Thứ Ba, 06/03/2012, 09:01

Nên có những đổi mới trong việc chuyển dịch đất đai

Mặc dù luật Đất đai 1993 ghi rằng nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng trên thực tế, cơ chế nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự án (DA).
Đây là một mâu thuẫn pháp luật rất tự nhiên vì nhà đầu tư (NĐT) cũng không được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ) từ hộ gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi ích quốc gia.

Nên có những đổi mới trong việc chuyển dịch đất đai | ảnh 1
Cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn

Chứa nguy cơ tham nhũng

Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều NĐT đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế... Bên cạnh đó, có NĐT thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của nhà nước. Người đang SDĐ được lợi hơn về giá, NĐT vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả NĐT và người SDĐ đều muốn pháp luật cho phép được chuyển quyền SDĐ trực tiếp giữa hai bên.

Luật Đất đai 2003 đã giải tỏa khó khăn này. NĐT trong nước được nhận chuyển quyền SDĐ trực tiếp từ người đang SDĐ, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các DA đầu tư bị thu hẹp lại, chỉ áp dụng cho các DA SDĐ vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA đầu tư xây dựng hạ tầng chung, DA có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, DA có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài.

Cách thức tiếp cận đất đai của các DA đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các DA đều gặp phải trường hợp một số người đang SDĐ nói giá đất "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Các NĐT lại muốn thay đổi nội dung DA để được hưởng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Cơ chế nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng hầu như không được áp dụng vì lý do không có tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, hầu hết các DA đầu tư đều thực hiện cơ chế thu hồi đất theo DA với NĐT đã được chỉ định, đang chứa nguy cơ tham nhũng rất cao.

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng cần quay lại chỉ áp dụng một cơ chế nhà nước thu hồi đất để bảo đảm công bằng giữa người được thỏa thuận với NĐT và người nhận bồi thường từ nhà nước khi thu hồi đất. Cũng có ý kiến cho rằng cần đưa về một cơ chế thỏa thuận bước đầu và nhà nước chỉ quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp người đang SDĐ đòi hỏi giá đất cao hơn giá thị trường. Để giải quyết những hạn chế hiện nay, cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn, đồng thuận cao hơn và phù hợp cơ chế thị trường hơn.

Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất

Trước hết cần chuyển khái niệm "Nhà nước thu hồi đất" thành khái niệm "Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ" cho phù hợp với quy định của Hiến pháp (điều 23 của Hiến pháp 1992). Tiếp theo, cần thực hiện nghiêm nguyên tắc nhà nước chỉ áp dụng cơ chế trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ của dân khi thực hiện các DA vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA vì lợi ích của NĐT đối với phần đất còn lại khi NĐT gặp phải tình trạng người đang SDĐ đòi giá cao hơn giá thị trường. Điều quan trọng hơn là: (1) quy định rõ khái niệm thế nào là vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh để tránh áp dụng lệch lạc ở các địa phương; (2) áp dụng bắt buộc quy trình sử dụng dịch vụ định giá trước khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định và quyết định về giá đất đối với tất cả các DA đầu tư; (3) công khai, minh bạch hoàn toàn quá trình xác định giá đất.

Sự bất cập của cơ chế nhà nước thu hồi đất kéo theo bất cập tiếp theo của việc định giá đất đang rất thiếu khách quan của thị trường như đang diễn ra hiện nay. Nguyên tắc nhà nước quy định, quyết định giá đất phù hợp thị trường không được áp dụng trên thực tế. Đổi mới cơ chế quyết định giá đất là một đòi hỏi bức xúc hiện nay. Cần tách thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể khỏi thẩm quyền của bộ máy hành chính, làm cho giá đất được định khách quan và tránh nguy cơ tham nhũng.

Một bất cập khác là về tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất định ra thấp hơn thị trường đương nhiên dẫn tới sự không hài lòng về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất buộc lòng phải khiếu nại về sự mất mát quyền lợi chính đáng của mình.

Chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề để trả lời câu hỏi làm thế nào để lần xây dựng luật Đất đai này có được một hệ thống chính sách ổn định trong một giai đoạn dài hơn, cho đến khi đất nước ta trở thành một nước công nghiệp. Từ yêu cầu trên, có thể đưa ra một nguyên tắc nhất quán về lý luận để có một tầm nhìn dài hạn, không rơi vào tình trạng thay đổi pháp luật thường xuyên. Việc xây dựng luật Đất đai phải dựa trên một nền tảng lý luận kinh tế chính trị học nhất quán phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, chi phối chủ trương chung từ sửa đổi, bổ sung hiến pháp tới hình thành các quy định của luật Đất đai, các nghị định của Chính phủ và bảo đảm cơ chế thực thi đầy đủ tại các địa phương.

Một trong những điểm cần lưu ý là nên nghiên cứu tiếp thu những kinh nghiệm xây dựng và thực thi pháp luật của các nước có hoàn cảnh tương tự, thành quả nghiên cứu chính sách của các tổ chức phát triển quốc tế phù hợp.  Hệ thống quản lý đất đai phải chuyển hướng sang một hệ thống quản trị tốt mà nền tảng là tính minh bạch cao hơn, trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý rõ hơn và động viên được sự tham gia của cộng đồng nhiều hơn.

Tháng 6 trình Chính phủ dự thảo luật Đất đai

Theo một lãnh đạo của Tổng cục Quản lý đất đai, hiện Ban Soạn thảo sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2003 đang xây dựng dự thảo, đến tháng 6.2012 có thể trình Thủ tướng, trước khi được trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 8.2012. 

Anh Vũ



GS-TSKH Đặng Hùng Võ
(Theo Thanhnien)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang