Thứ Năm, 05/04/2012, 12:01

BĐS Hà Nội: Không thể không "sale off"?

Tính thanh khoản của thị trường BĐS Hà Nội vẫn chưa được cải thiện mặc dù cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá đang là tâm điểm diễn ra tại phân khúc BĐS nhà ở để bán.
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kéo dài được khoảng 1 năm nay, sau khi có cú “sốc” về đợt xì hơi vào cuối quý 1/2011. Đến nay, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi trở lại mà còn được dự báo là sẽ tiếp tục khó khăn hơn trong năm 2012.

Mất cân đối về Cung – Cầu

Đường Cung và Cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang cách nhau rất xa, chưa biết thời điểm nào hai đường này mới có thể gặp được nhau.

Theo con số thống kê từ CBRE về nguồn cung căn hộ trên địa bàn Hà Nội, năm 2010 số lượng căn hộ chào bán mới khoảng 17.300 căn, tỷ lệ bán thành công đạt khoảng 76% tương ứng khoảng hơn 13000 căn.

Trong khi đó, tỷ lệ bán thành công vào năm 2011 bắt đầu giảm đột ngột xuống 44% tương đương khoảng 12.700 căn, nhưng nguồn cung mới lại tăng lên gần gấp 2 lần so với năm 2010 và đạt ở mức khoảng trên 29000 căn.

BĐS Hà Nội: Không thể không "sale off"? | ảnh 1
Nguồn Cung căn hộ Hà Nội: Số liệu CBRE VN

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, năm 2012 sẽ có thêm khoảng 22000 căn mới được chào bán ra thị trường. Diễn biến giá sẽ dần theo thị trường TP.HCM với xu hướng giảm hoặc đi vào ổn định.

Còn theo Ông Trương Chí Kiên – Phó TGĐ của Him Lam Thủ Đô, phân tích về nguồn cung trên thị trường hiện nay cần đi sâu vào hai nguồn chính, đó là Cung từ phía chủ đầu tư, và Cung từ các nhà đầu tư thứ phát (đầu cơ).

Cung thứ phát là nguồn cung từ nhóm các nhà đầu tư, đầu cơ trước đây, bây giờ phải bán cắt lỗ nên cung thị trường hiện nay tăng lên đáng kể.

Về phía Cầu gồm có cầu của người có nhu cầu thực, và cầu từ những nhà đầu cơ. Cầu thị trường hiện tại chỉ còn một nửa khi nhà đầu tư, đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường.

Cầu giảm đi 50% trong khi đó Cung lại tăng lên 150%, do đó khoảng cách giữa cung - cầu hiện nay rất lớn. Khoảng cách này chính là lượng “hàng” còn tồn đọng của thị trường hiện nay.

Con số thống kê của CBRE cho thấy, số lượng “hàng tồn” lũy kế đến năm 2011 là khoảng 16.500 căn, trong đó riêng năm 2011 khoảng hơn 12.000 căn.

Cuộc chiến về giá bán sẽ diễn ra khốc liệt

Cung tăng – Cầu giảm, điều tất yếu xảy ra đó là cuộc chiến về giá bán trên thị trường. Theo quan điểm của ông Kiên, thị trường đang xảy ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt về giá bán và đây là cuộc cạnh tranh “không biên độ về giá”.

BĐS Hà Nội: Không thể không "sale off"? | ảnh 2
Hàng tồn kho tăng mạnh, cầu thị trường giảm mạnh -CBRE VN

Sự xuất hiện về cuộc cạnh tranh này đó là hiện tượng giảm giá, cắt lỗ từ phía nguồn cung thứ phát đang phải chịu áp lực rất nặng từ đòn bẩy tài chính.

Trước đây, theo con số thông kê sơ bộ có đến 60-70% nhu cầu tiêu thụ bất động sản trên thị trường là từ phía nhà đầu tư, đầu cơ. Nếu lấy con số về nguồn cung nhà ở 3 năm trở lại đây của CBRE (2009-2011) là khoảng gần 60.000 căn. Vậy số lượng căn mà giới đầu cơ đang nắm giữ ước tính 60% cung khoảng 36.000 căn (đa phần không có nhu cầu sử dụng).

Chính nguồn cung đang lưu hành trên thị trường này của các nhà đầu cơ, lại đang là nguồn hàng giảm giá mạnh nhất trên thị trường. Chiết khấu từ 10-20% so với giá gốc từ chủ đầu tư, mua căn hộ tăng ô tô trị giá lên tới vài trăm triệu đồng, tặng gói nội thấp hai ba trăm triệu đồng,…đang là chiêu thức rất phổ biến từ những chủ dự án khi tung lượng hàng còn dưa thừa (đối với dự án đã triển khai xây dựng cách đây từ 1-2 năm).

Đây cũng là một hình thức giảm giá căn hộ từ phía chủ đầu tư, nhưng theo ông Kiên thì đây mới chỉ là việc cắt giảm biên lợi nhuận mà trước đây chủ đầu tư kỳ vọng lớn ở giai đoạn thị trường sốt (biên lợi nhuận khoảng 30-40%) thì hiện nay chỉ về khoảng 10-15%, 10-20% còn lại là phần được “chiết” và phần khuyễn mãi.

Với những chủ đầu tư, phải có lợi nhuận tối thiểu thì họ mới quyết định làm dự án, còn không thì sẽ tạm dừng triển khai.

Còn với nhà đầu tư, đầu cơ thì đây mới là cuộc cạch tranh khốc liệt nhất về giá bán và gần như họ “không có biên độ” nào để dừng việc này. Họ sẵn sàng bán bằng mọi giá khi bị đẩy đến đường cùng.

Sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đang là áp lực mạnh nhất khiến nhà đầu tư bắt buộc phải bán. Nếu không bán được họ cũng sẽ bị ngân hàng “siết nợ”. Do đó, xu hướng bán căn hộ “cắt lỗ” đang diễn ra rất mạnh trên thị trường, điển hình là một số dự án căn hộ cao cấp đã triển khai cách đây từ 1-2 năm, thậm chí cắt lỗ lên đến hàng tỷ đồng/căn.

(Theo TTVN/CafeF)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang