Thứ Hai, 05/03/2012, 09:01

Mổ xẻ chuyện "bán tháo" trên thị trường BĐS Việt

Thời gian vừa qua thị trường BĐS ghi nhận những đợt giảm giá liên tiếp của các nhà đầu tư thứ cấp. Có hay không chuyện bán tháo BĐS và thực hư của sự việc này là gì?
Có thể thấy hiện tượng các dự án BĐS (phân lô, phân nền), căn hộ chung cư vừa qua đã có hiện tượng giảm giá đồng loạt nhằm tìm kiếm khách hàng và thu hồi vốn vì vốn vay toàn là đi vay với mức lãi suất cắt cổ. Nhưng không thể bán đổ bán tháo thành công được vì làm gì có khách hàng mà bán? Tiền đâu để mà mua, cũng như đầu tư thứ cấp thì cũng chẳng hòng kiếm lợi nhanh... Và giá gọi là "bán tháo" nhưng không thể nào là thực được vì không thể xác định chính xác trong điều kiện bất ổn về mọi mặt hiện nay.

Mổ xẻ chuyện "bán tháo" trên thị trường BĐS Việt | ảnh 1
Một khu chung cư căn hộ cao tầng

Có thể nói rằng nếu có thể bán tháo BĐS VN cho ai? Chỉ có thể là các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với hy vọng sẽ mua được những bất động sản giá rẻ nhưng  có thể được không? Điều đó  họ cũng rất tinh nhanh và có nhiều chiến thuật vì họ đã đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận và phải có khách hàng để bán chứ?

Thứ hai họ mong đợi là giá BĐS VN đang thuộc những nhà đầu tư trong nước  sở hữu sẽ phải giảm giá một nửa, hoặc hai phần ba như đã từng xảy ra tại khu vực Châu Mỹ Latin... Để họ dễ ràng mua lại và đầu cơ. Nhưng điều này sẽ khó có thể sảy ra ở thị trường BĐS VN vì sao nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này 80-90% là đi vay ngân hàng với lãi suất cao ngất như vậy thì có bán tháo như thế cũng không đủ trả vốn và lãi cho ngân hàng. Do vậy họ sẽ không thể bán tháo nếu còn cửa khác ....?

Thứ ba có thể thấy  tại Châu Á vẫn giữ được đà tăng trưởng, và giá bất động sản giảm ởViệt Nam không phải do xả hàng mà do chính sách thắt chặt tiền tệ bịsiết chặt. Đó chỉ là áp lực tạm thời; nếu chính sách được điều chỉnh, thì trường bất động sản sẽ có cách phát huy tác dụng theo chu kỳ "đóng băng" rồi lại "cơn sốt"...có thể chẳng hạn? Đó vẫn là tư duy của những nhà đầu tư BĐS và "vàng" xưa và nay.

Hiện nay Việt nam hay ngay cả một số nước khác, mặc dù cơn khủng hoảng qua rồi nhưng lãi suất không giảm được lý do thanh khoản của ngân hàng vẫn tiếp tục khó khăn. Người gởi tiền chưa tin vào tình hình kinh tế vĩ mô vững chắc; người đi vay chưa tin môi trường kinh doanh sẽ thuận lợi; và người cho vay chưa tin rủi ro đã hết trên thị trường như chứng khoán bất động sản và kinh doanh hàng hóa.

 Điều đó có phần nào đúng theo chiều thuận nhưng nhìn lại thì ta cần xem lại việc kinh doanh tiền tệ của hệ thống Ngân hàng VN còn quá nhiều bất ổn và là nguyên nhân chính dẫn đến lũng đoạn nền kinh tế và làm bất ổn và tê liệt khả năng hoạt động  kinh doanh của các doanh nghiệp trong đó có Kinh doanh BĐS.

Như vậy vấn đề thị trường BĐS hiện nay cần phải được xác định lại nguồn cầu, nguồn cung và nguồn vốn  nếu cả ba vấn đề này chưa xác định rõ ràng và các bên đều do dự, e ngại, dẫn đến việc tiền gởi giảm và thanh khoản sụt giảm. Nợ xấu tiếp tục tăng lên, trở thành gánh năng không chỉ cho hệ thống ngân hàng mà cả nền kinh tế.

Mà ta thấy lạm phát bắt đầu giảm nhưng lãi suất không giảm là vì sao? Ta cho là  nguyên do hiện các ngân hàng đang gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản. Nguồn gốc của thanh khoản là nợ xấu, phần lớn là từ bất động sản. Đó không phải là tất cả mà bản thân các ngân hàng cũng không tự chủ về "sức khỏe".

Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng đồng quan điểm cho rằng chưa có hiện tượng tháo bất động sản ở Việt Nam mặc dù đâu đó có việc hạ giá bán.

Câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn vốn, và vấn đề này đang gặp khó khăn vì tính thanh khoản của các ngân hàng. Hơn nữa,ngay cả khi tín dụng được tháo gỡ, khó nhà đầu tư nào chịu nổi lãi suất như hiện nay. Vấn đề ta cứ nêu ra, đề ra kế hoạch này đề án khác cho các doanh nghiệp tháo gỡ kiểu "giải quyết tạm thời ". Đến giờ này thì sẽ không ổn được? Vì sao cái khả năng thực tế của cả người mua và người bán đều không có thì bán tháo cho ai? Tính chất của vấn đề vẫn là phải xác định nguồn vốn (sau đó đến thị trường nguồn cầu và nguồn cung).

Nếu vấn đề giải quyết thanh khoản của ngân hàng còn nhiều nan giải, dù có một số biện pháp đang được triển khai, trong đó có việc tăng cung tiền, điều hòa vốn giữa các ngân hàng. Nhưng thực chất sẽ rất khó điều phối.

“Nếu việc giải quyết vấn đề thanh khoản của các ngân hàng có chuyển biến tích cực ở quý 2 thì sang quý 3 và quý bốn lãi suất ngân hàng mới có thể hạ nhiệt. Như hiện nay việc hạ lãi suất vẫn đang nằm trong giai đoạn ảo vì 99% lãi suất cho các doanh hoặc cá nhân đã vay của ngân hàng là để đầu tư BĐS đều nằm ở diện nhóm phi sản xuất do vậy họ đang phải "uốn mình" chịu đựng và chi trả với mức không dưới 22% năm như hiện nay thì làm sao chịu đựng được đến quý 4.

Bản thân các ngân hàng cũng không chịu điều chỉnh và vẫn cố tình giữ mức lãi suất ấy với các doanh nghiệp và cá nhân đã vay theo "hướng dẫn" hay "môi giới" từ lúc lập hồ sơ vay rồi?  Cần làm rõ việc này và giải phóng cho các khoản vay "không đúng " mục đích và quy định này và lập lại hồ sơ chuyển về khu vực lãi suất cho vay ở khu vực sản xuất. Vì 100% người đi vay, doanh nghiệp đi vay là để kinh doanh và đầu tư nhưng ngân hàng đều tư vấn cho vay kiểu đầu tư BĐS nhưng thực tế là không như thế hoặc nếu có cũng là con số ảo?

Mặc dù  Chính phủ đã có chỉ thị riêng về thị trường bất động sản, theo đó sẽ tăng cường quản lý thị trường bất động sản và đồng thời linh hoạt tín dụng cho một số nhóm đối tượng ngoại trừ việc vay xây mới, vay đầu cơ. Một số định chế tài chính đang được nghiên cứu và có thể sẽ triển khai trong năm nay nhằm cung cấp thêm nguồn tài chính cho thị trường này bên cạnh ngân hàng. Nhưng thực chất có triển khai được không và nếu có triển khai thì vẫn kiểu vòng vo rồi chuyển về kế "nguyễn y vân" theo cách kinh doanh "tiền tệ" của hệ thống ngân hàng  như hiện nay?

Rồi Bộ Xây dựng vừa trình đề án quỹ tiết kiệm và phát triển nhà ở,và đang lấy ý kiến bộ ngành liên quan. Đây là quỹ đóng, và sẽ cho vay xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Quỹ sẽ cho thành viên vay một khi đã gởi tiết kiệm được 30% giá trị căn nhà muốn mua, và mức vay bằng 3 lần số tiền gửi. Thời gian vay 15 năm với lãi suất bằng phân nửa lãi suất thị trường tiền gửi + 1% - 2%/năm.

Quỹ sẽ công khai mức đóng góp cho từng cá nhân gửi tiền, công khai thông tin tài chính của quỹ để công luận và mọi người theo dõi. Dự kiến Tp.HCM và Hà Nội sẽ thực hiện quỹ này vài tháng tới.

Ngoài ra, đề án thành lập ngân hàng phát triển nhà ở nhà được đang soạn thảo và trinh Thủ tướng, theo đó Ngân hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long sẽ giữ vai trò nòng cốt, và cũng có thể là một công ty tài chính trực thuộcngân hàng trung ương chuyên về nhà ở và cho vay nhà ở.

Khác với quỹ, nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu từ ODA, ngân sách, trái phiếu chính phủ và trái phiếu nhà ở. Điều đặc biệt là ngân hàng chỉ cho vay để mua nhà và thuê nhà với lãi suất ưu đãi với thời hạn từ 15 - 20 năm, không cho vay để phát triển dự án nhà ở.

“Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững phải có sự hỗ trợ mạnh mẽ phía cầu, nghĩa là có người mua…Nếu chỉ hỗ trợ vốn tạo lập dự án mà không ai mua vì có tiền đâu mà mua và mua để làm gì? Đều còn trong "mờ ảo".

Đó cũng mới chỉ là đề án thành lập quỹ  thôi nếu được thực hiện trong năm nay thì cũng phải mất từ 3 – 5 năm sau mới có tác dụng vì cũng phải mất thời gian huy động vốn góp, do vậy chỉ có tác động dài hạn. Còn hiện nay nguồn vốn riêng ngân hàng đã cho vay bất động sản đã chiếm 60% đến 70 % vốn ngân hàng rồi thì liệu việc bán tháo BĐS có thể sảy ra không? Điều đó là không thể vì nếu có bán tháo thì bán ở giá nào cho đủ bù lỗ việc vay tiền đầu tư ảo vào đây? Thậm chí như đã nói ở trên các doanh nghiệp khác vay tiền để kinh doanh hoạt động sản xuất và đầu tư khác nhưng ngân hàng vẫn hướng dẫn làm hồ sơ cho vay để đầu tư BĐS thế thì có BĐS thực đâu mà "bán tháo" để trả nợ? Còn nếu ngân hàng chỉ mong huy động vốn  với số vốn dao động từ 5 – 10 ngàn tỉ đồng chưa thấm vào đâu so với nhu cầu của thị trường.

Điều đó khẳng định tất cả mọi vấn đề bất ổn của các loại thị trường và nền kinh tế hiện nay bắt đầu từ nguyên nhân chính là bất ổn tại hệ thống ngân hàng và kinh doanh tài chính thao túng. Do vậy việc thực hiện các đề án, dư án... gì gì đi nữa hay có "bán tháo " "thật hay giả " đều khó thực hiện nếu vấn đề lãi suất trong kinh doanh tài chính không tự đưa về ổn định theo quy luật kinh doanh là dưới 10% thì mọi doanh nghiệp và cả nền kinh tế sẽ còn nhiều khó khăn và bất ổn? Sẽ chẳng có chuyện "bán tháo" BĐS mà có bán cũng chẳng có người mua?

(Theo Tamnhin.net)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang