Thứ Ba, 08/05/2012, 10:01

Những thủ tục để tách thửa cho đất có sổ hồng chung

Hỏi: Tôi định mua một mảnh đất 5x10m tại P.Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Đất đã có sổ hồng chung với chủ. Mảnh đất đó một phần chủ đã có nhà và đang ở và chủ đã bán đi một phần mảnh hiện tôi đang mua là chưa có nhà.
Vậy tôi xin hỏi quy định về tách thửa? Khi tách thửa thì gồm những giấy tờ và hồ sơ là gì? Phí tách thửa chuyển quyền sử dụng đất gồm những phí nào người mua chịu và người bán chịu? Khu đất tôi định mua là dự án quy hoạch treo.

Khi đo đạc phần diện tích mà mình mua thì cơ quan nào đo đạc, có tốn phí không, nếu có là bao nhiêu và ai chịu chi phí này, bên mua hay bán? Tham Vo thi (thamvt2011@...)

Trả lời

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận Thủ Đức, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:

- Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

- Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Như vậy, với diện tích 5x10m, chưa có nhà, lại thuộc khu quy hoạch theo thông tin bạn nêu thì mảnh đất bạn định mua không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định.

Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cân nhắc một trong các trường hợp sau:

- Cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán;

hoặc

- Người bán xây nhà trên mảnh đất này rồi sau đó bán nhà cho bạn và làm thủ tục tách thửa;

hoặc

- Người bán chứng minh hoàn cảnh của mình để được giải quyết cho tách thửa theo quy định tại Điều 4 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND nêu trên: trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn có nhu cầu tách thửa, Ủy ban nhân dân quận, huyện, căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho tách thửa (nhưng diện tích tối thiểu của các thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m2 đối với trường hợp đất ở).

Tuy nhiên, cần lưu ý nếu tiến hành theo những cách thức trên, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phiền phức vì hầu như phụ thuộc vào người bán và sự thiện chí trong giải quyết thủ tục của người bán.

Dưới đây, xin trả lời thêm một số câu hỏi mà bạn đặt ra:

2. Về hồ sơ tách thửa:

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ và Điều 20, Điều 23 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND Tp.HCM, về cơ bản hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Bạn có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Thủ Đức để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp một số mẫu đơn theo quy định.

3. Về nghĩa vụ tài chính liên quan tách thửa:

Trong trường hợp của bạn, giả định việc tách thửa là dựa trên cơ sở quan hệ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán);

- Lệ phí trước bạ (bên mua);

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản lệ phí địa chính khác (tùy trường hợp mà thuộc về bên bán hoặc bên mua);

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bên mua, khi đã được quyền sử dụng đất).

4. Về tổ chức đo đạc và phí đo đạc:

- Theo quy định tại Điều 8 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND, bản vẽ sơ đồ nhà - đất do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà - đất lập.

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận không cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất cho người có nhu cầu, mà do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh và có chức năng đo đạc bản đồ thực hiện.

Tại Tp.HCM, đa số các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất hoạt động dưới mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn. Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cũng có chức năng cung cấp dịch vụ này. Bản vẽ được lập bởi các doanh nghiệp có chức năng sẽ được kiểm tra bởi cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Về mức phí phải chi trả:

Để phục vụ cho việc quản lý hoạt động tư vấn đo vẽ nhà ở, đất ở và công trình xây dựng, ngày 28-8-2007, UBND Tp.HCM có ban hành Công văn số 5531/UBND-ĐTMT chỉ đạo mức giá đo vẽ lập bản đồ nhà ở, đất ở được xác định dựa trên đơn giá/m2 và số liệu diện tích thực tế, nhưng không nhỏ hơn mức tối thiểu là 200.000 đồng cho một bản vẽ nhà ở.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền không quản lý và đặt ra giới hạn tối đa cho mức phí đo vẽ nhà – đất. Mức phí này được xác định bởi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất và bạn có thể liên hệ các doanh nghiệp này để tham khảo và chọn lựa cho phù hợp.

Ví dụ, tại Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, căn cứ vào Thông báo số 590/TB-ĐĐBĐ ngày 16-6-2011 của Trung tâm, mức giá trích đo thửa đất tại đô thị dao động khoảng từ 1.250.000 đồng đến 4.050.000 đồng/thửa đất tùy diện tích.

Thông thường, người xin cấp giấy chứng nhận phải chịu phí đo vẽ để có được bản vẽ theo yêu cầu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng có thể thỏa thuận với nhau về việc ai phải chi trả phí này.

TS luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

Hỏi: Tôi có một người bà con xa đã lớn tuổi. Ông muốn cho tôi một phần căn nhà của ông sau khi ông qua đời. Ông ấy muốn làm di chúc cho tôi nhưng có người nói phải làm thủ tục di tặng mới được. Vậy xin hỏi, thừa kế theo di chúc có khác với di tặng hay không? Và thủ tục để thực hiện 2 việc trên như thế nào? Nguyễn Thị Châu Giang (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương)
Kể từ ngày giao nhà cho người mua hoặc từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Hỏi: Vợ chồng tôi có tài sản chung là một căn nhà cùng với khu đất nằm trong một dự án mua theo dạng hợp đồng góp vốn. Chồng tôi có lập một bản di chúc viết tay rằng khi chồng tôi mất, tài sản sẽ do tôi và hai con thừa kế.
Hỏi: Vợ chồng tôi có hộ khẩu thường trú tại phường 2, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre. Tuy nhiên thửa đất chúng tôi định xây dựng nhà lại nằm ở xã Mỹ Thạnh An. Vậy chúng tôi có được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD hay không?
Hỏi: Năm 2016, tôi nhận mua đất tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, Nghệ An và xây dựng nhà tại đây. Đến tháng 10/2016, tôi đến UBND xã Hưng Phúc để làm thủ tục nhập hộ khẩu thì được yêu cầu đóng tiền xây dựng quê hương.
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang