Thứ Sáu, 13/04/2012, 14:01

Đổi đất lấy hạ tầng "khoác áo" BT: Trái luật!

Ông Đặng Hùng Võ nói: Đây là câu chuyện rất lớn đã được xem xét rất kỹ khi xây dựng Luật Đất đai 2003 vì nguy cơ tham nhũng lớn. Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng đã không được xem xét dưới dạng hoàn thiện để loại bỏ nguy cơ tham nhũng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ  – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường khẳng định, việc chỉ định nhà đầu tư dự án BT và giao đất dự án đối ứng cho nhà đầu tư khai thác hoàn vốn dự án BT, không qua đấu thầu như vừa qua thực chất là “đổi đất lấy hạ tầng”, vi phạm quy định của Luật Đất đai, ẩn chứa nguy cơ tham nhũng.

Tôi đã báo cáo về khuyết tật tạo kẽ hở cho tham nhũng của “đổi đất lấy hạ tầng” trong nhiều hội nghị. Đã vài năm nay “đổi đất lấy hạ tầng” có dấu hiệu đang được “khoác áo” dự án BT với nguyên vẹn cách làm như cũ.

Đổi đất lấy hạ tầng “khoác áo” BT

Thời gian qua tại Hà Nội đã có một cơn lốc dự án BT, với khoảng 100 dự án BT về hạ tầng được đề xuất, chấp thuận. Cùng với đó, các nhà đầu tư được giao và đề xuất được giao hơn chục ngàn ha đất để họ khai thác dự án đô thị đối ứng nhằm hoàn vốn cho dự án BT. Ông đánh giá như thế nào về cơ chế BT đang được làm ở Hà Nội?

Khi soạn thảo Luật Đất đai năm 2003, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được xem xét rất kỹ lưỡng với việc phân tích các nguy cơ tham nhũng trong cơ chế này, và thấy rằng nguy cơ tham nhũng rất lớn. Thứ nhất, giá trị của hạ tầng do ai xác định, có kiểm toán kỹ thuật chặt chẽ không, có đánh giá chất lượng nghiêm túc không? Giá hạ tầng dường như được tính theo dự toán trên giấy của dự án đầu tư. Đó là “lỗ thủng” thứ nhất.

Thứ hai, giá đất để đổi lấy hạ tầng lại được tính khi chưa có hạ tầng, thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Đúng ra, giá đất phải được định giá theo thị trường sau khi có hạ tầng. Vậy là “lỗ thủng” thứ hai cho tham nhũng có thể luồn qua.

Chính những nguy cơ tham nhũng đó nên Luật Đất đai năm 2003 đã không chấp nhận cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” sơ khai như vậy. Nếu muốn áp dụng cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng” thì phải thông qua cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Như vậy, hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003 không có mặt của cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” nguyên thủy như trước đó đã làm. Trong vài năm gần đây, qua nhiều phản ánh của người dân, của các chuyên gia, tôi biết rằng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” cũ kỹ kia đang được khoác trên mình chiếc áo mới nhờ cơ chế BT.

Về nguyên tắc, cơ chế BT là nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng, hoàn thành rồi thì chuyển giao cho bên đặt hàng và được bên đặt hàng thanh toán tiền cho công trình xây dựng đó. Ở đây có một cái “lẩn” trong áp dụng pháp luật vào cơ chế BT là nhà đầu tư không nhận tiền mà lại nhận đất. Có nghĩa là cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” trước đây với nguyên các khuyết tật trước đang được áp dụng nguyên khi các địa phương đưa ra phê duyệt các dự án BT, trả cho nhà đầu tư bằng đất.

Như ông nói, việc áp dụng giao đất đối ứng cho các nhà đầu tư dự án BT tại Hà Nội đang triển khai hiện nay là kiểu dán mác mới cho “ đổi đất lấy hạ tầng”. Soi chiếu với các quy định của Luật Đất đai, ông thấy nổi lên vấn đề gì?

Chắc chắn việc giao đất chứ không phải đấu thầu đất là vi phạm Luật Đất đai năm 2003 và vi phạm Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Hai văn bản pháp luật này nói rằng cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng” chỉ được áp dụng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Không áp dụng đấu giá và đấu thầu là vi phạm pháp luật đất đai.

Hơn nữa, trong giai đoạn 1999 - 2004, pháp luật đất đai cho phép thực hiện cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng hạ tầng” nhưng phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đối với từng dự án. Nay thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng” trong cơ chế BT lại có thể do địa phương cấp tỉnh quyết định.

Những “lỗ thủng” tại cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” cho tham nhũng luồn qua trước đây vẫn còn nguyên trong cơ chế BT hiện nay đang được nhiều địa phương áp dụng. Tôi có thể khẳng định việc áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” lẩn trong nhiều dự án BT hiện nay là trái Luật Đất đai.

Cơ chế xin - cho gắn với nguy cơ tham nhũng

Các dự án BT ở Hà Nội hầu hết thực hiện theo cơ chế “xin-cho”, nhà đầu tư đề xuất và thành phố chấp thuận, ẩn chứa sự thiếu minh bạch?

Nghiên cứu tham nhũng trong quản lý đất đai do Sứ quán Đan Mạch, Sứ quán Thuỵ Điển, Ngân hàng Thế giới tổ chức để phục vụ cho đối thoại về phòng chống tham nhũng trong quản lý đất đai giữa Chính phủ VN với các nước thuộc nhóm tài trợ cho VN đã chỉ ra tham nhũng lớn nhất trong quản lý đất đai hiện nay là do cơ chế giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư đã được chỉ định.

Một trong khâu tạo tham nhũng nặng nhất là định giá đất không phù hợp thị trường. Giá đất mà nhà đầu tư phải trả thấp hơn thị trường rất nhiều. Dự án BT gắn với đổi đất đối ứng còn có thêm 2 nguy cơ nữa, một là đất được tính giá trước khi có hạ tầng (đáng ra phải tính sau khi có hạ tầng), hai là giá trị hạ tầng không được định giá phù hợp với chất lượng và khối lượng thực tế. Cơ chế BT với đổi đất trở nên hấp dẫn vì các lý do như nói ở trên.

Cách làm như vậy sẽ nảy sinh những hệ quả tiêu cực nào thưa ông?

Thứ nhất là hậu quả thiệt hại về kinh tế của Nhà nước. Tài nguyên đất đai của toàn dân bị coi rẻ. Ngân sách nhà nước bị thất thu. Tôi cho rằng đây là thiệt hại rất nặng nề về kinh tế.

Nếu chúng ta coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân với những gì tốt đẹp nhất thì lúc này hệ thống quản lý ở địa phương cấp tỉnh đã làm mất hết rồi. Họ đang dựa vào chế độ sở hữu toàn dân về đất đai để chuyển giá trị đó cho các nhà đầu tư tư nhân bằng các quyết định hành chính do họ ký.

Hệ quả tiêu cực thứ hai là hậu quả thiệt hại về bền vững xã hội của đất nước. Dễ thấy là với cách làm như vậy sẽ tạo một môi trường đầu tư mù mờ, không minh bạch, thiếu công bằng.

Nhiều “đại gia” sẽ thắng rất lớn, còn các doanh nghiệp vừa và nhỏ trở nên bơ vơ. Người nông dân bị mất đất nhiều hơn, không chỉ mất đất để xây dựng hạ tầng mà còn mất đất để đem đổi lấy hạ tầng đó nữa, họ bị chịu thiệt thòi nhiều, không chỉ bơ vơ mà còn rất cô đơn.

Cảm ơn ông!

"Luật Đất đai không cho phép thực hiện đổi đất lấy hạ tầng, muốn sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng phải thông qua giá đất hoặc đấu thầu dự án. Những năm từ 1999-2004, các địa phương cấp tỉnh phải lập danh sách các dự án đổi đất lấy hạ tầng kèm theo phương thức thực hiện cụ thể để trình lên Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sau khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 được khoảng 3 năm thì bắt đầu xuất hiện các dự án gọi là BT, bắt đầu từ Hà Tây (cũ).

Tìm hiểu kỹ mới biết nhà đầu tư BT được trả tiền bằng đất. Thế là BT như là cái áo mới mặc lên cơ chế đổi đất lấy hạ tầng cũ kỹ đầy nguy cơ tham nhũng đã bị Luật Đất đai 2003 loại bỏ. Khuyết tật của cơ chế đổi đất lấy hạ tầng cũ vẫn còn nguyên trong dự án với hình thức hợp đồng BT, đó là giá trị công trình được xác định theo dự toán của dự án đầu tư, tính giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định khi chưa có hạ tầng. Thế thì nhà nước thiệt, nhân dân thiệt, thiệt hại nhiều, vậy ai có lợi từ cái thiệt hại này? Đến nay BT với đổi đất đang mở ở nhiều địa phương, trong đó khá nhiều ở Hà Nội”. GS Đặng Hùng Võ.

Điều 62- Nghị định 181-2004 “ Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”. Khoản 1: Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện một trong hai hình thức sau:

a, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

b, Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.

(Theo TPO)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang