Thứ Bảy, 28/04/2012, 10:15

5 chi phí đẩy giá bất động sản

Doanh nghiệp (DN) kêu lỗ nhưng giá bất động sản (BĐS) vẫn ở mức cao; DN kêu không có vốn để triển khai dự án nhưng hàng "tồn kho" trên thị trường rất lớn...

5 chi phí đẩy giá bất động sản

"Chẩn" đúng bệnh để cứu DN BĐS làmục đích cuộc trao đổi giữa PV với Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu về những nguyên nhân, nút thắt và thực trạng sức khỏe của các DN BĐS hiện nay.

Liên tiếp đưa ra các kiến nghị tháo gỡ khó khăn cho DN, ông có thể cho biết, sức khỏe của các DN BĐS hiện tại thế nào?
 
CácDN BĐS đang cực kỳ khó khăn, phần lớn DN rơi vào tình trạng bi đát. 2 nguy cơ đe dọa trực tiếp "sinh mệnh" của DN là phải gánh lãi suất cao, “khô máu” do không tiếp cận được vốn ngân hàng. Trong thời gian qua, DN không có tiền để trả lãi vay và cũng không có tiền để tiếp tục hoàn thành dự án, để có sản phẩm cho thị trường.

Một khó khăn quan trọng hơn là DN không bán được hàng do sức mua quá yếu. Giao dịch gần như không có. Hiện nay, DN BĐS vay nợ NH khoảng trên 60% vốn đầu tư nên khi thanh khoản kém dẫn tới tình trạng DN mất khả năng trả nợ. Những điều này đưa thị trường BĐS tới tình trạng 3 dở dang : đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang. Đi đâu chúng ta cũng thấy công trình,dự án dở dang, đền bù lam nham chưa hoàn thành...

Những kiến nghị vẫn chủ yếu tập trung vào việc khơi thông dòng vốn cho DN BĐS. Nhưng với sức mua yếu và hàng tồn kho lớn như ông vừa nói, cứ cho là DN tiếp cận được vốn thì cũng không "cứu" được họ, thưa ông.
 
Thực ra, phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, thấp... vẫn có nhu cầu. Minh chứng rõ ràng nhất là trường hợp Công ty Hoàng Anh Gia Lai hạ giá căn hộ là bán hết hàng ngay. 

Như vậy, mấu chốt của thị trường BĐS vẫn là giá bán. Tại sao DN kêu khó khăn, kêu sắp phá sản nhưng lại không chịu giảm giá bán để kích cầu?
 
Thực tế là DN đã giảm, đã hòa vốn, nhiều trường hợp lỗ. Đến thời điểm hiện nay, chiến lược bán lỗ là DN nào cũng phải chấp nhận. Vì nếu không, họ sẽ bị NH xiết nợ. Việc này sẽ ảnh hưởng đến uy tín và hơn nữa, cũng thiệt hại cho DN hơn là bán lỗ. Đây là sự thật và là liều thuốc đắng mà DN đã phảiuống.

Nhưng rõ ràng là giá BĐS của ta vẫn chưa thấp?
 
Đúngvậy, giá BĐS dù đã giảm của ta hiện vẫn cao hơn các nước trong khu vực.Tại TP.HCM, ở phân khúc căn hộ trung bình, giá rẻ nhất không thấp hơn 12 triệu đồng/m2. Với mức giá này, để sở hữu căn hộ 50m2 phải mất 600 triệu đồng, vượt quá sức của người có thu nhập thấp, trung bình. Trong khi ở Indonesia, giá căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 7.500 USD/căn, tương đương 150.000 triệu đồng/căn; căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 300 triệu đồng. 

Vậy ông lý giải thế nào về việc giá BĐS của ta cao như vậy?
 
Có5 chi phí đẩy giá BĐS của ta lên cao. Đầu tiên là chi phí giải phóng mặt bằng. Đây thực chất là mua bán đất theo cơ chế thị trường thiếu sự điều tiết của nhà nước nên giá bị đẩy lên quá cao.

Thứ 2 là chi phí nộp tiền sử dụng đất quá cao, DN gần như phải mua lại quyền sử dụng đất một lần nữa.

Thứ 3 là chi phí vốn cao (chủ yếu là lãi vay quá cao).

Thứ4 là chi phí xây dựng. Do chúng ta quản lý kém nên thường để xảy ra đầucơ vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng...) dẫn đến giá thành xây dựngtăng cao.

Thứ 5 là chi phí phát sinh do thủ tục hành chính kéo dài làm tăng chi phí quản lý và mất cơ hội kinh doanh... Nếu chúng ta hạn chế được các chi phí này, giá BĐS chắc chắn sẽ giảm xuống đúng giá trị thực của nó.

Trở lại với việc mở van tín dụng BĐS, đã có nhiều DN tiếp cận được chính sách này chưa, thưa ông ?

Rấtít. Theo tôi nắm được thì mới chỉ có một số ít DN được Ngân hàng Đầu tưPhát triển Việt Nam (BIDV) cơ cấu lại nợ. Còn hầu hết các DN vẫn chưa tiếp cận được vốn hay giảm lãi suất.

Theo ông, việc cho phép cơ cấu lại nợ có giúp DN BĐS vượt qua được khó khăn lúc này hay không ?

Đâylà một giải pháp rất quan trọng cho thị trường. Hiện có 2 phương thức. DN tìm vốn ở đâu trả nợ cho NH sau đó NH ký hợp đồng cho vay lại. Cách này thì dễ cho NH nhưng với DN thì lại không đơn giản. Tôi cho rằng, cách thứ 2 mới là quan trọng và đúng tinh thần của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, DN với NH ngồi lại với nhau để phân loại các loại nợ. Chủ yếu NH xác định các loại nợ và có thể cho phép chậm trả lãi trong một thời gian nhất định, 6 tháng hoặc đến hết năm nay. Như vậy, mới có thể giúp cho DN vượt qua giai đoạn này.

Kiến nghị của HoREA

- Giảm lãi suất cho vay về mức 14 - 16% và có lộ trình về 11 - 12%

- Giảm thuế TNDN từ 25% xuống 18 - 20% và giãn tiến độ nộp thuế năm 2012 đến hết 2013

- Giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ triển khai dự án hoặc theo kết quả kinh doanh sản phẩm BĐS

-Sửa luật Đất đai theo hướng Chính phủ không quy định khung giá các loạiđất cho các tỉnh, thành mà giao cho UBND cấp tỉnh, thành trực thuộc trung ương quy định cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

-Cho phép DN BĐS hạch toán chi phí quảng bá, marketing trong thời gian thực hiện dự án hoặc trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ khi dự án đủ điềukiện huy động vốn

- Thông qua đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở 
Theo Nguyên Khanh
Thanh Niên
Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang