Thứ Tư, 23/05/2012, 14:01

M&A dự án BĐS: Muốn thành công phải minh bạch

Để có một thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) thành công cần hạn chế hạch toán những chi phí không hợp lý vào dự án bất động sản.
M&A dự án BĐS: Muốn thành công phải minh bạch | ảnh 1
Thương vụ Thiên Minh mua lại hệ thống Victoria Hotel & Resort là một trong những vụ M&A nổi bật trong lĩnh vực bất động sản

Thống kê của Công ty cổ phần Tư vấn bất động sản Soho Việt Nam cho biết, chỉ có khoảng 15% trong số gần 100 dự án bất động sản chào bán tại Hà Nội có khả năng chuyển nhượng thành công. Nguyên nhân một phần là do các dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, số khác chào bán quá cao so với giá trị thực, do bị hạch toán quá nhiều chi phí không hợp lý trong quá trình chuyển nhượng.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn bất động sản Soho Việt Nam, khi dự án bất động sản giảm giá về mức gần với chi phí bỏ ra làm dự án cộng với chi phí cơ hội theo thời gian, thì trong kinh doanh luôn có nguồn cầu trực chờ để cân nhắc mua vào. Họ sẽ cân nhắc kỹ sản phẩm của dự án có đáp ứng được nhu cầu của thị trường 2 - 3 năm tới hay không.

“Kinh nghiệm trong thời kỳ khủng hoảng 2008 - 2009 khi chúng tôi tư vấn chuyển nhượng thành công một loạt dự án như: Hoa Binh Tower, Vitex Tower (Tp.HCM) và 47 - Vũ Trọng Phụng, 46 - Bích Câu (Hà Nội) hay trụ sở Công ty Sơn Hà trên Đại lộ Thăng Long… cho thấy, nhiều nhà đầu tư chờ đợi giá giảm sâu hơn đã không có cơ hội mua lúc đó. Nhà đầu tư chỉ có thể mua được dự án với giá hợp lý nhất khi họ mang tới một giải pháp giúp bên bán vượt qua khó khăn hiện nay. Còn việc tạo sức ép quá đối với bên bán sẽ khó đưa hai bên tới sự thống nhất”, ông Cần nói.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, để có một thương vụ M&A dự án địa ốc thành công, điều đầu tiên, bên bán phải vượt qua tâm lý “bán là thất bại”. Một tỷ lệ lớn các chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn rất nặng tâm lý này, nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới, cũng như yêu cầu hạn chế các nghiệp vụ quảng bá cần thiết để giới thiệu dự án đến các đối tượng tiềm năng.       

Thứ hai, bên bán dự án cần chuẩn bị một hồ sơ pháp lý dự án rõ ràng và minh bạch. Hầu hết người mua, đặc biệt là các đối tác nước ngoài đều có tiêu chuẩn khắt khe về khía cạnh này, nên phía bán cần chuẩn bị dự án có pháp lý rõ ràng, cũng như đã sẵn sàng cho các hình thức hợp tác.          

Thứ ba, xác định mức giá chào bán hợp lý. Sai lầm phổ biến từ phía người bán là chào mức giá mình mong muốn (hoặc đã từng mong muốn). Mức giá này thường cao hơn nhiều so với mức thị trường chấp nhận, sau đó nếu có đơn vị hỏi mua, thì sẽ thương lượng. Trong trường hợp này, nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý (hay sau khi làm các tính toán cần thiết), sẽ không mất thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua. Lời khuyên cho chủ đầu tư có dự án cần bán vào thời điểm này là hãy đặt mình là người mua, rồi mới đưa ra mức giá chào bán; hoặc nhờ một dự tư vấn độc lập định giá.

Để thực hiện thành công một thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản, khâu thẩm định pháp lý dự án được xem là công đoạn quan trọng nhất quyết định đến sự thành bại của giao dịch. Theo ông Marc, thời gian qua, có nhiều thương vụ M&A được các đối tác nước ngoài đồng ý thực hiện, nhưng cuối cùng phải hủy bỏ vì vướng ở khâu thẩm định pháp lý. Điều này xuất phát từ pháp luật về đất đai của Việt Nam còn nhiều điểm chưa nhất quán như quyền sử dụng đất phức tạp…

“Với sự khủng hoảng của nhiều nền kinh tế trên thế giới và những khó khăn của kinh tế Việt Nam trong năm 2012, số lượng những nhà đầu tư có tiềm lực thật sự không nhiều. Nếu chúng ta đánh mất cơ hội, người khác sẽ tận dụng. Vì bất cứ lý do gì sau khi xác định cần bán, chủ dự án cần phải có sự chuẩn bị chu đáo để đạt được sự hợp tác thành công - mục tiêu quan trọng nhất, từ đó điều chỉnh thiết kế (nếu cần) để đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án, tăng tính thanh khoản và góp phần vào sự phát triển cho thị trường thời gian tới”, ông Marc Townsend nói.

(Theo VIR)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang