Thứ Sáu, 22/06/2012, 15:01

Làm sao để hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất?

Bài viết này của TS Nguyễn Sỹ Phương từ CHLB Đức trình bày góc nhìn riêng lý giải nguyên nhân những căng thẳng trong việc thu hồi đất nói riêng và trong các tranh chấp đất đai nói chung, đưa ra những gợi ý mang tính giải pháp trên cơ sở đúc kết kinh nghiệm hoá giải vấn đề ở Đức.
Với nội hàm “nhà nước quản lý phân bổ vì lợi ích toàn dân”, khái niệm sở hữu toàn dân được sử dụng mặc nhiên ở mọi quốc gia, thể chế. Bởi tất cả những gì, từ con người tới tài sản, từ vật chất đến tinh thần, văn hoá, truyền thống… ở quốc gia nào thì thuộc sở hữu của quốc gia đó. Sở hữu toàn dân, vì vậy, dù mặc định hay hiến định, bản chất là một khái niệm chính trị liên quan tới lợi ích chung toàn dân, quốc gia, không thể thay thế khái niệm sở hữu pháp lý dùng để phân biệt lợi ích cùng trách nhiệm pháp lý của từng người dân đối với tài sản của họ trong quốc gia đó.

Làm sao để hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất? | ảnh 1
Ở Đức, hàng năm chủ đất phải đóng phụ phí, như tiền bảo hiểm đất để bồi thường những thiệt hại ngộ nhỡ xảy ra trên thửa đất đó

Trên thực tế, ở mọi quốc gia, thể chế, đất đai được dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, mạng lưới giao thông, điện, nước, các công trình công cộng, nhà trường, bệnh viện… bất cứ lúc nào cần, không hề phụ thuộc việc sở hữu toàn dân có được đặt ra hoặc hiến định hay không.

Tranh chấp đất đai giữa người dân lẫn nhau và với chính quyền tới mức đối đầu như hiện nay, chính là do thiếu khái niệm sở hữu pháp lý về đất đai bắt buộc phải có trong kinh tế thị trường. Thị trường là nơi mua bán, mà mua bán được định nghĩa là quá trình chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua, ngang giá với số tiền người mua phải trả cho người bán theo thoả thuận. Vì vậy, một khi quyền sở hữu pháp lý, bất kỳ sở hữu gì, không được thiết lập, thị trường sẽ khó tránh khỏi “mua như cướp, bán như cho” – bản chất của sự tranh chấp, đối đầu về đất đai hiện nay – bởi xung khắc lợi ích, mà cưỡng chế Văn Giang hay Tiên Lãng là một điển hình.

Chính do đất được thừa nhận có chủ sở hữu pháp lý, chủ nhân có quyền chiếm hữu, định đoạt, sử dụng nó, mà ở các quốc gia hiện đại, đất dù ở đâu, loại gì đều được pháp luật bảo vệ chặt chẽ trước khả năng tranh chấp. Không một ai, hay cá nhân công quyền nào, có thể chiếm đoạt nổi. Mặt khác, chế tài trách nhiệm pháp lý đối với chủ sở hữu nghiêm minh, buộc họ không để đất mình sở hữu gây thiệt hại lợi ích các bên liên quan.

Ở Đức, hàng năm chủ đất phải đóng phụ phí, như tiền bảo hiểm đất để bồi thường những thiệt hại ngộ nhỡ xảy ra trên thửa đất đó; phải đóng tiền thoát nước mưa, nước thải; phải đóng thuế đất để nhà nước chi cho công việc quản lý lĩnh vực đất đai. Chủ đất muốn xây dựng trên đó phải bảo đảm hạ tầng điện nước, giao thông, môi sinh, tuân thủ quy hoạch tổng thể, chứ không phải cứ đất mình muốn làm gì thì làm hay cơ quan công quyền cứ tự quyết kiểu xin – cho bất cần lợi ích chủ sở hữu. Chỉ riêng tổng phụ phí, nếu một thửa đất không sinh lời, thì chỉ chừng năm bảy chục năm sau sẽ ngang bằng trị giá đất khởi thuỷ.

Làm sao để hạn chế gam màu xấu trong bức tranh thu hồi đất? | ảnh 2
Không thể rửa tiền tham nhũng hay lậu thuế bằng mua bán đất ở Đức.

Điều này giải thích tại sao ở Đức không thiếu chủ đất hiến tặng đất cho nhà nước hay cho tổ chức, hội đoàn, hoặc bán giá 1 euro. Và tới lượt mình, với chức năng quản lý tài nguyên đất đai, nhà nước tạo dựng được một hệ thống pháp lý và bộ máy quản lý hành chính đất đai chặt chẽ. Nhờ đó, nhà nước có đủ căn cứ để quyết định “thu hồi” một cách “thoả đáng” khi thực hiện quyền sở hữu toàn dân về mặt chính trị. Trên thực địa, mọi thửa đất đều có cọc tiêu đóng chết phân định ranh giới với các thửa đất liền kề, với đường đi, không thể bị lấn chiếm hay thoái thác trách nhiệm khi gây thiệt hại. Hồ sơ được lưu trữ tại toà án, cùng mọi cơ quan chức năng liên quan. Mọi giao dịch mua bán, xây dựng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, thu hồi (quốc hữu hoá)… đều được luật pháp quy định chi tiết, và thể hiện trên các giấy tờ hồ sơ lưu trữ.

Việc đất được nhà nước “thu hồi” cho mục đích công, bao giờ cũng mang lại cho chủ sở hữu lợi ích cao hơn việc bán nó nên không xảy ra đối đầu. Giá đất tại bất cứ thửa đất nào thuộc khu vực nào, nếu muốn mua hoặc bán, chỉ cần gọi điện thoại tới cơ quan quản lý đất đai sẽ lập tức nhận được ngay bảng giá đúng với giá thực tế trên thị trường tại thời điểm đó. Không thể rửa tiền tham nhũng hay lậu thuế bằng mua bán đất, bởi chủ sở hữu bao giờ cũng có tên trong danh sách đóng thuế đất, và với những giao dịch thanh toán vượt quá ngưỡng luật định đều được tự động chuyển qua cảnh sát kinh tế thụ lý, khó có thể thoát. Còn nếu bán giá thấp trên giấy tờ, tiền chênh lệch nhận ngoài sổ sách sẽ gặp phải chế tài. Nhà nước có quyền mua trước khi có người bán một thửa đất bất kỳ và phải trả đúng giá ghi trên giấy tờ, không như ở ta giá bán do Nhà nước công bố có khi thấp hơn giá thị trường cả mười lần. Đất đai, vì vậy, không chỉ tạo bất ổn do tranh chấp mà còn góp phần hình thành nền kinh tế ngầm khó kiểm soát. Đây là điểm đáng quan tâm nhất trong quản lý kinh tế tài chính của Nhà nước về đất đai – nếu thực sự coi đất đai tài nguyên là tài sản vô giá của toàn dân, vì lợi ích toàn dân!

Đất đai yên ổn chắc chắn là điều cả người dân lẫn nhà chức trách nước ta đều mong muốn. Nhưng không một yên ổn nào có thể đạt tới nếu không bắt đầu từ một nền móng vững chắc, nhất là đối với cơ chế, chính sách luật pháp; phải cải cách từ nền tảng Hiến pháp tới mọi đạo luật liên quan cùng bộ máy chuyên môn thực thi, nhất là khi thực tế – vốn là “thước đo của chân lý” – đã kiểm chứng, không thể bác bỏ những điều đó.

TS Nguyễn Sỹ Phương (CHLB Đức)
(Theo SGTT)

Trong năm qua, nhiều nhà đầu tư BĐS liền thổ đã gặt hái mức lợi nhuận ấn tượng 50-60%, thậm chí cao hơn nhờ bắt đúng bài ăn theo các siêu dự án, đón sóng hạ tầng, mua đất vườn giá rẻ hay tài sản phát mãi ngân hàng.
Tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản phân khúc Condotel: Cơ hội và thách thức” được tổ chức ngày 16/1, nhiều chuyên gia cho rằng việc mua bán bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Thông tư 329/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/3/2017) do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/12/2016 quy đinh rõ các loại tổn thất mà doanh nghiệp bảo hiểm không có trách nhiệm bồi thường trong hoạt động đầu tư xây dựng.
UBND TP. Hà Nội vừa ban hành thông báo số 13/TB-UBND truyền đạt kết luận, chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng Ban Chỉ đạo tổ chức lập Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tại buổi làm việc với đơn vị tư vấn và nhà đầu tư dự án lập đồ án Quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng.
Theo báo cáo của Knight Frank, nhà đất ở ngoại ô London hiện đang “nóng” hơn cả khu vực trung tâm thủ đô. So với số liệu năm 2008, giá nhà ở một số khu vực đã tăng tới hơn 50%.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang