chuyên ngành quản lý BĐS; cân nhắc những loại hình đầu tư nào là sản xuất, phi sản xuất để có chính sách phù hợp; điều chỉnh các chính sách ưu đãi cho DN đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường.

Với các nhà đầu tư BĐS, ông Hiệp cho rằng ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang đầu tư đúng cầu thị trường, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội.

Với những dự án BĐS thương mại đang thiếu vốn, nhà đầu tư nên đăng ký xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ưu đãi (không khuyến khích vay để giải phóng mặt bằng).

Với những nhà đầu tư có đủ vốn thì đây là thời điểm không nên vội vàng, cần tập trung mạnh vào khâu “chuẩn bị đầu tư”: tính toán cụ thể, chi tiết chi phí để giảm giá thành, giá bán và đẩy mạnh các hình thức ưu đãi khách hàng. Trong tình huống xấu nhất, sẵn sàng chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác.

Tuy thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn không ít khó khăn nhưng đã có định hướng phát triển lành mạnh trong tương lai. Với Chỉ thị 2196/CT-TTg ban hành ngày 6/12/2011 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, các nhà đầu tư có thể tìm thấy cho mình một hướng đi phù hợp với thực tế thị trường và những điều kiện mà chính sách hỗ trợ.

(Theo DNSG)

Giá đất nền Sài Gòn lại tiếp tục lên "cơn sốt" sau mấy tháng tạm lắng nhờ sự can thiệp kịp thời của chính quyền. Đất sốt khiến nhiều người lao vào kiếm lời, nhưng nếu không thận trọng, nhà đầu tư rất dễ dính bẫy của các môi giới.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, cơn sốt nhà đất hiện nay tại các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế chủ yếu do tâm lý đám đông mà không tuân theo quy luật hay yếu tố nào của thị trường.
UBND tỉnh Điện Biên vừa thống nhất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới (KĐTM) Nam Thanh Trường, trong đó nâng tổng diện tích xây dựng tăng lên 36,23 ha.
Thủ tướng Campuchia Hun Sen cảnh báo các chủ đầu tư nếu không triển khai xây dựng dự án BĐS đã được phê duyệt trên các đảo thì sẽ phải hoàn trả đất cho chính phủ.
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang