Thứ Hai, 30/04/2012, 10:45

Mua nhà phát mãi, cuộc chơi đầy may rủi

Theo đánh giá của các chuyên gia, khách hàng mua tài sản phát mãi sẽ tham gia vào "cuộc chơi" đầy mạo hiểm, rất dễ gặp rủi ro do những tranh chấp phát sinh.

Mua nhà phát mãi, cuộc chơi đầy may rủi

"Cơnlốc" siết tín dụng như một vận hạn lớn tràn qua thị trường bất động sản(BĐS). Thị trường BĐS đã chứng kiến những cơn lao dốc cực mạnh. Chưa bao giờ thị trường "siêu lợi nhuận" này lại rơi vào tình cảnh "sống dở chết dở" như hiện nay.

Tìnhcảnh càng bi đát hơn khi tới đây, đến thời điểm đáo hạn của ngân hàng, những ông chủ ngân hàng này sẽ buộc phải thanh lý tài sản phát mãi để thu hồi vốn.

Sàn BĐS "thoát chết" nhờ nhà phát mãi

Trongvai một người đi "săn" nhà giá rẻ thời điểm "chợ chiều", chúng tôi có mặt tại "phố nhà đất" dọc khu đô thị Xa La (Hà Đông, Hà Nội). Trái ngượcvới thời điểm trước đây, khi khu vực này luôn "tự hào" là một trong những trung tâm giao dịch BĐS lớn nhất Thủ đô, hiện không khí ảm đạm baotrùm.

Trongsố gần 30 văn phòng môi giới, sàn giao dịch BĐS, có đến 1/4 điểm rơi vào cảnh "ngồi chơi xơi nước" hoặc chuyển sang nghề "tay trái". Chẳng aingờ, những văn phòng đất đai từng làm mưa làm gió, giờ chuyển sang bán phở hay rửa xe, cầm cự cho qua ngày.

Theo tìm hiểu của PV báo Nguoiduatin.vn,với số ít các sàn còn hoạt động nhộn nhịp, thông tin từ nhân viên tại đây cho biết họ "sống" được là nhờ đang bán những sản phẩm phát mãi từ ngân hàng.

Traođổi với PV, ông Bùi Văn Hiển, giám đốc Sàn BĐS Đô thị Hà Nội cho biết: "Thời gian gần đây, trên các sàn giao dịch bất động sản, lượng nhà phát mãi tăng mạnh.

Tháng6 này sẽ đến thời điểm đáo hạn của các ngân hàng nên một số khách hàng đã quyết định gửi các sản phẩm địa ốc tốt với giá hợp lý để "xoay" tiền trả nợ ngân hàng. Hầu hết các sàn hoạt động hiện nay đều dựa vào nguồn hàng "chuẩn" do khách hàng gửi bán".

Theolời ông Hiển, những sản phẩm kiểu này thực tế bán khá chạy. Tại sàn BĐSĐô thị Hà Nội, thời gian gần đây đã bán được khoảng 5 sản phẩm loại này. Do khách mua thường "ép" được người bán nên giá cũng "mềm" hơn nhiều. ông Hiển nói: “Chúng tôi đang tiến hành tìm kiếm, "săn" những sảnphẩm phát mãi từ chính phía các ngân hàng để "đổi món".

Vịgiám đốc sàn này cũng gợi ý với chúng tôi, nếu quen hoặc "bắt mối" đượcvới những ngân hàng, để "ôm" những sản phẩm phát mãi này hai bên sẽ hợptác làm ăn.

ÔngHiển tiết lộ: "Có nhiều phương án được đưa ra. Ngân hàng sẽ "chốt" mức giá khởi điểm, giao quyền tự quyết cho phía văn phòng môi giới. Nếu bán được giá cao hơn giá ban đầu, phần chênh lệch văn phòng sẽ được hưởng. Hoặc, để "ăn chắc", phía văn phòng sẽ được chia "hoa hồng" khoảng 0,5 - 1%”.

Đemthắc mắc về mức giá chênh giữa sản phẩm phát mãi so với giá thị trường liên lạc với nhân viên thẩm định giá của một ngân hàng thương mại, nhân viên này cho biết: Quá trình thẩm định tài sản luôn có quy định "ngầm" mà chỉ dân trong nghề mới biết.

Khithẩm định, ngân hàng thường chỉ định giá 70% giá trị thực của tài sản. Bên cạnh đó, phía khách hàng sẽ phải chấp nhận một số loại phí khác phụcvụ cho quá trình thẩm định. Sản phẩm phát mãi thường dựa trên giá thẩm định do đó giá rẻ hơn thị trường khoảng 10 triệu /m2 cũng không có gì lạ.

Khách hàng chấp nhận may rủi

Nên cân nhắc với BĐS phát mãi

"Nếutài sản mà ngân hàng phát mãi qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi chúng đã phát sinh lãi phạt", tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Người mua tài sản phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mãi để ở, giá rẻ 20% giá thị trường thì có thể mua; còn nếu mua để đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay thì nên cân nhắc vì lãi tiền mặt hiện khá cao do đó găm vốn lâu phải tính".

(TS Lê Thẩm Dương, trưởng khoa Quản trị doanh nghiệp Trường ĐH Ngân hàng TP.HCM)

Theolời kể của một nhân viên môi giới BĐS khu vực Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội), những ngày vừa qua, hàng loạt khách hàng đến đăng ký bán nhà, đất có sổ đỏ "găm" tại NH để trả các khoản vay sắp đáo hạn.

AnhKhoa kể lại trường hợp mới đây, một khách hàng đến nhờ bán mảnh đất ở Trung Văn (Từ Liêm, Hà Nội), rộng hơn 100m2, mặt tiền ngang 8m, hiện khách đang đặt sổ đỏ tại Techcombank, giá bán khoảng 30 - 35 triệu đồng /m2. Khách hàng này than thở, họ cần bán gấp vì NH đang ra sức ép do trong tháng này đã phải đáo hạn các khoản vay. Tuy nhiên, thực tế, tài sản lớn như vậy bán cũng không phải dễ vì rất ít người "đánh liều" bỏ ravài tỷ đồng mua nhà đất kiểu này.

Nhânviên này cũng cho biết, theo thủ tục thì các NH sẽ thỏa thuận với kháchhàng bán phát mãi tài sản trước, nếu không được thì khởi kiện ra tòa. Vấn đề là dù khách hàng sẵn sàng bán, nhưng cũng chẳng mấy ai mua, vì vậy mà các khoản nợ xấu của NH ngày càng xấu hơn và càng khó thu hồi.

Thêm vào đó, mua nhà phát mãi có thể gặp phải những tranh chấp do đó không nhiều người chấp nhận "mạo hiểm" để ôm.

Trướclo lắng của khách hàng, PV đã liên lạc với luật sư Phạm Thị Loan, Văn phòng Luật sư Phạm Hữu Tình (đoàn LS Bình Dương) để tìm hiểu những vướngmắc pháp lý trong "phi vụ" này.

Luậtsư Loan cho biết: "Nói chung, mua nhà đất qua trung tâm bán đấu giá sẽ ít rủi ro hơn. Bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó việc NH bán tài sản phát mãi được Nhà nước bảo trợ nên khôngxảy ra vướng mắc gì về pháp lý".

Tuynhiên, luật sư Loan cũng cho rằng, có một số trở ngại là mua đấu giá xong, người bị thi hành án không hợp tác, không giao tài sản thì lúc đó người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.

Luậtsư Loan kể lại trường hợp, một lần đi thi hành án có gặp một gia đình vợ bị bệnh tim sắp mất, họ không muốn dời đi. Chỉ cần gặp một xáo trộn, có thể người vợ sẽ chết. Vì thế cơ quan thi hành án cũng không nỡ ép, chúng tôi phải động viên để họ tình nguyện đi. Thế nên để lấy được nhà thì rất lâu. 

Trao đổi với PV báo Nguoiduatin.vn,ông Nguyễn Trường Tiến, chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định: "Sở dĩ nhà đầu tư BĐS bán nhà phát mãi vì họ nợ nhiều, lãi mẹ đẻ lãi connên không bán thì chết. Đây là cuộc ngã giá tay 3 giữa chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua.

Vềpháp lý, có 3 đơn vị kiểm tra nên cơ sở sẽ chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, vướng mắc gặp phải có chăng chỉ là chuyện khiếu nại do không hài lòng vềgiá. Cơ quan bán đấu giá cũng hay bị khiếu nại vì sai sót không thông báo cho người bị thi hành án tham gia đấu giá hoặc khiếu nại về giá cả vì cho rằng bán như thế sẽ bị thấp hơn giá thị trường.

Nóichung trường hợp người ta không hợp tác họ sẽ đưa ra rất nhiều lý do đểkhiếu nại và có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không lường hết được".   

         Theo Anh Đức - Thanh Xuân

Người Đưa Tin


Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang