Thứ Hai, 07/05/2012, 10:01

Mua đất giấy tay thiệt thòi ai gánh?

Hỏi: Năm 2010, em có mua 1 mảnh đất 100m2. Hai bên thỏa thuận mua bán theo hợp đồng viết tay, không công chứng. Trong hợp đồng thỏa thuận mua bán giữa 2 bên và có 2 người làm chứng đã ký xác nhận.
Trong bản hợp đồng với nội dung như sau: Sau khi thỏa thuận mua bán và ký vào hợp đồng thì bên mua sẽ thanh toán tiền cho bên bán 60% số tiền mảnh đất. Số tiền này đã thanh toán ngay sau khi ký hợp đồng. Sau thời gian 3 tháng, bên bán sẽ hoàn thành thủ tục tách thửa làm sổ đỏ khi đó bên mua sẽ thanh toán 30% giá trị mảnh đất nữa.

Sau khi bên bán hoàn tất thủ tục bàn giao sổ đỏ thì bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Tuy nhiên, từ đó tới nay đã 1 năm, quá thời hạn quy định trong hợp đồng mà bên bán cố tình không thực hiện theo hợp đồng. Xin hỏi trong trường hợp này hợp đồng mua bán này có hợp pháp hay không? Nếu bên mua khởi kiện ra tòa thì kết quả thế nào?

Mua đất giấy tay thiệt thòi ai gánh? | ảnh 1
Ảnh minh họa

Trả lời:

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 2 Nghị định sô 17/2006 ngày 27/1/2006) có quy định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Như vậy, việc bạn mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu vì giao dịch đó đã không tuân thủ quy định về hình thức (theo Điều 127, Khoản 2 Điều 122, Khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự 2005).

Trong trường hợp anh khởi kiện ra tòa án và tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. (theo Điều 137 Bộ Luật Dân Sự 2005). Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Phần bồi thường này được hiểu là: theo diễn giải trên của anh, chúng tôi hiểu là anh đã thanh toán 90%/giá trị mua. Trường hợp này Bên bán có lỗi. Áp dụng Đ.137 BLDS, điểm c, khoản 2.3 mục II Nghị quyết 02/2004 ngày 10/8/2004 giải quyết hậu quả của HĐ chuyển nhượng đất vô hiệu qua việc xác định lỗi, xác định thiệt hại. Do bên bán có lỗi nên bên bán phải bồi thường thiệt hại cho anh gồm “khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử”.

Căn cứ pháp lý:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

LS Nguyễn Thành Công- Cty Luật TNHH Đông Phương Luật
(Theo Vietnamnet)

Hỏi: Tôi đang chuẩn bị mua nhà đất nhưng không nắm rõ khi mua nhà đất phải chịu các loại thuế, phí gì? cách tính những loại thuế, lệ phí này như thế nào?
Hỏi: Tôi đã đăng ký kết hôn, hiện có mua được một mảnh đất nhưng chỉ muốn đứng tên một mình tôi. Vợ tôi cũng đã đồng ý để tôi đứng tên một mình. Tuy nhiên UBND xã nơi tôi mua mảnh đất lại không công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất cho tôi dựa trên căn cứ tại Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình.
Hỏi: Năm 2008, gia đình tôi có đưa tiền cho bác họ nhờ mua mảnh đất ở quê. Giờ chúng tôi muốn về quê sống trên phần đất đã mua này, xong bác không đồng ý trả đất cho gia đình tôi với lý do sổ đỏ đã đứng tên bác ấy. Xin hỏi, giờ tôi làm cách nào để đòi lại đất?
Hỏi: Ngôi nhà tôi đang xây dựng là chung cư mini, cách nhà hàng xóm bên cạnh chỉ khoảng 1m. Để ngôi nhà thoáng gió, chúng tôi tính làm cửa sổ (chớp) mở về phía nhà đối diện nhưng không được họ đồng ý.
Hỏi: Hộ khẩu nhà tôi gồm tôi và bố mẹ. Do mẹ tôi là người dân tộc nên khi chuyển đổi mục đích khu đất từ đất vườn sang đất xây nhà, chúng tôi được miễn giảm một nửa tiền sử dụng đất. Đến khi tôi chuẩn bị kết hôn, mẹ tôi cho tôi một mảnh đất.
Hỏi: Xin hỏi, với tư cách là pháp nhân công ty đứng trên hợp đồng mua bán, một công ty của người nước ngoài có góp vốn với người Việt Nam có được mua nhà ở không, trong những trường hợp nào?
Lên đầu trang