Thứ Sáu, 23/03/2012, 09:01

Doanh nghiệp nên cân nhắc khi muốn "hóa kiếp" dự án BĐS

Để giải bài toán về thanh khoản trong bối cảnh thị trường ảm đạm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tính chuyện chuyển đổi công năng các dự án bất động sản sang hình thức mới.

Ồ ạt xin chuyển đổi công năng

Trong bối cảnh thị trường căn hộ đang đối mặt với tình trạng bội thực nguồn cung, thanh khoản đóng băng. Nhiều doanh nghiệp nản lòng và  không còn muốn đầu tư xây dựng các dự án chung cư mặc dù đã hoàn tất thủ tục. Để xoay sở trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đã chọn cách lẳng lặng bán dự án hoặc nằm im chờ thời cơ vì họ cho rằng dù sao cách làm này có lợi hơn rất nhiều so với cách triển khai dự án.

Doanh nghiệp nên cân nhắc khi muốn "hóa kiếp" dự án BĐS | ảnh 1

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp lại lựa chọn cách xin “hóa kiếp” dự án bằng cách chuyển đổi công năng từ dự án để bán sang căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ. Thậm chí, chuyển từ chung cư cao tầng sang xây nhà thấp tầng…  

Điển hình tại TPHCM, việc xin chuyển đổi công năng dự án diễn ra rất sôi động. Đầu tiên phải kể đến dự án căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới.

Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Dự kiến 258 căn của block 3 dự án này được chào bán và cho thuê. Thậm chí tòa nhà có vị trí đắc địa tại quận 1 là Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ.

Tại quận 9, Công ty Thuduc House dành một phần của dự án Phước Long Spring Town để phân lô bán nền. Theo đó, bên cạnh khu trung tâm thương mại, chung cư cao tầng, doanh nghiệp “cắt” ra 38 nền nhà phố thương mại và biệt thự để bán trước.

Tại TP Hà Nội, mặc dù các dự án xin chuyển đổi công năng chưa chính thức công khai nhưng theo nguồn tin riêng của PV hiện đang có rất nhiều doanh nghiệp đệ đơn xin phép chuyển đổi công năng dự án.

Dự án: Mới lợi, cũ hại

Ông Lý Mạnh - Tổng giám đốc Tập đoàn Hoàng Vương cho rằng, chắc chắn các doanh nghiệp khi tính toán chuyển đổi công năng dự án là họ đã cân nhắc đến chuyện thiệt hơn. Tuy nhiên, vấn đề còn phụ thuộc vào vị trí dự án bởi có những vị trí xây chung cư vẫn có lợi và có những khu vực chỉ xây trung tâm thương mại mới có lợi chẳng hạn.

Theo phân tích của doanh nghiệp bất động sản, việc xin chuyển đổi mục đích từ nhà cao tầng sang thấp tầng chỉ thực sự có lợi cho những dự án mới đang xin triển khai. Còn với những dự án cũ chưa chắc đã có lợi hơn.

Vị này đưa ra ví dụ một dự án chung cư nằm trên địa bàn quận Hà Đông, dự án trong tình trạng đã hoàn tất thủ tục pháp lý và đã cấp số đỏ. Trong đó, riêng tiền sử dụng đất tính dự án chung cư cao tầng 4 triệu đồng/m2, cộng chi phí giải phóng mặt bằng và các chi phí khác suất đầu tư trên 1 m2 chung cư khoảng 16 triệu đồng.

Tuy nhiên, nếu chuyển đổi mục đích sang thấp tầng, tiền sử dụng đất sẽ phải tính lại và dự kiến tăng gấp 3-4 lần vào khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy, riêng việc bù tiền sử dụng đất doanh nghiệp chi khoản lớn chưa kể hiệu quả sau khi đầu tư.

Doanh nghiệp cần cẩn trọng

Trước những động thái của doanh nghiệp, PV đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Tuấn Định - Phó giám đốc Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội.

Theo ông Định, việc chuyển đổi công năng các dự án có thể được nhưng tùy thuộc vào từng vị trí. Bởi khi phê duyệt dự án, cơ quan quản lý đã xem xét đến các phương án cảnh quan, không gian dự án có phù hợp với quy hoạch chung cũng như đảm bảo điều kiện về việc phân bố dân cư hay không...

Hơn nữa, theo quy định thì trong các quận trung tâm việc xin chuyển đổi từ chung cư cao tầng sang tổ hợp văn phòng có thể được, còn nếu doanh nghiệp xin phân lô bán nền là không thể. Đó là chưa kể đến chênh lệch tiền thuế mà doanh nghiệp phải nộp khi chuyển đổi mục đích các dự án.

“Bài toán này các doanh nghiệp phải tính kỹ chứ không phải thị trường bất động sản giảm sút thì doanh nghiệp xin chuyển đổi. Nhỡ đâu, trong 1-2 năm tới, thị trường tốt lên thì doanh nghiệp tính sao? ” - ông Định nói.

(Theo VnMedia)

Ngoài Biên Hòa, nhiều địa bàn khác tại Đồng Nai như Trảng Bom, Long Thành, Thống Nhất cũng tấp nập mua bán đất nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp. Các giao dịch trên thị trường phần lớn cũng chỉ bằng giấy tay.
Tại sao nhiều nơi cùng xảy ra “sốt đất”? Cơn sốt này có nguy cơ bong bóng hay không? Có thể dùng thuế tài sản nhà đất để hạ nhiệt cơn sốt này hay không?
Trong năm 2017, Bộ Tài chính đã thu 137.800 tỷ đồng thuế, phí liên quan đến tài sản, trong đó có khoảng 120.000 tỷ đồng liên quan đến nhà đất, chiếm 87%.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất tỉnh Hưng Yên đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020).
Theo báo cáo của Your Move, trong tháng 2 năm 2018, giá BĐS tại Scotland tăng trưởng 7,3% so với cùng kỳ năm ngoái, dẫn đầu các quốc gia trong Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc Ireland (UK).
Ngay từ đầu năm nay, các tổ chức tín dụng đã nhận chỉ đạo từ Ngân hàng nhà nước (NHNN) yêu cầu phải tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế tập trung tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS), xây dựng… Đáng chú ý, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng phải giảm về mức 45% bắt đầu từ ngày 1/1/2018.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang