Thứ Tư, 13/06/2012, 11:01

Xây dựng chỉ số đánh giá BĐS - Từ lý thuyết đến thực tiễn còn xa

Xung quanh việc thực hiện chỉ số đánh giá thị trường BĐS theo Thông tư 20 của Bộ Xây dựng, hiện có nhiều luồng ý kiến góp ý, phản hồi.
Tại TP Hà Nội, đa phần giới chức quản lý thị trường BĐS Thủ đô đều cho rằng, với đặc thù bối cảnh thị trường hiện nay, có vẻ như tồn tại quá nhiều bất cập cho việc ra đời một chỉ số lý tưởng đến như vậy dù rằng nó hướng tới một mục tiêu chính đáng là minh bạch hóa thị trường.

Xây dựng chỉ số đánh giá BĐS - Từ lý thuyết đến thực tiễn còn xa | ảnh 1

Lý tưởng nhưng… quá khó thực hiện!

Một mặt, dường như ai cũng thừa nhận sẽ là hết sức lý tưởng nếu có một chỉ số xứng đáng mệnh danh “VN-Index” về BĐS bởi nó tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ sở thông tin trước khi quyết định mở “hầu bao”. Và nếu trong tương lai, nếu việc công bố chỉ số xây dựng đi vào nề nếp thì “bức tranh” thị trường BĐS sẽ khắc họa rõ nét tới từng phân khúc, từng khu vực… Tiếc rằng, đã hai năm trôi qua kể từ khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 20/2010 về việc thí điểm xây dựng chỉ số BĐS tại một số TP thì công tác triển khai có vẻ vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Trả lời câu hỏi “Vì sao lại thế?”, theo phản ánh của Sở Xây dựng Hà Nội, việc thực hiện xây dựng chỉ số giá theo tinh thần Thông tư 20 của Bộ Xây dựng gặp rào cản từ những bất cập ngay tại gốc rễ bài toán đặt ra. Chẳng hạn, theo yêu cầu việc xây dựng chỉ số giá phải gắn với việc phân loại các sản phẩm BĐS, song ai cũng biết từ nhiều năm nay, việc phân loại phần nhiều do các DN BĐS… tự phong là chính. Cơ sở phân thành các hạng nhà ở 1, 2, 3 và 4 không phải không có nhưng để phục vụ mục tiêu xây dựng chỉ số giá BĐS thì lại “non” vì thiếu tiêu chí phân loại. Thực tế là lâu nay cũng không ai bắt bẻ những sản phẩm “vượt khung” mang những tên gọi mỹ miều kiểu như “chung cư cao cấp” tự phong.

Trong khi việc xây dựng chỉ số đánh giá BĐS cho phân khúc chung cư còn đang vướng mắc lùng nhùng thì với phân khúc nhà ở riêng lẻ của cư dân, vấn đề còn có vẻ phức tạp hơn. Sở dĩ như vậy là vì quá trình thu thập dữ liệu chưa đồng hành với việc xử lý chính những số liệu đó, bởi việc mua bán trong dân hoàn toàn là những giao dịch có tính chất kín đáo, không thông qua sàn, thậm chí không nộp thuế nên rất khó để nắm bắt số liệu và “đọc vị” những số liệu đó. Và nếu được công bố thì chưa chắc nó phản ánh đúng thực chất của giao dịch, hoặc cũng không phải là chuẩn mực để có thể đại diện cho cả một khu vực hoặc một phân khúc về nhà ở.

Ngay giới định giá BĐS, những người hàng ngày cọ xát và nhạy bén nhất với thị trường cũng lắc đầu ngay lập tức khi được hỏi về tương lai nào cho việc xây dựng chỉ số BĐS, bởi theo họ nhà nước rất khó lấy được số liệu thật của các giao dịch mua bán, bởi hợp đồng mua bán công bố hoặc công chứng luôn được hai bên thỏa thuận với giá thấp hơn để trốn thuế. Số giao dịch qua sàn hiện chỉ chiếm khoảng 20% tổng giao dịch trên thị trường - đó là tỷ trọng quá thấp do CBRE mới công bố, nó cho thấy ngay cả giao dịch qua sàn cũng chưa phải là cơ sở đáng để làm căn cứ đại diện cho một phân khúc thị trường nào. Còn nếu dựa vào số liệu do các chủ đầu tư hoặc giới đầu cơ - những người nắm trong tay số lượng lớn sản phẩm BĐS - công bố cũng… không thật bởi mục tiêu của họ hướng tới luôn là lợi nhuận ở mức cao nhất, không phản ánh được bản chất của thị trường khu vực đó. Chưa kể khi thị trường biến động theo chiều hướng xấu như thời gian qua, chính họ cũng lại là đối tượng phá giá thị trường mạnh nhất. Kết luận về nhóm đối tượng này, có thể nhận thấy một quy luật của họ là không…theo bất kỳ quy luật nào trừ quy luật lợi nhuận của chính họ!

Hà Nội “lĩnh ấn tiên phong”

Không thể để thị trường cứ trôi tuột khỏi vòng tay của quản lý nhà nước mãi được. Biết là quá khó nên Thông tư 20 cũng chỉ giới hạn việc thí điểm tại 4 TP lớn là Hà Nội, Tp.HCM, Cần Thơ, Đà Nẵng… Nếu thành công, bộ chỉ số này sẽ bổ sung công cụ thống kê theo dõi thị trường, mục tiêu tối thượng của nó là phục vụ các nhà quản lý cũng như giúp các đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS đưa ra được sự điều chỉnh chiến lược đúng đắn, kịp thời. Và Thủ đô Hà Nội được giao “lĩnh ấn tiên phong” bất chấp đây là một địa bàn có quá nhiều “điểm nóng” và khó minh bạch nhất về giá cả.

Mặc dù vấp phải một số khó khăn do thị trường Hà Nội vốn dĩ bị chia thành quá nhiều khu vực với giá cả khác nhau, giá đất tại Sóc Sơn, Đông Anh, Ba Vì sẽ chênh lệch thấp hơn rất nhiều giá đất tại Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, tuy nhiên không vì thế mà cứ lần lữa “án binh bất động” mãi. Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội chính thức cho hay, từ nay đến 2013 Hà Nội sẽ cố gắng xây dựng chỉ số giá tại 4 quận nội thành (Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông) và 2 huyện ngoại thành (Từ Liêm, Hoài Đức). Sở dĩ Hà Nội quyết định chọn 6 địa bàn trên để thực hiện trước vì đây là những khu vực có điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội khá tương đồng nhau.

Ông Trần Hợp Dũng - Trưởng phòng quản lý Kinh tế (Sở Xây dựng Hà Nội) cho hay: Hiện lãnh đạo Sở đã giao bộ phận chức năng nghiên cứu những cách làm hay từng được ứng dụng triển khai trong đánh giá chỉ số xây dựng tại Anh, Singapore, Mỹ để qua đó rút kinh nghiệm, tìm ra cách làm hợp lý cho Thủ đô.

(Theo Baoxaydung)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang