Thứ Ba, 12/06/2012, 10:15

Thị trường địa ốc: Hồi phục được không?

Nếu dựa vào những gì có trên báo chí tuần qua, nhiều người sẽ cho rằng thời của địa ốc sắp trở lại.

Thị trường địa ốc: Hồi phục được không?

Thì đây, sẽ có 500 ngàn tỷ đồng được “bơm” vào thị trường trong năm nay; “nếu có tiền tôi sẽ mua nhà vào lúc này” - lời của một nhà quản lý thị trường bất động sản; “thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục” - nhận định của một công ty tư vấn bất động sản quốc tế… Thực tế thì sao?

Đổ tiền vào đâu? Thật ra, con số 500 ngàn tỷ đồng ấy chỉ dừng lại ở mức “cókhả năng” từ nay đến cuối năm sẽ có chừng ấy tiền đổ vào nền kinh tế. Số tiền này đến từ hai nguồn.

Thứ nhất là Chính phủ, với 120 ngàn tỷ đồng đầu tư công trong kế hoạch năm nay chưa giải ngân, 38 ngàn tỷ đồng trái phiếu chính phủ, 17 ngàn tỷ đồng từcác khoản đầu tư khác.

Nguồn thứ hai sẽ đến từ khoản tín dụng do hệ thống ngân hàng cung cấp. Theo kế hoạch, với tăng trưởng tín dụng khoảng 15-16% trong khi từ đầu năm đến nay tăngtrưởng tín dụng là âm thì để đạt kế hoạch, khoảng 300 ngàn tỷ đồng sẽ được cấp cho nền kinh tế từ nay đến cuối năm.

Ngoàira còn có nguồn vốn ODA giải ngân, vốn đầu tư nước ngoài, chi ngân sáchthường xuyên và vốn đầu tư của người dân… Tất cả vào khoảng 500 ngàn tỷđồng ấy đã được người ta “đổ” hết cho bất động sản, chứ thực ra cả nền kinh tế chưa chắc đã có thêm chừng đó vốn, đừng nói là chỉ riêng lĩnh vực bất động sản.

Đó là chưa kể, nhiều người quên rằng nguồn vốn mới là một phần của vấn đề. Giả sử có chừng đóvốn đổ vào bất động sản, nhưng chỉ tập trung vào việc tạo ra nguồn cung, thì thị trường sẽ ra sao?

Hiện TP.Hồ Chí Minh còn hơn 20 ngàn căn hộ chưa bán được, dù từ đầu năm đến naycác doanh nghiệp đã tìm đủ mọi cách để bán hàng. Nguồn cung - nếu khôngcó sự hỗ trợ nào - được dự báo sẽ tăng gấp đôi trong vòng ba năm tới.

Vậynếu nguồn cung ấy được hỗ trợ để tăng tốc, đưa ra thị trường nhiều sản phẩm hơn nữa, trong khi phía cầu không có sự thay đổi về căn bản, chuyệngì sẽ xảy ra?

Không nói ra thì ai cũng biết, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Vì các ngành liên quan, nên cứu bất động sản? “Chưa lúc nào Chính phủ quan tâm đến thị trường bất động sản như hiện nay. Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có một nguồn tiền lớn được bơm vào các thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có thể không nóng lên nhanh chóng, nhưng chắc chắn sẽ phục hồi trong 3-4 tháng tới”. Đó là nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủyban Giám sát tài chính quốc gia tại hội thảo “Vực dậy nguồn lực bất động sản ” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với báo Lao động tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh cuối tuần qua.

Sựquan tâm này được lý giải là do nhóm ngành bất động sản và các ngành liên quan như sản xuất thép, xi măng, vật liệu, ngành xây dựng… vốn đượcxem là nhóm ngành kinh tế động lực hiện đang gặp quá nhiều khó khăn. Hai ngành sản xuất liên quan mật thiết với lĩnh vực bất động sản là thépvà xi măng.

Theo số liệu cập nhật đến tháng 5, ngành sản xuất xi măng hiện tồn kho ba triệu tấn tại nhà máy (thông thường, lượng tồn kho chỉ khoảng một triệu tấn), chưa tính đến sốtồn kho ở các đại lý, mà con số này chắc chắn cũng rất lớn. Hàng tồn kho quá lớn đã khiến một số nhà máy phải ngưng sản xuất.

Ngànhthép cũng có lượng tồn kho lên đến 225 ngàn tấn. Ngành vật liệu xây dựng cũng chịu những tác động tương tự. Vật liệu ốp lát tồn kho tương đương hơn hai tháng sản xuất. Kính xây dựng tồn kho tương đương năm tháng sản xuất.

Hàng tồn kho quá nhiều trong khi nhu cầu sút giảm trầm trọng, nếu có chỉ đến từ nhu cầu từ khu vực dân cư, đã khiến nhiều doanh nghiệp trong các ngành kể trên phải thuhẹp quy mô sản xuất. Chính vì lý do đó, nhiều người cho rằng, việc tìm cách giúp thị trường bất động sản sẽ gián tiếp giúp đỡ được rất nhiều ngành trong nền kinh tế.

Vẫn khó, dù được nhiều hỗ trợ Theo nhiều chuyên gia, giá bất động sản đã giảm khá mạnh suốt từ cuối năm ngoái đến nay, tính chung tình hình trì trệ của cảngành này đã kéo dài đến bốn, năm năm, nên thị trường có thể sẽ hồi phục vào cuối năm nay và đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm sau.

Đãcó những thông tin tốt hỗ trợ, tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng ấy xảy ra. Nguồn vốn nhàn rỗi trong dân còn nhiều, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác tỏ ra không có hiệu quả. Lãi suất tiền gửi vẫn giảm đều và được dự báo còn giảm sâu. 

Vàng dù lúc tăng lúc giảm, nhưng khó có khả năng tăng đột biến để tạo lợi nhuận cao cho người đầu tư như thời điểm cách đây một năm. Thị trường chứng khoán chưa tạo được sự tin tưởng. 

Tất cả khiến nguồn vốn đầu tư có thể dịch chuyển một phần vào bất động sản. Niềm tin còn trở nên lớn hơn bởi - như đã nói - dường như sau một thời gian dài để thị trường tự điều chỉnh, Chính phủ đã và đang có những giảipháp hỗ trợ cho thị trường.

Chưa nói đến nguồn vốn, chính sách về lãi suất và cho vay dễ dàng hơn sẽ giúp cả phía cung lẫn phía cầu trong thị trường. Những đánh giá lạc quan còn dựavào việc trong dài hạn, nền kinh tế chắc chắn sẽ bước vào một giai đoạntăng trưởng mới, đồng nghĩa với việc nhu cầu về cơ sở hạ tầng, văn phòng thương mại, căn hộ cũng như nhà ở dân cư… sẽ tăng cao.

Nhucầu nhà ở của nước ta vẫn còn rất cao trong khi tỷ lệ nhà ở trên đầu người còn thấp. Đặc biệt, khi kinh tế càng phát triển thì người ta càng có nhu cầu sống trong những khu căn hộ đầy đủ tiện nghi hơn là ở trong nhà phố như đa số cư dân đô thị hiện nay.

Đólà lý do khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào sự tăng trưởng củathị trường căn hộ nói riêng và bất động sản nói chung trong thời gian tới. Tuy nhiên, chính những phân tích trên cũng chứng tỏ một điều là để thị trường hồi phục một cách bền vững thì lượng cung căn hộ phải phù hợpvới độ hấp thụ của phía cầu.

Do giá căn hộ vẫn còn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân đô thị nên nhu cầu thực là chưa cao, mà nếu chỉ phụ thuộc vào nguồn tiền từ cácnhà đầu tư thì đến một lúc nào đó tình trạng dư thừa sẽ khiến cho các nhà đầu tư xả hàng và lại gây cảnh “ngập lụt” căn hộ như hiện nay.

Thêmvào đó, dù đã nhiều lần điều chỉnh kể từ đầu năm, nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao, khiến áp lực chi phí lãi vay vẫn đè nặng lên chủ đầu tư và những người mua nhà, căn hộ trả góp. Điều đó có nghĩa là dù được nhiều hỗ trợ, thị trường sẽ khó hồi phục như nhiều người kỳ vọng.„

Phong

Đổ tiền vào đâu? Thật ra, con số 500 ngàn tỷ đồng ấy chỉ dừng lại ở mức “cókhả năng” từ nay đến cuối năm sẽ có chừng ấy tiền đổ vào nền kinh tế. Số tiền này đến từ hai nguồn.

Thứ nhất là Chính phủ, với 120 ngàn tỷ đồng đầu tư công trong kế hoạch năm nay chưa giải ngân, 38 ngàn tỷ đồng trái phiếu chính phủ, 17 ngàn tỷ đồng từcác khoản đầu tư khác.

Nguồn thứ hai sẽ đến từ khoản tín dụng do hệ thống ngân hàng cung cấp. Theo kế hoạch, với tăng trưởng tín dụng khoảng 15-16% trong khi từ đầu năm đến nay tăngtrưởng tín dụng là âm thì để đạt kế hoạch, khoảng 300 ngàn tỷ đồng sẽ được cấp cho nền kinh tế từ nay đến cuối năm.

Ngoàira còn có nguồn vốn ODA giải ngân, vốn đầu tư nước ngoài, chi ngân sáchthường xuyên và vốn đầu tư của người dân… Tất cả vào khoảng 500 ngàn tỷđồng ấy đã được người ta “đổ” hết cho bất động sản, chứ thực ra cả nền kinh tế chưa chắc đã có thêm chừng đó vốn, đừng nói là chỉ riêng lĩnh vực bất động sản.

Đó là chưa kể, nhiều người quên rằng nguồn vốn mới là một phần của vấn đề. Giả sử có chừng đóvốn đổ vào bất động sản, nhưng chỉ tập trung vào việc tạo ra nguồn cung, thì thị trường sẽ ra sao?

Hiện TP.Hồ Chí Minh còn hơn 20 ngàn căn hộ chưa bán được, dù từ đầu năm đến naycác doanh nghiệp đã tìm đủ mọi cách để bán hàng. Nguồn cung - nếu khôngcó sự hỗ trợ nào - được dự báo sẽ tăng gấp đôi trong vòng ba năm tới.

Vậynếu nguồn cung ấy được hỗ trợ để tăng tốc, đưa ra thị trường nhiều sản phẩm hơn nữa, trong khi phía cầu không có sự thay đổi về căn bản, chuyệngì sẽ xảy ra?

Không nói ra thì ai cũng biết, tình hình sẽ còn tồi tệ hơn cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Vì các ngành liên quan, nên cứu bất động sản? “Chưa lúc nào Chính phủ quan tâm đến thị trường bất động sản như hiện nay. Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có một nguồn tiền lớn được bơm vào các thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có thể không nóng lên nhanh chóng, nhưng chắc chắn sẽ phục hồi trong 3-4 tháng tới”. Đó là nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủyban Giám sát tài chính quốc gia tại hội thảo “Vực dậy nguồn lực bất động sản ” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với báo Lao động tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh cuối tuần qua.

Sựquan tâm này được lý giải là do nhóm ngành bất động sản và các ngành liên quan như sản xuất thép, xi măng, vật liệu, ngành xây dựng… vốn đượcxem là nhóm ngành kinh tế động lực hiện đang gặp quá nhiều khó khăn. Hai ngành sản xuất liên quan mật thiết với lĩnh vực bất động sản là thépvà xi măng.

Theo số liệu cập nhật đến tháng 5, ngành sản xuất xi măng hiện tồn kho ba triệu tấn tại nhà máy (thông thường, lượng tồn kho chỉ khoảng một triệu tấn), chưa tính đến sốtồn kho ở các đại lý, mà con số này chắc chắn cũng rất lớn. Hàng tồn kho quá lớn đã khiến một số nhà máy phải ngưng sản xuất.

Ngànhthép cũng có lượng tồn kho lên đến 225 ngàn tấn. Ngành vật liệu xây dựng cũng chịu những tác động tương tự. Vật liệu ốp lát tồn kho tương đương hơn hai tháng sản xuất. Kính xây dựng tồn kho tương đương năm tháng sản xuất.

Hàng tồn kho quá nhiều trong khi nhu cầu sút giảm trầm trọng, nếu có chỉ đến từ nhu cầu từ khu vực dân cư, đã khiến nhiều doanh nghiệp trong các ngành kể trên phải thuhẹp quy mô sản xuất. Chính vì lý do đó, nhiều người cho rằng, việc tìm cách giúp thị trường bất động sản sẽ gián tiếp giúp đỡ được rất nhiều ngành trong nền kinh tế.

Vẫn khó, dù được nhiều hỗ trợ Theo nhiều chuyên gia, giá bất động sản đã giảm khá mạnh suốt từ cuối năm ngoái đến nay, tính chung tình hình trì trệ của cảngành này đã kéo dài đến bốn, năm năm, nên thị trường có thể sẽ hồi phục vào cuối năm nay và đi vào chu kỳ tăng trưởng mới vào năm sau.

Đãcó những thông tin tốt hỗ trợ, tạo động lực cho chu kỳ tăng trưởng ấy xảy ra. Nguồn vốn nhàn rỗi trong dân còn nhiều, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác tỏ ra không có hiệu quả. Lãi suất tiền gửi vẫn giảm đều và được dự báo còn giảm sâu. 

Vàng dù lúc tăng lúc giảm, nhưng khó có khả năng tăng đột biến để tạo lợi nhuận cao cho người đầu tư như thời điểm cách đây một năm. Thị trường chứng khoán chưa tạo được sự tin tưởng. 

Tất cả khiến nguồn vốn đầu tư có thể dịch chuyển một phần vào bất động sản. Niềm tin còn trở nên lớn hơn bởi - như đã nói - dường như sau một thời gian dài để thị trường tự điều chỉnh, Chính phủ đã và đang có những giảipháp hỗ trợ cho thị trường.

Chưa nói đến nguồn vốn, chính sách về lãi suất và cho vay dễ dàng hơn sẽ giúp cả phía cung lẫn phía cầu trong thị trường. Những đánh giá lạc quan còn dựavào việc trong dài hạn, nền kinh tế chắc chắn sẽ bước vào một giai đoạntăng trưởng mới, đồng nghĩa với việc nhu cầu về cơ sở hạ tầng, văn phòng thương mại, căn hộ cũng như nhà ở dân cư… sẽ tăng cao.

Nhucầu nhà ở của nước ta vẫn còn rất cao trong khi tỷ lệ nhà ở trên đầu người còn thấp. Đặc biệt, khi kinh tế càng phát triển thì người ta càng có nhu cầu sống trong những khu căn hộ đầy đủ tiện nghi hơn là ở trong nhà phố như đa số cư dân đô thị hiện nay.

Đólà lý do khiến nhiều nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào sự tăng trưởng củathị trường căn hộ nói riêng và bất động sản nói chung trong thời gian tới. Tuy nhiên, chính những phân tích trên cũng chứng tỏ một điều là để thị trường hồi phục một cách bền vững thì lượng cung căn hộ phải phù hợpvới độ hấp thụ của phía cầu.

Do giá căn hộ vẫn còn quá cao so với thu nhập trung bình của người dân đô thị nên nhu cầu thực là chưa cao, mà nếu chỉ phụ thuộc vào nguồn tiền từ cácnhà đầu tư thì đến một lúc nào đó tình trạng dư thừa sẽ khiến cho các nhà đầu tư xả hàng và lại gây cảnh “ngập lụt” căn hộ như hiện nay.

Thêmvào đó, dù đã nhiều lần điều chỉnh kể từ đầu năm, nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao, khiến áp lực chi phí lãi vay vẫn đè nặng lên chủ đầu tư và những người mua nhà, căn hộ trả góp. Điều đó có nghĩa là dù được nhiều hỗ trợ, thị trường sẽ khó hồi phục như nhiều người kỳ vọng.„


Theo Phong Vân - Hải An
Doanh Nhân

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang