Thứ Sáu, 13/04/2012, 09:01

Chuyên gia nhận định về việc tháo khung cho đất phục hồi

Chính phủ vừa đồng ý bỏ khung giá đất do liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường kiến nghị. Theo đó, Chính phủ sẽ chỉ quy định phương pháp và nguyên tắc để xác định giá.
Trên cơ sở này, UBND cấp tỉnh - thành sẽ ban hành khung giá ở từng địa phương. Dù đa phần doanh nghiệp (DN) tán đồng đề xuất này nhưng cũng không tránh khỏi những lo ngại về việc triển khai ở từng địa phương khi vấn đề bỏ khung giá liên bộ được Quốc hội thông qua.

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduchouse): Quan trọng là phương pháp áp thuế!

- Trong tương lai, các địa phương có thể tự xây dựng khung giá phù hợp với những thay đổi của thị trường từng khu vực. Tuy nhiên, chính sách chỉ mới từ cấp trung ương, còn khung giá mỗi nơi quy định như thế nào vẫn chưa biết đích xác. Việc tăng giá chỉ là một phần nhưng có tác động hay không lại còn phải tùy thuộc vào cách áp thuế.

Chuyên gia nhận định về việc tháo khung cho đất phục hồi | ảnh 1

Nếu cách áp thuế khác so với hiện nay thì chưa biết DN sẽ xoay xở như thế nào. Từ trước đến nay, phương thức tính thuế nhà đất thường căn cứ vào giá thị trường, sau đó hội đồng thẩm định sẽ xem xét trên từng khu vực để áp thuế hoặc tiền sử dụng đất...

Trên cơ sở bảng giá đất hằng năm của các tỉnh, thành, cơ quan thuế sẽ khấu trừ tiền sử dụng đất cho DN.

Trong trường hợp bảng giá này không còn bị chi phối bởi khung giá từ trung ương, cơ quan thuế địa phương có thể lấy khung giá mới (do địa phương quy định) cộng với tỷ lệ phần trăm trên khung giá này (dao động từ 10 - 15%/khung giá), DN vẫn có thể chịu được.

Với cách tính này, DN sẽ giảm được thủ tục hành chính, đỡ mất thời gian để qua hội đồng thẩm định giá.

Ngoài ra, để tránh gây bị động cho DN, bảng giá đất sắp tới do địa phương quy định nên ổn định trong vòng 5 năm thay vì hằng năm như từ trước đến nay. Điều này cũng nhằm mục đích kiềm giá thị trường, tránh tình trạng giá bất động sản lên xuống bất thường.

Lẽ dĩ nhiên, sẽ không có thông số chuẩn xác về giá thị trường vì đây là giá giao dịch, thuận mua vừa bán nên mức giá trong bảng giá đất sau này sẽ mang tính tiệm cận thị trường.

Vấn đề là các cơ quan quản lý phải cân nhắc được lợi ích cho thu ngân sách - người dân và cho cả DN để ban hành khung giá phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM: Nên có nhiều chính sách hỗ trợ

- Về vấn đề bỏ bảng giá đất từ cấp trung ương ban hành, chúng tôi đã kiến nghị khá lâu. Gần đây nhất, Hiệp hội cũng có Văn bản số 29 tiếp tục nói về việc này.

Theo đó, Chính phủ cần xem xét, sửa đổi Điều 56 của Luật Đất đai và Nghị định 188/2004/NĐ-CP (về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại).

Hiện nay, trực thu của Nhà nước từ đất đai là rất lớn (tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất...), trong khi thị trường bất động sản lại khó khăn nên cần giảm các khoản này để giảm tải cho DN.

Việc để địa phương tự xây dựng bảng giá đất là điều cần thiết vì khung giá từ cấp trung ương đã không còn phù hợp.

Lấy ví dụ như do mức khống chế từ bảng giá đất liên bộ nên giá đất tại một số trục đường trung tâm Tp.HCM như: Nguyễn Huệ, Đồng Khởi... cao nhất cũng chỉ 81 triệu đồng/m2 nên khi bồi thường, giải phóng mặt bằng là rất khó vì không ai chịu mức này.

Vấn đề bồi thường hiện nay đã trở thành giao dịch mua - bán.

Ngoài ra, xét ở góc độ địa phương, bảng giá đất cần có hiệu lực trong khoảng 5 năm để DN có thể chủ động được trong các kế hoạch đầu tư và kinh doanh. Có thể, trong 5 năm đó, khung giá không còn tiệm cận với giá thị trường nhưng ngân sách nhà nước vẫn có thể có nguồn thu từ thuế thu nhập DN.

Liên quan đến vấn đề này, tôi cũng kiến nghị Chính phủ cần xem xét mức thuế thu nhập DN phải đóng hiện đang cao hơn mặt bằng của nhiều nước, nên ở mức 18-20% là hợp lý, thay vì 25% như hiện nay.

Ông Đoàn Hồng Tâm - Tổng giám đốc Công ty CP Khu công nghiệp (KCN) Hiệp Phước: DN Đầu tư hạ tầng KCN cần hỗ trợ riêng

- Việc Chính phủ chủ trương không ban hành khung giá đất hằng năm nữa sẽ khiến cho các DN đầu tư hạ tầng KCN gặp không ít khó khăn.

Chẳng hạn như trường hợp KCN Cảng Hiệp Phước (Nhà Bè, Tp.HCM), khi phát triển giai đoạn 1, giá đất vẫn còn tương đối hợp lý (năm 1997) với DN đầu tư hạ tầng KCN, song, phần diện tích này đã cho nhà đầu tư thuê dài hạn và doanh thu, lợi nhuận... cũng đã hạch toán trên sổ sách.

Chuyên gia nhận định về việc tháo khung cho đất phục hồi | ảnh 2

Riêng giai đoạn 2 (đang triển khai), mức tiền thuê mà chúng tôi phải trả sẽ tăng hơn 8 lần so với mức cũ. Hiện, giá đất trong KCN Hiệp Phước theo bảng giá đất thành phố quy định là 2 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê đất lại thả nổi theo giá thị trường (căn cứ trên giá đất ở liền kề), tăng lên 1,5 lần.

DN đầu tư hạ tầng KCN đang phải chịu ba loại phí: tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập DN. Dù vẫn chưa biết là sắp tới khung giá đất của TP sẽ như thế nào (sau khi bảng giá được quy định từ cấp trung ương chính thức được bỏ), nhưng chắc chắn là sẽ cao hơn khung cũ.

Như vậy, chi phí đền bù sẽ tiếp tục tăng. Trên thực tế, đây là khoản tiền mà chúng tôi phải ứng trong vòng 2-3 năm để có được dự án, trong khi đó, tiền khấu trừ lại cho DN đôi khi phải mất khá nhiều thời gian.

Về lâu dài, để hỗ trợ DN đầu tư hạ tầng KCN, bên cạnh những quy định trong khung giá mới của địa phương, thành phố nên có chính sách hỗ trợ riêng cho nhóm nhà đầu tư hạ tầng KCN vì chi phí đầu vào quá cao đã ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh so với các tỉnh lân cận.

Ông Trần Văn Sơn - Phó tổng giám đốc Điều hành Công ty TNHH Winvest Investment: Tiền thuê đất năm nào phải được tính vào năm đó

- Tôi cho rằng, bảng giá đất để tự mỗi địa phương quyết định là điều tích cực, bởi phù hợp với tình hình giá cả thực tế, đền bù của từng nơi. Trong thời gian qua, bảng giá đất do liên bộ ban hành đã không còn hợp lý, thường thấp hơn so với giá thị trường.

Ngoài ra, khung giá đất đã bị điều chỉnh liên tục, giá thuê đất dành cho nhà đầu tư cũng vì thế bị đẩy lên.

Chẳng hạn như với dự án khu nghỉ dưỡng đa năng Sài Gòn - Atlantis (tọa lạc tại Cửa Lấp - Chí Linh, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với vốn đầu tư trên 4 tỷ USD), chúng tôi phải trả tiền thuê đất (thời hạn 50 năm) là 350 tỷ đồng (năm 2007) nhưng đến năm 2010, con số này đã tăng lên 1.652 tỷ đồng. Chỉ trong vòng 3 năm, mức giá đã bị đẩy lên gần 500 lần.

Các cơ quan quản lý cần xem xét khung thời gian điều chỉnh giá đất, với những dự án lớn, thời gian triển khai dài mà giá đất mỗi năm mỗi điều chỉnh, nhà đầu tư buộc phải tính toán lại các thông số.

Vừa qua, chúng tôi cũng đã có văn bản xin miễn giảm tiền thuê đất và tiền thuê đất nhà đầu tư ứng vào năm nào phải được tính vào năm đó.

Song, Bộ Tài chính lại có văn bản quy định tiền thuê đất phải tính từ thời điểm giao mặt bằng cho nhà đầu tư (tức 2011). Vậy, chúng tôi ứng trước (để địa phương giải phóng mặt bằng) để làm gì, trong khi vốn là vấn đề quan trọng đối với DN.

Ngoài ra, bảng giá đất do địa phương quyết định sẽ phần nào đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng; tránh trường hợp khung giá quy định thấp nhưng dân trong vùng dự án lại đòi mức cao hơn.

(Theo DNSG)


Mới đây, UBND TP. Đà Nẵng đã có văn bản chỉ đạo các Sở ban ngành thành phố này khẩn trương thực hiện công tác chuẩn bị để Dự án xây dựng hầm chui qua sông Hàn được khởi công vào năm 2018.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chương trình tổng thể về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí trong giai đoạn 2016 - 2020. Theo đó, 100% nhà công vụ sử dụng không đúng mục đích, không đúng đối tượng hoặc đối tượng đã hết thời gian sử dụng sẽ bị thu hồi.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang