Thứ Sáu, 30/03/2012, 10:01

Lỗ thủng nhỏ của bong bóng bất động sản Trung Quốc

Jonathan Levine là một giảng viên về Các nghiên cứu Mỹ và Tiếng Anh tại Đại học Thanh Hoa, Bắc Kinh. Dưới đây là bài phân tích của ông về thị trường BĐS Trung Quốc hiện nay.
Cụm từ bong bóng bất động sản trong tiếng Trung là Fáng dìchǎn pàomò. Đối với các sinh viên của tôi ở Bắc Kinh, đó không phải là một khái niệm mà tôi cần phải tốn nhiều thời giờ giải thích. Như bất kỳ người Trung Quốc nào có thể nói với bạn, các giá trị bất động sản đã và đang bùng nổ trên khắp đất nước này suốt hơn một thập niên. Các khu vực trung tâm ở những thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải và Quảng Châu giờ đây ngang ngửa với những khu vực tương tự ở phương Tây cả về sự giàu sang và chi phí.

Nhưng trong khi một bong bóng nhà đất phình to chưa từng có ở Trung Quốc cộng sản có thể gây phấn khích trong giới quan sát phương Tây vốn đang nóng lòng muốn sung sướng trên sự đau khổ của người khác, thì bất cứ ai đánh cuộc với một sự suy thoái-cộng-sụp đổ bất động sản kiểu phương Tây sẽ rất thất vọng. Đúng vậy, các giá trị bất động sản bình lưu đã bắt đầu trở về thực tại, nhưng bản chất của bong bóng Trung Quốc và rất nhiều yếu tố khác sẽ không dẫn tới bất cứ điều gì ngoài một cú hạ cánh mềm.

Những dấu hiệu cảnh báo

Trong hầu hết thập niên 2000, kinh tế toàn cầu vận hành theo luồng chi tiêu của Mỹ và tiết kiệm của Trung Quốc. Chu kỳ này, kết hợp với giá nhà ở tăng cao, đã che giấu các mức nợ tư gia tăng đáng ngại vốn chồng chất khắp nước Mỹ.

Năm 2006, ở thời kỳ đỉnh điểm của bong bóng, tỷ lệ tiết kiệm ở Mỹ đã đẩy mạnh các giới hạn bên ngoài của đòn bẩy và rơi vào phạm vi tiêu cực. Văn hóa bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng phổ biến ở Mỹ, nợ nần và chi tiêu là chất xúc tác chính cho tất cả những gì xảy ra tiếp theo - hiệu ứng domino đầu tiên. Nếu người Mỹ có nhiều khoản tiết kiệm hơn và trả thế chấp tài sản nhiều hơn trong thời kỳ suy thoái, nhiều khoản vay có thể đã được thanh toán và số nhà bị tịch thu sẽ ít hơn. Ít trường hợp bị tịch thu tài sản thế nợ hơn sẽ bảo đảm toàn vẹn các khoản nợ có thế chấp được bảo đảm (CMO), về cơ bản là các khoản vay mua nhà lớn, điều sẽ ngăn chặn thêm nữa dòng chảy dồn dập của các khoản thanh toán hợp đồng hoán đổi nợ xấu (CDS) cho những nhà đầu tư tin rằng giới người cho vay thế chấp sẽ thua lỗ.

Thật khôi hài là tình hình ở Trung Quốc trong thập niên qua lại gần như được đảo ngược. Trong suốt thập niên 2000, tỷ lệ tiết kiệm ở Trung Quốc gia tăng, đạt tới đỉnh điểm 38% trong năm 2010, một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới. Những khoản vay dưới chuẩn NINJA (Không thu nhập, không việc làm, không tài sản) mà đã trở nên quá phổ biến ở Mỹ trong những năm bùng nổ là không thể có ở Trung Quốc, nơi người mua được yêu cầu thanh toán trước tới 50% giá yêu cầu. Khi gieo gió gặt bão, tai họa sẽ không chí tử vì người Trung Quốc sẽ được trang bị đủ vốn tư nhân để vượt qua thời kỳ suy sụp, và các ngân hàng sẽ không bị kéo căng quá mức.

Lỗ thủng nhỏ của bong bóng bất động sản Trung Quốc | ảnh 1
Ảnh minh họa

Năm 2003, Warren Buffett tuyên bố thị trường phái sinh đang ngày càng phát triển là sản phẩm của "những người mất trí" và "các vũ khí tài chính hủy diệt hàng loạt". Và rốt cuộc, Hiền tài xứ Omaha đã đúng. Các CMO được dùng đòn bẩy tài chính quá mức và các CDS bị mất kiểm soát trở nên tàn phá một cách đặc biệt. Các tỷ phú đầu tư như John Paulson có lẽ đã trúng đậm khi đặt cược ngược lại chúng, nhưng đối với phần lớn, chúng đồng nghĩa với thảm họa.

Lợi thế của Trung Quốc

Vào thời điểm khủng hoảng tài chính Mỹ, các phái sinh tín dụng là trái phép ở Trung Quốc. Ngày nay, nước Cộng hòa Nhân dân này đã bắt đầu có những bước đi hướng tới phát triển một thị trường phái sinh-tín dụng được kiểm soát chặt chẽ. Rút ra bài học từ Mỹ, Trung Quốc đã cấm - trong số nhiều thứ khác - các CDS không căn cứ, trong đó người mua không sở hữu tài sản cơ bản. Những giao dịch này, giống như mua bảo hiểm hỏa hoạn cho nhà hàng xóm của bạn, chiếm tới 80% thị trường CDS trước khủng hoảng và chịu trách nhiệm trực tiếp về sự sụp đổ của AIG và sự cứu trợ sau đó dành cho tập đoàn này. Vào thời điểm viết bài này, các CDS không căn cứ vẫn hợp pháp ở Mỹ.

Nợ công cũng góp phần tạo khác biệt giữa hai kiểu bong bóng. Vào tháng 2/2012, nợ công của Mỹ là trên 15 nghìn tỷ USD. Trái lại, Trung Quốc - chủ nợ nước ngoài lớn nhất của Washington - lại nắm giữ xấp xỉ 1,5 nghìn tỷ USD, phần lớn dưới dạng trái phiếu Bộ Tài chính Mỹ. Đây là một phần của lượng dự trữ ngoại hối tổng thể ước tính hơn 3 nghìn tỷ USD.

Tuy rất nhiều chi tiết vẫn là bí mật nhà nước, bằng chứng gián tiếp cho thấy rõ ràng Trung Quốc đủ khả năng vượt qua bất kỳ một cuộc khủng hoảng nào. Năm 2008, Trung Quốc đã bắt tay vào một kế hoạch kích thích 600 tỷ USD. Trong khi chương trình kích thích của Mỹ bị giảm do các lợi ích đặc biệt và các thủ thuật chính trị, Trung Quốc không phải đối mặt với những khó khăn tương tự. Gói kích thích của Mỹ bị cùn lì bởi vì nó quá nhỏ và những đối tượng được nhận sử dụng tiền đó để thanh toán nợ tồn. Nhưng Trung Quốc có thể thúc ép các công ty nhà nước chi tiêu và duy trì tính thanh khoản hệ thống chung. Khi năm 2012 chỉ ra những dấu hiệu về một trạng thái bình ổn nhà đất, một gói kích thích thêm nữa của Trung Quốc gần như chắc chắn sẽ được đưa ra và sẽ ngăn chặn cú ngã tự do mà nước Mỹ đã phải hứng chịu năm 2008.

Xem xét các căn nguyên. Bong bóng Mỹ được đẩy lui chủ yếu nhờ phát triển tư nhân, trong khi bong bóng Trung Quốc được đẩy lui chủ yếu nhờ phát triển công. Một số lượng GDP đáng kể của Trung Quốc là kết quả xây dựng của nhà nước. Các bí thư đảng và các lãnh đạo tỉnh thành được giao các mục tiêu GDP cho quyền hạn của họ, và các dự án xây dựng lớn là cách dễ dàng để đẩy mạnh sản lượng một cách giả tạo.

Mặc dù sự phóng tay của lĩnh vực công dẫn tới khoảng 60 triệu căn hộ không người ở và một số bê bối khác, nó vẫn thể hiện năng lực của các nhà lập kế hoạch trung ương Trung Quốc nhằm kiểm soát cung và có lẽ là chi phối cầu. Những ngôi nhà không người tại Florida tiếp tục làm giảm giá trị của các khu dân cư địa phương xung quanh bởi vì chính sự tồn tại của chúng tạo ra một sự dư thừa nguồn cung. Tình hình tương tự ở Trung Quốc không phải là vấn đề. Chính phủ đơn giản là sẽ phá bỏ những ngôi nhà trống đó - giống như xóa bỏ một sai sót trên giấy mà thôi.

Rất nhiều giấy mực đã tiêu hao trong những năm dự đoán "hồi kết của Trung Quốc". Các lý do thay đổi theo các thập niên, nhưng tất cả đều có mẫu số chung là sai một cách ấn tượng. Vậy lần này có khác biệt không? Tôi sẽ không mạo hiểm.

Jonathan Levine
(Theo The National Interest/Vietnamnet)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang