Thứ Năm, 17/12/2015, 17:01

Miễn thuế TNCN chuyển nhượng nhà đất cho những trường hợp nào?

Sáng nay, tại buổi Giao lưu trực tuyến về chủ đề tiền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan, nhiều câu hỏi về việc miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất đống sản (BĐS) đã được gửi đến các luật gia.

Trong buổi giao lưu trực tuyến, Luật gia Nguyễn Thái Sơn, Nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân Cục Thuế Tp.HCM, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn đã nêu rõ 2 trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất và nhà ở được quy định chi tiết tại điều 3, thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế TNCN.

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS) giữa: vợ với chồng; mẹ đẻ, cha đẻ với con đẻ; mẹ nuôi, cha nuôi với con nuôi; mẹ chồng, cha chồng với con dâu; mẹ vợ, bố vợ với con rể; bà nội, ông nội với cháu nội; bà ngoại, ông ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau…. được miễn thuế TNCN

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân đối với trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại Việt Nam.... cũng được miễn thuế TNCN.

Thuế chuyển nhượng nhà đất
Người có hoạt động chuyển nhượng nhà, đất thì phải nộp thuế
TNCN bằng 2% giá trị chuyển nhượng

Về câu hỏi để được miễn thuế TNCN khi bán một căn nhà duy nhất chủ nhà phải làm cần những điều kiện gì? Luật gia Nguyễn Thái Sơn cho biết, để được miễn thuế TNCN khi bán một căn nhà duy nhất thì chủ nhà phải hội đủ 3 điều kiện gồm: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hay quyền sở hữu đất ở tại thời điểm chuyển nhượng; có quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày và phải chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.

Lý giải tại sao phải chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở mới được miễn tiền thuế TNCN, ông Sơn giải thích luật quy định như vậy để tránh sự lạm dụng.

Ông Sơn cho biết, về việc tặng, cho đất thì không phải việc tặng, cho đất nào cũng được miễn thuế TNCN. Chỉ có trường hợp nhà, đất quà tặng giữa vợ với chồng; mẹ đẻ, cha đẻ với con đẻ; mẹ nuôi, cha nuôi với con nuôi; mẹ chồng, cha chồng với con dâu; mẹ vợ, bố vợ với con rể; bà nội, ông nội với cháu nội; bà ngoại, ông ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mới được miễn thuế TNCN. (Thông tư 34/2013).

Theo ông Sơn, người có hoạt động chuyển nhượng nhà, đất thì phải nộp thuế TNCN bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS không quan tâm người đó có lãi nhiều hay ít và thậm chí còn lỗ.

Về câu hỏi của độc giả đối với trường hợp cha đẻ và mẹ kế di chúc để lại, khi làm thủ tục nhận thừa kế đất thì có phải đóng thuế hay lệ phí đối với phần đất thừa kế đó hay không? Ông Sơn giải thích, trường hợp này chủ quyền đất là của cha đẻ và mẹ kế (không phải mẹ đẻ), do đó, người con hưởng thừa kế đất chỉ được miễn thuế TNCN đối với phần đất mà cha đẻ cho thừa kế.

Vị này cũng nêu rõ rằng, Cục thuế Tp.HCM đã phản ảnh điểm bất hợp lý này đến Tổng cục Thuế, tuy nhiên được thông báo lại là trong khi chờ sửa Luật thì cứ phải thực hiện theo Luật.​

Hỏi: Tôi vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc xác định đất có thời hạn là đất như thế nào. Mong luật sư giải đáp giúp vì tôi đang có nhu cầu mua một mảnh đất để thực hiện dự án.
Hỏi: Tôi nợ chồng cũ 15 cây vàng, tương đương giá trị của nửa căn nhà. Trả được 9 cây thì tôi hết tiền và được anh xóa nợ. Giờ tôi muốn bán nhà thì có phải hỏi ý kiến anh không?
Cách đây 24 năm, mẹ tôi cho hàng xóm mượn một mảnh đất để trồng lúa. Tuy nhiên, đến nay, họ tự ý xây nhà trên đất đó và không có ý định trả lại cho mẹ tôi.
Hỏi: Dự án đầu tư đã được phê duyệt, đã lựa chọn nhà thầu thi công và ký hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, trong quá trình thi công có phát sinh thay đổi về điều kiện lập địa khiến một số vị trí không thể thi công được nên phải khảo sát, thiết kế bổ sung dự án, trong đó có việc thiết kế bổ sung vào vị trí khác để bảo đảm khối lượng.
Bộ Tài chính đề xuất, khi xác định thuế phải nộp, phần đất và phần nhà (đã xây) sẽ được tách riêng. Như vậy, một ngôi nhà (dù là nhà đất hay chung cư) sẽ phải chịu cả thuế đất lẫn thuế nhà.
Hỏi: Chồng tôi là người nước ngoài, chúng tôi đã đăng ký kết hôn tại Việt Nam. Hiện chúng tôi đang có nhu cầu mua nhà, đất riêng lẻ, không thuộc các dự án xây dựng.
Lên đầu trang