Thứ Hai, 16/04/2012, 09:01

Làm thế nào để "kích" bất động sản?

Nếu không có các biện pháp "đồng bộ" khác, thị trường BĐS vẫn còn quá khó để được cứu. Cứ cho là vốn ngân hàng sẽ ưu ái khu vực BĐS, nhưng làm thế nào để "kích" được thị trường này thì lại là một chuyện khác.

Logic của giải cứu

Lại gần một tuần trôi qua sau khi Ngân hàng nhà nước hạ lãi suất về 12%, thị trường bất động sản Tp.HCM vẫn... bất động. Thông tin từ một số văn phòng môi giới nhà đất ở quận 2, quận 9, Bình Chánh và huyện Nhà Bè cho thấy không khí giao dịch đất dự án và phân khúc căn hộ trung - cao cấp vẫn hoàn toàn trầm lắng. Thậm chí, còn trầm lắng hơn cả một tháng trước đây.

Tình hình cũng không có gì sáng sủa hơn ở Hà Nội, nơi mà các dự án Geleximco, Vân Canh, Bắc An Khánh đã được PR là có mặt bằng giá đất dự án giảm đến 40-50% nhưng vẫn không thể thu hút được người mua. Xét ra, điều này là khá dễ hiểu vì một khi giá BĐS ở Tp.HCM đã từ lâu rơi về vùng đáy mà còn không khuyến dụ nổi thanh khoản, thì thị trường nhà đất Hà Nội không thể là một ngoại lệ.

Làm thế nào để "kích" bất động sản? | ảnh 1

Công văn số 1656 do Thống đốc NHNN ký ngày 22/3/2012 yêu cầu 5 ngân hàng Agribank, Vietinbank, Vietcombank, BIDV và MHB tiết giảm chi phí và hạ lãi suất cho vay đã không tạo ra được hiệu ứng đáng kể nào cho xu thế cần phải giảm mặt bằng lãi suất cho vay để cứu... ngân hàng. Dù rằng trước đó, từ giữa tháng 2/2012, BIDV, Vietcombank và Vietinbank đã thực hiện cơ chế từng bước giảm dần lãi suất cho vay, nhưng lượng vốn cung ra thị trường là quá nhỏ bé so với nhu cầu vay của doanh nghiệp, và cũng ít ỏi không kém so với lượng vốn tồn ứ hiện đang bất động trong các ngân hàng lớn.

Hiển nhiên, giữa BĐS và ngân hàng đang có một mối quan hệ rất chi là "hữu cơ": nhà đất tồn không biết bán cho ai, và vốn tồn không biết cho ai vay. Từ nhiều năm qua mới xảy ra một nghịch lý như thế trong nền kinh tế Việt Nam. Nghịch lý đó càng có chiều hướng phát triển tính sắc nhọn của nó khi giá trị tồn ứ của hai khu vực này đều đã dâng lên đến mức "khủng". Thực vậy, nếu dư nợ của BĐS vẫn luôn hiện diện ở con số trên 200.000 tỷ đồng, thì lượng vốn dôi dư không cho vay được của các ngân hàng có lẽ cũng bằng hoặc vượt giá trị ế ẩm của BĐS.

Không hẳn là tình thế quá đỗi bĩ cực của khối doanh nghiệp sản xuất, nông nghiệp và xuất khẩu đã khiến cho NHNN "nao lòng" mà buộc phải giảm lãi suất. Mà trên hết, cho đến khi chính các ngân hàng phải than thở về nguy cơ lợi nhuận bị giảm sút và nhiều khả năng sẽ còn sụt giảm mạnh nếu không cho vay được, người ta mới buộc phải nghĩ đến một giải pháp cấp bách, một giải pháp mang tính tình thế hơn là căn cơ.

Cũng bởi thế, vào cuối tháng 3, đầu tháng 4/2012 dường như đã diễn ra một sự thay đổi ngấm ngầm nào đó trong nhận thức của thị trường đầu cơ. Ngay sau cuộc họp của NHNN với nhóm G12 vào tuần đầu tháng Tư và cùng với nghị định quản lý kinh doanh vàng được Chính phủ chính thức ban hành, sang tuần thứ hai đã diễn ra một đổi thay: một loạt văn bản về hạ lãi suất và văn bản liên quan đến sinh mệnh thị trường BĐS được NHNN công bố.

Nhưng có lẽ quan yếu nhất vẫn là "khung pháp lý" cho BĐS. Công văn số 2056, được ban hành kèm theo thông tư về hạ lãi suất về 12% của NHNN, đã chính thức xác nhận những hoài nghi trước đây là có cơ sở, khi thêm một lần nữa loại trừ thêm một đối tượng cực kỳ quan trọng khỏi nhóm BĐS bị hạn chế tín dụng. Đó là đối tượng các dự án nhà ở trong khu đô thị, được hoàn thành trong năm 2012 và cả sau năm 2012.

Có thể hiểu sao về tinh thần "loại trừ" trên? Với công luận và nhận thức chung của giới đầu tư, điều có thể gọi thẳng tên chính là động thái "giải cứu BĐS" đã được công khai hóa. Nhóm dự án nhà ở, chỉ được nêu một cách chung nhất trong công văn 2056, trong thực tế lại bao gồm cả phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp. Mà đã như thế thì hai phân khúc này, với nhiều dự án còn đang dở dang vì thiếu vốn, sẽ có thể được các ngân hàng mở hầu bao cấp tiếp tín dụng cho hoạt động hoàn thiện trong thời gian tới.

Còn nhớ vào tháng 9 năm ngoái, trong một đề án về thị trường BĐS trình cho Chính phủ, Bộ Xây dựng đã "thề" sẽ tuyệt đối không cho vay đối với những phân khúc BĐS "xa hoa" như căn hộ cao cấp, mà chỉ đặt trọng tâm vào phân  khúc bình dân, hướng đến an sinh xã hội. Nhưng với quan điểm mới, nhận thức mới được NHNN hé ra, các doanh nghiệp BĐS cao cấp đã có thể phào nhẹ nhõm.

Quá khó để được cứu!

Tuy vậy, thị trường BĐS vẫn còn quá khó để được cứu, nếu không có các biện pháp "đồng bộ" khác. Vốn đã nằm ì quá lâu, thị trường này giống như một cơ thể còn đang bị bệnh tật hành hạ mà chưa thể bật dậy ngay được. Cứ cho là vốn ngân hàng sẽ ưu ái khu vực BĐS, nhưng làm thế nào để "kích" được thị trường này thì lại là một chuyện khác.

Làm thế nào để "kích" bất động sản? | ảnh 2

Trong buổi họp báo công bố hạ lãi suất về 12%, thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã nêu ra một nhận xét đáng chú ý. Về BĐS, theo tinh thần công văn 2056, sẽ có khoảng 50% nhóm đối tượng cho vay thuộc lĩnh vực này được loại trừ. Từ thông tin đáng giá này, người ta có thể suy ra là sẽ có một sự giảm nhẹ đáng kể về rào cản cho vay đối với các ngân hàng, vì công văn 674 ngày 13/2/2012 của NHNN đã quy định tỷ lệ cho vay tối đa đối với những lĩnh vực không khuyến khích như BĐS, chứng khoán và tiêu dùng chỉ là 16%. Hẳn nhiên, đã có một logic rõ rệt từ công văn 674 đến công văn 2056.

Nhưng về chứng khoán, người đứng đầu NHNN lại cho rằng: dư nợ cho vay chứng khoán là không khuyến khích, do đây là thị trường vốn dài hạn nên không thể sử dụng tín dụng ngắn hạn của ngân hàng để đầu tư; và không cần vốn từ ngân hàng thì TTCK vẫn sẽ tăng trưởng được do thừa hưởng những yếu tố tích cực từ nền kinh tế như lạm phát và lãi suất giảm. Việc tăng của TTCK sẽ không nhanh nhưng sẽ bền vững.

Quả vậy, dù chưa bao giờ được tiết lộ về nguồn tài chính được đổ vào, nhưng TTCK vẫn đều đặn phục hồi kể từ đầu năm 2012 đến nay. Và cũng trong quý đầu của năm 2012, chứng khoán đã trở thành thị trường đầu cơ duy nhất "động đậy", so với kênh vàng đang dần "chết yểu", còn BĐS "chết lâm sàng". Bức tranh đầy tính phiến diện này có lẽ có nhiều điểm thú vị cho giới nghiên cứu và cả những người muốn đầu tư, đầu cơ tham khảo.

Một điểm khác cũng đáng lưu tâm là trong phát biểu của NHNN, dường như cái nhìn trung hạn cho TTCK đang được xác lập với một vài thay đổi nào đó. Tín dụng dành cho chứng khoán sẽ không tăng lên, ít nhất trên danh nghĩa. Trong khi đó, tín dụng dành cho BĐS lại được "tháo khoán".

Cho tới nay, hai chỉ số chứng khoán đã bứt phá khỏi ngưỡng kháng cự quan trọng và đang chuẩn bị tăng tiến trong sóng mới. Tuy vậy, với đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ thì mức lời lãi trong con sóng tăng trước đó vẫn chỉ rất khiêm tốn. Do đó, hiệu ứng bình thông nhau giữa chứng khoán và BĐS vẫn chưa thể xảy ra.

Như một quy luật, để nhận ra sự "động đậy" của cái này, người ta lại phải theo dõi sự "động đậy" của cái khác. Nếu sắp tới chứng khoán giảm lại, mọi sự coi như vô vọng đối với tất cả các thị trường đầu cơ. Còn ngược lại, có thể thời điểm giữa quý 2/2012 mới có thể chứng kiến một "động đậy" khác.

(Theo VEF)

Theo Bộ Giao thông vận tải (GTVT), dự án đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sẽ đưa vào khai thác thử vào tháng 11/2017 và đến tháng 2/2018 sẽ đưa vào khai thác thương mại.
Cân nhắc kỹ khi đầu tư vào phân khúc bất động sản (BĐS) cao cấp; cẩn trọng khi bỏ tiền vào BĐS công nghiệp, nghỉ dưỡng; theo sát diễn biến của chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ hai... là những khuyến cáo cho giới đầu tư địa ốc trong năm 2017.
Sáng 03/02, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng đã kiểm tra tình hình thi công các công trình trọng điểm của thành phố tại nút giao thông phía Tây cầu sông Hàn và nút giao thông Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương.
UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận Gò Vấp về việc điều chỉnh quy hoạch một số khu vực tại quận Gò Vấp.
Các nhà phân tích lo ngại việc phát triển ồ ạt nhiều dự án nhà ở, bỏ xa nhu cầu thực tế ở bang Johor, Malaysia sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS, làm xuất hiện những khu dân cư vắng bóng người ở.
Gói vay nhà ở xã hội năm 2017 hiện vẫn là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm sau khi gói vay 30 nghìn tỷ kết thúc. Dưới đây là buổi trò chuyện của ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội (CSXH) với PV báo Lao động về chủ đề này.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang