Thứ Ba, 19/06/2012, 10:01

Địa ốc Mỹ - "Tội đồ" gây suy thoái kinh tế!

Hiện nay, vẫn còn những ý kiến khác nhau về khi nào và ở đâu bắt đầu suy thoái toàn cầu 2008-2012 và khủng hoảng nợ công châu Âu, nhưng phần lớn cho rằng mầm mống cuộc khủng hoảng tài chính tệ hại nhất kể từ Đại Suy thoái thập niên 1930 là bong bóng địa ốc Mỹ, vốn phình to nhất vào năm 2007.

Địa ốc Mỹ - "Tội đồ" gây suy thoái kinh tế! | ảnh 1
Khi bong bóng chứng khoán Mỹ vỡ trong những năm 2000-2002, nhà đầu tư mất lòng tin và hàng triệu người quay sang chọn nhà đất như một kênh an toàn.

Bong bóng địa ốc Mỹ

Thuật ngữ “bong bóng” trong lĩnh vực tài chính thường dùng để chỉ một tình trạng trong đó giá một loại hàng hóa hay tài sản bị bơm phồng, cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó.

Bong bóng địa ốc ở Mỹ phồng lên cùng với bong bóng chứng khoán từ giữa thập niên 90. Logic của quá trình này rất đơn giản. Những người giàu có nhờ chạy theo chứng khoán nghĩ đến việc chi tiêu số tài sản thặng dư, đổ xô mua nhà đất lớn hơn và/hay đẹp hơn. Mức cầu tăng khởi đầu làm giá nhà đất tăng, bởi vì trong ngắn hạn nguồn cung tương đối cố định. Khi giá bắt đầu tăng, mức tăng phù hợp với mong đợi. Người mua nghĩ giá sẽ tiếp tục tăng và trả mức giá cao hơn, dần dần giá cách xa giá trị thực.

Khi bong bóng chứng khoán Mỹ vỡ trong những năm 2000-2002, nhà đầu tư mất lòng tin và hàng triệu người quay sang chọn nhà đất như một kênh an toàn, đẩy bong bóng địa ốc phình to thêm. Cuộc chạy đua giá tác động đáng kể đến nguồn cung, xây dựng tăng ào ạt. Đến năm 2002, số lượng sở hữu nhà tăng khoảng 25% so với mức trung bình trước khi bắt đầu bong bóng, nhưng tỉ lệ bỏ trống cũng tăng gần đến kỷ lục, trên 9%.

Bong bóng địa ốc bắt đầu vỡ vào năm 2007, khi bùng phát xây dựng dẫn đến lượng cung nhiều đến nỗi giá không còn có thể theo kịp. Giữa năm 2007, giá nhà ở Mỹ đạt đỉnh và bắt đầu đi xuống. Tỉ lệ tịch thu nhà thế chấp tăng cao trong giai đoạn 2006-2007. Tài sản thế chấp bị giảm giá nặng nề, cân đối tài sản của các nhà cho vay xấu đi và bị các tổ chức đánh giá hạ bậc tín nhiệm.

Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành, khủng hoảng tài chính chính thức bắt đầu và ngày càng trầm trọng khi hàng loạt tập đoàn tài chính Mỹ sụp đổ: New Century Financial Corporation xin phá sản vào tháng 8/2007, cổ phiếu Countrywide Financial Corporation mất giá mạnh, Bear Steams bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3/2008, Lehman Brothers (ngân hàng đầu tư lớn thứ tư phố Wall và thuộc loại lâu đời nhất của Mỹ) phá sản vào tháng 8/2008, Merrill Lynch (ngân hàng đầu tư lớn thứ ba) bị Ngân hàng Mỹ mua lại, AIG (tập đoàn bảo hiểm lớn nhất Mỹ) phải nhờ chính phủ cứu giúp 85 tỉ USD…Tình trạng đói tín dụng ảnh hưởng đến sản xuất, tỉ lệ thất nghiệp tăng, thu nhập giảm, các hộ gia đình thắt chặt chi tiêu lại làm cho nhiều doanh nghiệp phá sản.

Tháng 9/2008, Luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 được Quốc hội Mỹ thông qua, cho phép gói cứu giúp đầu tiên 700 tỉ USD mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, nhất là các chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp.

Vai trò của chính phủ Mỹ

Bong bóng địa ốc không phải là cái gì mới. Mỹ và các nước khác đều từng trải qua trước đó. Nhưng bong bóng năm 2008 sẽ không dẫn đến suy thoái toàn cầu và khủng hoảng tín dụng nếu khoảng 40% trong tổng số nợ thế chấp của Mỹ không có chất lượng xấu.

Vai trò của chính phủ Mỹ được cho là làm méo mó hệ thống tài chính với Luật Tái đầu tư Cộng đồng (CRA) và hoạt động của các tập đoàn do nhà nước tài trợ (GSE), nổi bật là Fannie Mae và Freddie Mac.

Địa ốc Mỹ - "Tội đồ" gây suy thoái kinh tế! | ảnh 2
Bong bóng địa ốc bắt đầu vỡ vào năm 2007, khi bùng phát xây dựng dẫn đến lượng cung nhiều đến nỗi giá không còn có thể theo kịp.

Luật CRA năm 1995 yêu cầu các ngân hàng chứng tỏ cho vay thế chấp đối với những cộng đồng không đủ điều kiện để vay thế chấp thông thường, mặc nhiên chính phủ ủng hộ các GSE giảm chất lượng thế chấp để đổ tiền vào thị trường địa ốc.

Để khuyến khích nhà đầu tư không đủ điều kiện vẫn có thể vay tiền mua nhà, các ngân hàng bắt đầu sáng tạo nhiều công cụ tài chính, như: cho vay dưới chuẩn (subprime loans), cho vay với dữ liệu cá nhân hạn chế (chương trình Alt-A), MBS (mortgage-backed security - chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp), CDO (collateralized debt obligation – giấy nợ được bảo đảm bằng tài sản).

Việc bùng nổ cho vay với những sản phẩm rủi ro này lẽ ra đủ để báo động cho nhà điều hành, cũng như nhà đầu tư, rằng có một vấn đề nghiêm trọng trong thị trường bất động sản. Tiếc là thay vì nhận ra tình hình đáng báo động, các nhà lãnh đạo chính trị và phần lớn chuyên gia về bất động sản lại ca ngợi tỉ lệ kỷ lục về số lượng nhà được sở hữu.

Thị trường toàn cầu lao dốc

Trong chừng mức nào đó, những vấn đề của thế giới là một hệ quả lây lan từ Mỹ. Sự vỡ tung bong bóng địa ốc Mỹ đã biến đổi thành một hiện tượng toàn cầu, khi giá bất động sản tăng vọt trong cả thập niên đã giảm nhanh xuống đáy từ ngoại ô Ireland, Anh, và bờ biển Tây Ban Nha sang các bến cảng Baltic, miền bắc Ấn Độ, miền nam Trung Quốc.

Sự suy thoái toàn cầu này, đã trở thành mạnh mẽ trong những tháng sau đó, làm chao đảo sự tăng trưởng kinh tế toàn cầu, ảnh hưởng không chỉ nhà đất, mà cả việc làm. Các chuyên gia dự báo là cơn suy thoái có thể biến thành một sự sụp đổ toàn bộ, và một số nước sẽ đối mặt với một cuộc điều chỉnh còn đau đớn hơn nhiều so với nước Mỹ.

Bong bóng địa ốc Mỹ vỡ, làm giá trị chứng khoán bất động sản Mỹ lao dốc, gây tổn hại đến các thể chế tài chính toàn cầu. Đây không phải là đợt suy thoái địa ốc đầu tiên vượt qua các biên giới, nhưng tiếng vang lại lớn hơn nhiều bởi mối liên hệ giữa các thị trường tài chính. Khủng hoảng tài chính bị châm ngòi bởi một tác động qua lại phức tạp giữa giá trị và khả năng thanh khoản ở hệ thống ngân hàng Mỹ. Các nhà đầu tư toàn cầu đều mua MBS và CDO., và những công cụ tài chính khác cũng tăng mối liên hệ giữa các tập đoàn tài chính lớn.

Khủng hoảng nhanh chóng tăng lên và mở rộng thành một cú sốc kinh tế toàn cầu, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều ngân hàng châu Âu, hạ chỉ số chứng khoán, và giảm giá mạnh tài sản thế chấp.

Các nhà lãnh đạo chính trị, các bộ trưởng tài chính và giám đốc ngân hàng trung ương phối hơp để giảm bớt nỗi lo sợ, nhưng khủng hoảng tiếp tục. Cuối tháng 10/2008, khủng hoảng tiền tệ lan rộng khi các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn lớn sang những đồng tiền mạnh hơn như yen, đô la Mỹ và đồng franc Thụy Sĩ, nâng giá những đồng tiền này lên, gây khó khăn cho xuất khẩu của Nhật, Mỹ và Thụy Sĩ và rối loạn tiền tệ ở các nền kinh tế mới nổi, buộc họ phải tìm kiếm trợ giúp từ IMF.

(Theo Sài gòn Tiếp thị)

Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang