Thứ Sáu, 04/05/2012, 16:01

Những thủ tục hủy giấy ủy quyền?

Hỏi: Gia đình tôi (bên A) làm giấy ủy quyền tài sản cho bên B, nay bên B bán cho bên C mảnh đất của gia đình tôi. Tôi muốn trả số tiền bên C đã giao cho bên B để lấy lại mảnh đất mà không cần sự có mặt của bên B được không? (Nguyễn Văn Minh, Email: vanminh@gmail.com).

Trả lời

Theo dữ kiện bạn cung cấp thì thửa đất của gia đình bạn hiện nay đã bị người được ủy quyền chuyển nhượng cho người khác. Nay gia đình bạn (người có đất- bên A) và người mua – bên C có sự thống nhất là bên A trả họ 1 khoản tiền và bên C trả lại gia đình bạn nhà đất, không thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận. Như vậy đây là sự thỏa thuận về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký giữa người được ủy quyền -bên B và người mua- bên C. Nhưng vấn đề bạn quan tâm là nay người được ủy quyền không xuất hiện thì gia đình bạn có thực hiện được thỏa thuận này không?

Về vấn đề này chúng tôi có ý kiến như sau:

- Nếu việc gia đình bạn ủy quyền cho người khác được toàn quyền định đoạt (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp nhà đất của mình) và người được ủy quyền đã chuyển nhượng nhà đất này cho người khác, theo đúng quy định thì Hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết giữa người được ủy quyền- bên B và người mua- bên C đã có hiệu lực. Nếu nay các bên muốn hủy hợp hủy hợp đồng chuyển nhượng đã ký thì phải thực hiện theo đúng thủ tục quy định.

- Tại khoản 2 điều 424 Bộ luật dân sự thì Hợp đồng dân sự có thể chấm dứt trong trường hợp “theo thỏa thuận của các bên”. Tuy nhiên vì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được thực hiện tại Cơ quan công chứng nên việc hủy hợp đồng này cũng phải được Cơ quan công chứng đã thực việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại điều 44 Luật công chứng “1. Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng. 2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch”. Do vậy các bên cần đến Cơ quan công chứng để thống nhất và lập việc hủy hợp đồng này.

- Người có thẩm quyền ký kết việc hủy bỏ hợp đồng công chứng đã ký:

- Việc ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của gia đình bạn được thực hiện thông qua người được ủy quyền. Theo quy định tại khoản 2 điều 589 BLDS hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong trường hợp “công việc được ủy quyền đã hoàn thành”. Chúng tôi không được nghiên cứu hợp đồng ủy quyền mà gia đình bạn đã ký nhưng nếu trong hợp đồng không có điều khoản gì quy định riêng đặc biệt về thời hiệu của hợp đồng thì trường hợp này gia đình bạn ủy quyền cho người B và họ đã thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất này thì coi như công việc ủy quyền đã hoàn thành. Do đó hợp đồng ủy quyền đó đã hết hiệu lực. Các giao dịch phát sinh sau này chủ sử dụng đất (Bên A) hoàn toàn có quyền tự thực hiện. Hơn nữa theo quy định tại điều 139, điều 581 BLDS thì ủy quyền chỉ là việc một người thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, không làm thay đổi, ảnh hưởng gì đến quyền sở hữu của chủ sở hữu. Gia đình bạn mới là chủ sở hữu, sử dụng nhà đất nên có toàn quyền định đoạt và trực tiếp thực hiện mà không bị hạn chế bởi người được ủy quyền. Trường hợp giả sử hợp đồng ủy quyền vẫn còn hiệu lực (nếu trong hợp đồng có quy định) mà bên A muốn tự mình định đoạt tài sản thì để thuận tiện cho việc thực hiện các giao dịch này cũng như tránh trường hợp bên B vẫn tiếp tục dùng hợp đồng ủy quyền thực hiện các giao dịch khác thì -bên A có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo quy định tại điều 588 BLDS và bên A vẫn có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình cũng như thỏa thuận với các bên có liên quan.

 Do đó trường hợp gia đình bạn và người mua đã có sự thống nhất về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã ký thì hai bên có toàn quyền quyết định và ký văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng trước đây tại Cơ quan công chứng đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng trước đây theo quy định nêu trên.

- Trường hợp bên B có hành vi lừa đảo để chiếm đoạt tài sản thì gia đình bạn có thể tố cáo ra Cơ quan công an có thẩm quyền đề nghị giải quyết. Trường hợp không có căn cứ khởi tổ hình sự nhưng các bên có tranh chấp về hợp đồng, về quyền sử dụng đất hay về số tiền mua bán đất giữa các bên thì gia đình bạn cũng có quyền khởi kiện ra Tòa án để đề nghị giải quyết tranh chấp.

Luật sư Trần Thị Thúy Hằng
(Theo Dân trí)

Hỏi: Tôi đang chuẩn bị mua nhà đất nhưng không nắm rõ khi mua nhà đất phải chịu các loại thuế, phí gì? cách tính những loại thuế, lệ phí này như thế nào?
Hỏi: Tôi đã đăng ký kết hôn, hiện có mua được một mảnh đất nhưng chỉ muốn đứng tên một mình tôi. Vợ tôi cũng đã đồng ý để tôi đứng tên một mình. Tuy nhiên UBND xã nơi tôi mua mảnh đất lại không công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất cho tôi dựa trên căn cứ tại Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình.
Hỏi: Năm 2008, gia đình tôi có đưa tiền cho bác họ nhờ mua mảnh đất ở quê. Giờ chúng tôi muốn về quê sống trên phần đất đã mua này, xong bác không đồng ý trả đất cho gia đình tôi với lý do sổ đỏ đã đứng tên bác ấy. Xin hỏi, giờ tôi làm cách nào để đòi lại đất?
Hỏi: Ngôi nhà tôi đang xây dựng là chung cư mini, cách nhà hàng xóm bên cạnh chỉ khoảng 1m. Để ngôi nhà thoáng gió, chúng tôi tính làm cửa sổ (chớp) mở về phía nhà đối diện nhưng không được họ đồng ý.
Hỏi: Hộ khẩu nhà tôi gồm tôi và bố mẹ. Do mẹ tôi là người dân tộc nên khi chuyển đổi mục đích khu đất từ đất vườn sang đất xây nhà, chúng tôi được miễn giảm một nửa tiền sử dụng đất. Đến khi tôi chuẩn bị kết hôn, mẹ tôi cho tôi một mảnh đất.
Hỏi: Xin hỏi, với tư cách là pháp nhân công ty đứng trên hợp đồng mua bán, một công ty của người nước ngoài có góp vốn với người Việt Nam có được mua nhà ở không, trong những trường hợp nào?
Lên đầu trang