Thứ Ba, 15/05/2012, 14:01

Nông dân Văn Giang “góp cổ phần”: Viễn cảnh chưa thể xảy ra

Thay vì việc bỏ tiền mặt, chủ đầu tư có thể ghi nhận đóng góp của người dân bị thu hồi đất dưới dạng cổ phần để họ có thể ủng hộ việc triển khai dự án một cách tuyệt đối trên cơ sở được đảm bảo lợi ích lâu dài.
Thay vì phản ứng lại “lực lượng cưỡng chế”, những người dân Văn Giang bị thu hồi đất có thể góp vốn bằng chính giá trị quyền sử dụng đất của mình và trở thành cổ đông của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico). Nhưng kịch bản tốt đẹp này vì sao chưa thể xảy ra?

Nông dân Văn Giang “góp cổ phần”: Viễn cảnh chưa thể xảy ra | ảnh 1
Liệu những người dân Văn Giang có thể góp vốn bằng chính giá trị quyền sử dụng đất của mình và trở thành cổ đông của Vihajico?

Những thử nghiệm thất bại

Ngay cả khi chỉ phải đền bù với mức giá 135 nghìn đồng/m2, để giải tỏa những diện tích lên tới hơn 500 ha như khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang (Ecopark) tại Hưng Yên, các chủ đầu tư vẫn phải bỏ ra một khoản tiền mặt khá lớn, lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng.

Thay vì việc bỏ tiền mặt, chủ đầu tư có thể ghi nhận đóng góp của người dân bị thu hồi đất dưới dạng cổ phần để họ có thể ủng hộ việc triển khai dự án một cách tuyệt đối trên cơ sở được đảm bảo lợi ích lâu dài. Đến khi hoàn tất dự án, các bên cùng chia sẻ lợi ích thu được trên cơ sở các giao kèo được ký từ trước. Điều tưởng như rất lý thuyết này, trên thực tế đã được áp dụng thử tại một vài nơi.

Bản dự thảo đề án “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2011-2020” được Bộ Tài chính công bố mới đây cho hay việc nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ là một cơ chế rất mới và còn thiếu khung pháp lý để có thể triển khai thực hiện rộng rãi trên phạm vi cả nước.

Trên thực tế, một số địa phương đã chỉ đạo triển khai thực hiện khuyến khích nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đất thuộc quy hoạch dự án. An Giang và Thanh Hoá có 4 dự án có tổng diện tích đât nông nghiệp góp vốn là 8.121 m2. Ngoài ra, có thể kể tới 2 dự án lớn, có tính tiêu biểu là dự án khu đô thị công nghiệp cảng Cái Phước do Công ty Cổ phần Tân Thuận làm chủ đầu tư liên doanh với đối tác nước ngoài là tập đoàn Dubai World và dự án của Tập đoàn Cao su Việt Nam tại tỉnh Sơn La do Công ty Cổ phần Cao su Sơn La làm chủ đầu tư.

Theo chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đã thực hiện tổng kết nâng lên thành chính sách chung để áp dụng trong cả nước trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành nông nghiệp, mô hình này vẫn thiếu tính khả thi. Chưa nói đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án bất động sản, việc nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong các doanh nghiệp nông nghiệp cũng đã là thiếu thuyết phục.

Vấn đề nông dân khi tham gia làm cổ đông ở các công ty cổ phần có thể góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được pháp luật nước ta công nhận trong Luật Đất đai, Luật Dân sự và Luật Doanh nghiệp. Nhưng một báo cáo của Viện Chiến lược chính sách phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard) công bố mới đây đã cho biết là mô hình này đã thất bại sau khi được thử nghiệm tại 4 tỉnh Thanh Hóa, Hòa Bình, Thái Nguyên và Vĩnh Phúc.

Báo cáo cho hay nếu nông dân nhượng quyền sử dụng đất hoặc giao đất cho doanh nghiệp, nhận đền bù bằng tiền mặt thì họ sẽ có nhiều lựa chọn, có tiền để chuyển đổi nghề kinh doanh.

Trong khi đó, nếu góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thì giá trị đất đó được các doanh nghiệp định giá rất thấp. Nhiều doanh nghiệp khi nhận đất góp của nông dân nhiều năm báo lỗ và khoản lỗ này nông dân phải cùng gánh chịu và hậu quả là chỉ sau vài năm, nhiều nông dân đã mất hết quyền sử dụng đất vào tay doanh nghiệp.

Chuyện dài sở hữu

Vẫn theo các chuyên gia của Ipsard, hầu hết nông dân sợ góp vốn bằng quyền sử dụng đất vì sợ mất đất vĩnh viễn nếu phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng sang công. Khi trở thành cổ đông, nông dân không thể tham gia vào quản lý công ty vì họ không có kỹ năng, lượng vốn nhỏ không có đáp ứng tỷ lệ vốn của đại cổ đông.

Không thể giải quyết thấu đáo vấn đề sở hữu, việc người nông dân không mặn mà với ý tưởng trở thành cổ đông cũng là điều dễ hiểu. Trước Ipsard, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cũng đã tiến hành một nghiên cứu về ruộng đất của nông dân, qua đó đi sâu vào vấn đề sở hữu đất nông nghiệp.

Chế độ sở hữu đất nông nghiệp ở Việt Nam được phân chia thành hai quyền: quyền sở hữu và quyền sử dụng. Hai quyền ấy được phân cho hai chủ thể khác nhau là nhà nước và người nông dân.

Chính “đặc thù” này đã đưa đến hệ quả là hình thành hai thị trường đất đai: thị trường cấp 1 là thị trường giao dịch giữa nhà nước và người sử dụng đất với nhiều hình thức khác nhau như giao đất có thu tiền, không thu tiền; giao có thời hạn khác nhau; cho thuê…. Trong khi đó, thị trường cấp 2 là thị trường giao dịch giữa những người sử dụng đất nông nghiệp với nhau.

Trong khi thị trường cấp 2 chưa được tổ chức một cách đầy đủ để thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng, thị trường cấp 1 lại phụ thuộc quá nhiều vào vai trò nhà nước: Nhà nước vừa quản lý hành chính công đối với đất đai, vừa là chủ sở hữu, có quyền quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của nông dân, chuyển mục đích sử dụng và giao lại đất nông nghiệp cho tổ chức, cá nhân khác.

Điều này dẫn tới tình trạng người nông dân luôn ở vào thế yếu trong giao dịch đất nông nghiệp và, hoặc họ chống lại quá trình đó, hoặc họ đòi hỏi được “trả giá” tương xứng.

Không thể trách người dân đã thiếu “hợp tác” với các chủ đầu tư và chính quyền các cấp trong việc đóng góp vốn tự có là đất nông nghiệp thành cổ phần. Thống kê của Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong khoảng thời gian từ 2001 đến 2010, cứ mỗi năm cả nước mất đi 100 nghìn ha đất nông nghiệp do đô thị hóa và công nghiệp hóa. Đối với người nông dân, những ví dụ nhãn tiền từ các mảnh đất vĩnh viễn mất đi, có sức nặng nhiều hơn là những chủ trương chính sách trên giấy, dẫu đầy thiện chí!

Trở lại với câu chuyện Văn Giang, Vihajico thì chưa bao giờ đề xuất với nông dân về chuyện góp vốn cổ phần bằng đất nông nghiệp. Nhưng, như đã phân tích, nếu có đề xuất này đi chăng nữa, thì trong bối cảnh hiện tại, thất bại cũng là điều được dự báo trước. Chính vì vậy, hoàn thiện các quy định pháp lý để việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp theo một cơ chế "thị trường" nhất và hài hòa nhất về mặt lợi ích cần được xem là giải pháp căn cơ và lâu dài.

(Theo VnEconomy)


Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang