Thứ Ba, 13/03/2012, 10:01

Rối chuyện thu thuế ủy quyền bán nhà, đất

Bán giùm nhà cho người thân không có thù lao lẫn thu nhập nhưng có trường hợp suýt nộp oan 400 triệu đồng.
Trước tết Nguyên đán, ông NLH được người em ở nước ngoài ủy quyền bán phần biệt thự mà người này được thừa kế. Sau khi bán được 20 tỉ đồng, ông H. đến Chi cục Thuế quận 1 để nộp thuế. Nơi đây bảo ông H. phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho hai người: bên ủy quyền và bên được ủy quyền, mỗi người đóng 2% trên tiền bán nhà, tổng cộng 800 triệu đồng.

Suýt mất tiền oan

Thấy vô lý khi bán giùm nhà người khác mà phải đóng thuế, ông H. bèn hỏi căn cứ thu. Cán bộ chi cục cho ông xem Văn bản 1133 ngày 5/4/2011 và Văn bản 3373 ngày 20/9/2011 của Tổng cục Thuế. Xem kỹ, ông H. thấy chỉ có những trường hợp bên được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản thì mới bị xem là có hoạt động mua bán. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền của ông ghi rất rõ ông chỉ bán và đóng thuế giùm, sau đó gửi tiền ra nước ngoài cho người em. Nhận thấy cách thu thuế nói trên không đúng quy định nên ông H. đã nộp đơn đề nghị Chi cục Thuế quận 1 xem xét lại. Tuy nhiên, đơn của ông không được chấp nhận.

Rối chuyện thu thuế ủy quyền bán nhà, đất | ảnh 1

Ông H. bèn ôm hồ sơ đến Cục Thuế Tp.HCM trình bày. Đúng như cách nghĩ của ông H., Cục Thuế có văn bản trả lời ông không phải nộp thuế do không phát sinh thu nhập. Bấy giờ Chi cục Thuế quận 1 mới đồng ý chỉ thu thuế của mỗi bên ủy quyền (em ông H.).

Suýt mất oan 400 triệu đồng tiền thuế, ông H. cho rằng cán bộ thuế quá máy móc, cứ thấy hợp đồng ủy quyền là đòi thu thuế của cả bên ủy quyền lẫn bên được ủy quyền mà không để ý đến điều khoản của hợp đồng. “Đó là tôi cẩn thận, đòi coi văn bản, rồi đến Cục Thuế Tp.HCM để “đấu tranh”. Nếu ngay ban đầu tôi chịu đóng thuế thì đã mất tiền rồi”.

Chẳng ai xác minh

Liên quan đến việc thu thuế đối với hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản, từ tháng 4-2011 các cơ quan thuế tiến hành thu theo Hướng dẫn số 1133/TCT-TNCN ngày 5/4/2011 của Tổng cục Thuế. Văn bản này cho rằng việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho người khác chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình (bao gồm cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp) và không phải hoàn trả bất động sản; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó, cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều phải đóng thuế TNCN.

Đến ngày 20/9/2011, từ vướng mắc của nhiều địa phương, Tổng cục Thuế có Văn bản số 3373/TCT-TNCN lưu ý không phải trường hợp ủy quyền bán nhà, đất nào cũng thu thuế cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Viện dẫn các điều luật liên quan, cơ quan này nhận định việc ủy quyền nhà, đất là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, để tránh tình trạng dùng hợp đồng ủy quyền để mua bán nhằm mục đích trốn thuế, Tổng cục Thuế yêu cầu các cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương kiểm tra, xác minh việc ủy quyền đó có đúng không (nôm na là có thật không) rồi mới tổ chức thu thuế.

Đáng nói là cho đến nay các cơ quan thuế địa phương vẫn chưa rõ phải kiểm tra, xác minh như thế nào. Bà Lê Thị Thu Cúc, Chi cục phó Chi cục Thuế quận 5, cho biết: “Chúng tôi triển khai Văn bản số 3373 bằng cách đối với trường hợp ủy quyền giữa cha mẹ - con cái, vợ - chồng, anh chị em ruột… thì bên được ủy quyền không phải nộp thuế TNCN. Còn nếu giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền không có mối quan hệ thân thuộc thì chúng tôi đề nghị giữ hồ sơ để xác minh. Lúc này, thường là cả hai bên đều tự nguyện kê khai và nộp thuế chứ không chờ chi cục làm rõ thông tin”.

Theo tìm hiểu của PV, các chi cục thuế ở Gò Vấp, Bình Thạnh… cũng áp dụng tương tự. Lãnh đạo một chi cục cho biết: “Thực ra chúng tôi chỉ căn cứ hồ sơ để thu thuế chứ làm sao phối hợp với các cơ quan khác để xác minh như hướng dẫn của Văn bản 3373. Chúng tôi biết lấy người đâu làm việc đó?”.

Dựa theo suy đoán

Một yếu tố để các chi cục thuế xem xét liệu việc ủy quyền có phải là mua bán bất động sản hay không, đó là bên được ủy quyền có nhận thù lao hay không nhận thù lao. Tuy nhiên, giữa các chi cục thuế cũng có cách xử lý khác nhau.

Ở quận 5, Bình Thạnh… các chi cục thuế chỉ thu thuế đối với bên được ủy quyền nếu có hai điều kiện: hợp đồng ủy quyền cho phép bên được ủy quyền toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt và không phải hoàn trả bất động sản; hợp đồng không quy định thù lao của bên được ủy quyền. Trong trường hợp này, số thuế mà bên được ủy quyền phải đóng là 2% trên số tiền bán nhà. Ngược lại, nếu hợp đồng ghi rõ khoản thù lao thì người được ủy quyền phải nộp thuế trên khoản thù lao được nhận. Hỏi mức thu là bao nhiêu thì các chi cục thuế đều nói trước giờ chưa thu diện này vì hầu hết hợp đồng ủy quyền đều không có ghi thù lao.

Lại có những chi cục không căn cứ vào việc hợp đồng ủy quyền có thù lao hay không. Ông Hoàng Kim Nghĩa, Chi cục phó Chi cục Thuế quận Gò Vấp, cho biết: “Các bên vẫn có thể ghi thù lao trên hợp đồng ủy quyền để lách. Do đó chúng tôi phải xem xét tùy từng hồ sơ cụ thể mới xác định được nghĩa vụ thuế”.

Đồng nhất hai loại hợp đồng là trái luật

Sau khi Tổng cục Thuế có Văn bản số 1133, Sở Tư pháp Tp.HCM đã có văn bản đề nghị Bộ Tư pháp kiểm tra, xử lý văn bản này. Bởi lẽ việc đồng nhất hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán tài sản là không phù hợp pháp luật; thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản theo ủy quyền không phải là thu nhập của người được ủy quyền.

Nay với Văn bản 3373 thì Tổng cục Thuế yêu cầu các chi cục xác minh việc ủy quyền là thật hay giả. Theo tôi, nếu nghi ngờ hợp đồng ủy quyền là giả tạo thì cơ quan thuế phải chứng minh chứ không được suy đoán người dân dùng hợp đồng ủy quyền để che giấu việc mua bán rồi bắt phải đóng thuế.

Ông Nguyễn Triều Lưu, Trưởng phòng Kiểm tra văn bản,  Sở Tư pháp Tp.HCM

(Theo PLTP)

Mới đây, Savills Việt Nam đã có báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản Đà Nẵng nửa cuối năm 2017. Theo đó, Đà Nẵng dự kiến sẽ có 11 dự án mới với 8.320 căn hộ khách sạn (condotel) được tung ra thị trường trong năm nay.
Đó là khẳng định của Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, TS Đào Ngọc Nghiêm về giả định "đất thương mại, du lịch, dịch vụ được sử dụng lâu dài như đất ở".
UBND tỉnh Điện Biên vừa thống nhất điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị mới (KĐTM) Nam Thanh Trường, trong đó nâng tổng diện tích xây dựng tăng lên 36,23 ha.
Thủ tướng Campuchia Hun Sen cảnh báo các chủ đầu tư nếu không triển khai xây dựng dự án BĐS đã được phê duyệt trên các đảo thì sẽ phải hoàn trả đất cho chính phủ.
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang