Thứ Sáu, 18/05/2012, 11:50

Thế chấp bằng bất động sản: Phải có kiểm soát 2 tay

Khi thị trường BĐS hưng thịnh nhiều nhân viên ngân hàng đã móc ngoặc định giá tài sản thế chấp cao hơn thực tế tạo rủi ro lớn cho ngân hàng khi phát mại tài sản.

Thế chấp bằng bất động sản: Phải có kiểm soát 2 tay

Ưu tiên thế chấp bấtđộng sản

Muốn kinh doanh thì phải có vốn, vốn sẵn sàng nhất là tín dụngcủa ngân hàng. Với các doanh nghiệp Việt Nam để có thể tiếp cận tín dụng ngânhàng chắc chắn phải có tài sản thế chấp, phần lớn đó là bất động sản.

Bất động sản được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm khó có loạitài sản nào so sánh được như ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sửdụng rõ ràng được luật hóa khá đầy đủ.

Trong khi các tài sản khác có thể chuyển nhượng chỉ với 1 tờgiấy viết tay thì bất động sản phải được thực hiện qua công chứng và đăng kýgiao dịch đảm bảo. Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng.

Bên cạnh đó với thực tế đất không thể tăng lên trong khi nhucầu nhà ở luôn có nên giá để chuyển nhượng luôn tăng trong dài hạn, mặc dù cóthề giảm ở một số giai đoạn do khủng hoảng, suy thoái kinh tế.

Chính vì vậy các ngân hàng luôn ưu tiên tài sản thế chấp đểtiếp nhận tín dụng là bất động sản. Theo như chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếuthì “khó có ngân hàng nào từ chối món ngon như vậy”. Vì với tài sản thế chấp cóchất lượng dù cho dự án kinh doanh thua lỗ, người vay không trả nợ thì ngânhàng yên tâm khi phát mại tài sản.

Với khả năng hiện có của mình, các ngân hàng khó thẩm địnhđược hết các dự án, phương án kinh doanh của doanh nghiệp do các doanh nghiệp củaViệt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nên yêu cầu về tài sản thế chấp gầnnhư bắt buộc và thế chấp bất động sản càng trở nên có giá trong mắt ngân hàng.

Rủi ro đến từ chính sựưu ái

Để có thể sử dụng bất động sản thế chấp, trước tiên phải địnhgiá tài sản. Đây là bước đầu tiên, cũng là khâu chứa đứng nhiều rủi ro.

Rủi ro xuất hiện ngay trong quy trình với nhiều sự ưu ái chokhách hàng. Một số ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu để có thể lôi kéokhách hàng đã phải chấp nhận định giá tài sản thế chấp cao hơn, thẩm định hồ sơnhanh hơn

Cùng với mục tiêu phục vụ khách hàng nhanh chóng, thuận lợinhiều ngân hàng đã cho phép nhân viên tín dụng đóng vai trò là người định giátài sản, thẩm định và hoàn thiện hồ sơ vay vốn cho khách.

Điều này tạo ra kẽ hở khi nhân viên tín dụng móc ngoặc vớikhách hàng đựa định giá tài sản cao hơn nữa nhằm vay được nhiều vốn hơn. Theo mộtchuyên gia ngân hàng thì tại Việt Nam việc móc ngoặc này diễn ra rất phổ biếnkhi mà nhân viên tín dụng cần hoàn thành chỉ tiêu, hạn mức còn người vay thì muốnvay được càng nhiều càng tốt.

“Những năm trước khi bất động sản còn phồn thịnh thì việcmóc ngoặc này còn dễ dàng hơn”- vị chuyên gia này kết luận

Hậu quả hiện nay nhiều ngân hàng đang phải phát mại tài sảnthế chấp nhưng vẫn khó thu hồi đủ vốn chưa kể đến lãi vay do thị trường bất độngsản khó khăn, giá trị tài sản lao dốc quá nhiều.

Phải có kiểm tra 2tay tại ngân hàng

T.S Cấn Văn Lực, cố vấn cấp cao ngân hàng BIDV cho rằng việccâu kết giữa nhân viên ngân hàng và khách hàng là rủi ro đạo đức rất khó kiểmsoát. Điều này phụ thuộc vào kỷ cương điều hành của ngân hàng.

Để hạn chế rủi ro này thì ngân hàng cần áp dụng biện pháp quảnlý chặt chẽ, kiểm soát 2 tay. Kiểm soát 2 tay tức là nhân viên tín dụng ngânhàng đi thẩm định hay báo cáo thẩm định do công ty định giá sẽ phải qua bộ phậnquản lý rủi ro của ngân hàng thẩm tra lại toàn bộ. Đây phải là bộ phận độc lậpvới các bộ phận khác trong ngân hàng.

Ngân hàng căn cứ vào điều kiện của mình để yêu cầu hợp đồngtín dụng nào phải thông qua bộ phận quản lý rủi ro ví dụ với hợp đồng vay dài hạn,tài sản thế chấp lớn, phức tạp…

“Tuy nhiên ở Việt Nam hiện nay một số ngân hàng nhỏ và thậmchí ngân hàng lớn như Ngân hàng Nông nghiệp vẫn để nhân viên tín dụng thực hiệntừ đầu đến cuối là rất rủi ro”- ông Lực nhận xét.

Ông Hiếu cho biết tại thị trường phát triển như Hoa Kỳ nhânviên tín dụng phải chụp ảnh và quay video bất động sản để gửi cho bộ phận quảnlý rủi ro xác định giá trị tài sản, dựa trên sự định giá của bộ phân kiểm soátmới thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình cho vay.

Nợ xấu tích tụ, phát mại tài sản không bù đắp được khoản vaylà cái giá phải trả cho các ngân sau nhiều năm dễ dàng trong việc quản lý rủiro. Nếu các ngân hàng không sớm thay đổi cách quản trị rủi ro theo hướng chặtchẽ, minh bạch hơn thì tương lai nếu khủng hoảng kinh tế trở lại, khối tài sảnthế chấp hiện tại sẽ là thuốc độc với các ngân hàng.

Cao Sơn

Theo TTVN

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang