Thứ Tư, 16/05/2012, 18:15

Cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng: Bộ Xây dựng “phủ quyết” 3 Bộ luật?

Việc Bộ Xây dựng ban hành công văn hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích đang khiến dư luận nóng bỏng trong lúc thị trường bất động sản nguội ngắt.

Cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng: Bộ Xây dựng “phủ quyết” 3 Bộ luật?

Trao đổi với PV, Thạc sỹ,luật sư Trịnh Văn Quyết - Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC cho biết Công văn số 669/BXD-TTr ngày 27/4/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích nếu được áp dụng sẽ có những tác động rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều người dân.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư đánh giá thế nào về nội dung văn bản 669 của Bộ Xây dựng?

Quả thực, khi đọc văn bản này, cảm nhận đầu tiên của tôi là việc đưa ra hướng dẫn của Bộ Xây dựng có phần vội vàng, chưa được cân nhắc một cách thấu đáo.

Việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và trong nhiều trường hợp rất khó thực hiện trênthực tế. Chính vì vậy, để có một hướng dẫn mang tính “quy chuẩn”, theo tôi Bộ Xây dựng cần phải xem xét kỹ lưỡng hơn và phải có đầy đủ cơ sở cho các lập luận, hướng dẫn của mình.

Trong trường hợp cụ thể này, tôi cho rằng, cả cơ sở pháp lý và thực tiễn để Bộ Xây dựng đưa ra hướng dẫn của mình đều còn thiếu và yếu.

Như vậy là luật sư không đồng tình với nội dung của Công văn?

Công văn số 669 đưa ra hướng dẫn: “Chỉ tổ chức, cá nhân không sử dụng nhà ở vào mục đích để ở mới bị xử phạt vi phạm hành chính”. Hướng dẫn này có nghĩa là mọi trường hợp sử dụng nhà ở chỉ đơn thuần cho các mục đích khác (không phải là mục đích để ở) đều bị cấm. Theo tôi, hướng dẫn này thiếu cả cơ sở pháp lý và thực tiễn.  

Thứ nhất, hướng dẫn này đã đưa ra hạn chế rất lớn đối với quyền của chủ sở hữu tài sản là nhà ở đã được Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở ghi nhận và bảo vệ. Rõ ràng Bộ Xây dựng không có đủ thẩm quyền để đưa raquy định hạn chế quyền năng của chủ sở hữu nhà ở đã được Hiến pháp và các văn bản Luật công nhận.  

Điều 58 và 62 Hiến pháp 1992 đã quy định quyền tạo lập và sở hữu nhà ở của công dân. Điều 192 và 193 Bộ luật Dân sự 2005 bảo hộ quyền sử dụng, khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản theo ý chí của chủ sở hữu tài sản miễn là không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Điều 21 Luật Nhà ở 2005 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng, cho thuê, cho mượn... theo quy định của pháp luật. Các vănbản này chỉ cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình cho các mục đích bất hợp pháp. Các văn bản này không có bất kỳ một quy định nào cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh hay quy định rằng nhà ở chỉ được sử dụng cho mục đích để ở.

hứ hai, giả thiết rằng Quốc hội đồng ý thông qua một đạo luật có điềucấm đoán như hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì cũng chưa phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh ở nước ta. Việc người dân sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh là rất phổ biến, nhất là ở các khu vực thành thị.

Việc cấm đoán ngay người dân trong việc cho thuê hay tự mình sử dụng nhà ở phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh là đi ngược lại với văn hóa này. Và kết quả là người dân sẽ tìm mọi cách để “lách” quy định của nhà nước và do đó hiệu quả thực thi của luật sẽ là rất thấp.

Cần lưu ý là hiện nay nhà nước ta chưa ban hành một quy chuẩn nào phân biệt giữa nhà ở và nhà không phải để ở. Điều này sẽ tạo ra sự mật mờ và do đó sẽ là kẽ hở trong luật pháp dễ dẫn đến việc lạm dụng và tiêu cực trong quá trình đăng ký chuyển đổi loại hình nhà đáp ứng nhu cầu của người dân.

Không được sử dụng chung cư làm văn phòng, người dân có đồng tình? Không được sử dụng chung cư làm văn phòng, người dân có đồng tình?

Thực tế, một bộ phận dân chúng lại ủng hộ chủ trương trên củaBộ Xây dựng. Họ cho rằng việc sử dụng nhà ở làm địa điểm sản xuất, kinhdoanh đã gây ra rất nhiều phiền phức làm xáo trộn trong cuộc sống tại khu dân cư mình, ông nghĩ sao về điều này?

Tôi hiểu và đồng cảm với những lo ngại của những người dân sống trong khu vực có nhà làm trụ sở sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, việc cấm đoán mang tính tuyệt đối này là không phù hợp với thực tiễn và cũng sẽ không giúp nhà nước đạt được mục tiêu quản lý của mình.

Để xử lý vấn đề thực tiễn nói trên, Bộ Xây dựng có thể có nhiều cách khác nhau. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, Bộ Xây dựng và các cơ quancó thẩm quyền cao hơn nên tính đến việc quy định ba nhóm điều kiện: (i)điều kiện cụ thể nhà ở như thế nào thì có thể được sử dụng cho mục đíchsản xuất kinh doanh; (ii) loại hình ngành nghề, quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh được phép tiến hành tại nhà ở; (iii) các đòi hỏi cụ thể mà chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải đáp ứng trong quá trình sản xuất kinh doanh tại nơi nhà ở đó.

Tôi cho rằng, Bộ Xây dựng trước khi hạn chế quyền người dân sử dụng tài sản là nhà ở của mình cho mục đích sản xuất kinh doanh thì hãy có những bước chuẩn bị kỹ hơn về quy hoạch khu vực nhà ở và khu vực sản xuất kinhdoanh.

Hãy ban hành các quy chuẩn rõ ràng về nhà ở, những điều kiện nhà được sửdụng làm nơi sản xuất, kinh doanh và yêu cầu cụ thể trong quá trình sử dụng nhà ở cho mục đích sản xuất kinh doanh. Trước khi triển khai từng bước, các cơ quan cũng phải có đánh giá tác động đối với đời sống của người dân, tránh tình trạng đưa ra các quy định và hướng dẫn không sát với nguyện vọng và quyền lợi của người dân.

ở Singapore, Chính phủ đưa ra một danh mục các hoạt động kinh doanhcó thể gây ra phiền phức cho người hàng xóm như dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, massage, nhà hàng, trường học, trung tâm giới thiệu việc làm... mà nhà ở sẽ không được sử dụng. Chính phủ Singapore cũng cấm chủ cơ sở sản xuất kinh doanh ở khu nhà ở thực hiện các hành vi như bốc dỡ hàng hóa lên xuống các xe tải, hoạt động kinh doanh ở nhà ở không được làm cản trở giao thông, gây ra tiếng ồn, khói, mùi,... ảnh hưởng đến khu vực xung quanh; hay chỉ những hoạt động kinh doanh quy mô nhỏ mới được sử dụng khu nhà ở để làm trụ sở. Chính phủ Úc quy định cụ thể hoạt động sảnxuất kinh doanh tại nhà ở không được sử dụng điện, gas và nước quá mức thông thường mà khu vực dân cư đó tiêu thụ, hay không được sử dụng số lượng nhân công lớn hơn 1 người/30m2 diện tích nhà ở...

Theo Thanh Lương 

PLVN


Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang