Thứ Bảy, 23/06/2012, 10:01

Có phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc không?

Hỏi: Do gia đình tôi sơ suất (phần cũng vì tin tưởng người mua) nên không ghi thời hạn trả hết số tiền mua nhà trong hợp đồng. Bên mua hứa miệng trong vòng 3 ngày sau khi đặt cọc sẽ trả hết số tiền còn lại.
Nhưng đến thời hạn vẫn không thấy trả, lần lượt hẹn ngày này ngày khác, đến nay đã gần 2 tháng. Lấy lý do chưa đủ tiền, người mua kéo dài thời gian. Nay gia đình tôi muốn bán cho người khác có được hay không? Có phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc hay không? Nếu trong hợp đồng đặt cọc này không ghi thời gian thì có xem là vô hiệu hay không? Lam Phuong, (phuonglam_pt@...)

Trả lời

Về hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc mua bán nhà:

Căn cứ Điều 358 Bộ Luật dân sự (BLDS), đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền… trong một thời hạn để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Đối với việc đặt cọc liên quan đến việc mua bán nhà, việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Theo thư trình bày, hợp đồng đặt cọc mà ông/bà đã ký, hai bên không thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền. Căn cứ Điều 280 BLDS, việc hai bên phải đến phòng công chứng có thẩm quyền ký hợp đồng mua bán nhà là nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ khoản 2 Điều 285 BLDS, trong trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thực hiện nghĩa vụ dân sự hay yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ dân sự vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, để giải quyết trường hợp trên, ông/ bà nên thỏa thuận lại với bên đặt cọc về thời hạn hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng có thẩm quyền, việc thỏa thuận phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên.

Để thực hiện việc nêu trên, ông/ bà nên có văn bản đề nghị với bên đặt cọc có thời hạn để bên kia trả lời về việc hai bên tiến hành thỏa thuận về thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng cụ thể, văn bản đề nghị này nên gửi bằng đường bưu điện đảm bảo có hồi báo hay nhờ văn phòng thừa phát lại lập vi bằng gửi thông báo đề nghị của ông/bà đến bên đặt cọc, đây là việc xác lập chứng cứ cho lời đề nghị nêu trên.

Nếu quá thời hạn do ông bà đưa ra thì ông/ bà cần có văn bản yêu cầu bên đặt cọc ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng cụ thể với thời hạn được báo trước mà ông/ bà nhận thấy rằng là hợp lý, có thể là 1 tháng hay ít hơn, điều này tùy thuộc vào sự lựa chọn của ông/ bà, do luật không quy định cụ thể như thế nào là thời gian hợp lý. Việc gửi thông báo này nên nhờ văn phòng thừa phát lại thực hiện thì về mặt chứng cứ sẽ tốt hơn.

Nếu quá thời hạn do ông /bà đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hay không có văn bản trả lời, được xem là từ chối giao kết hợp đồng hay họ có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì ông/bà nên xem xét chấp nhận lời đề nghị đó, nếu quá thời hạn của một trong hai trường hợp nêu trên mà họ không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng, thì được xem là họ từ chối việc giao kết hợp đồng, do đó họ không có quyền nhận lại số tiền đã đặt cọc và ông/bà có quyền bán nhà cho người khác.

Lưu ý, trong thực tế bên từ chối giao kết hợp đồng khi không được nhận lại số tiền đặt cọc thường nại nhiều lý do để khởi kiện tại tòa án nhằm đòi lại tiền đặt cọc. Do đó, bên bán nhà phải xác lập chứng cứ một cách chắc chắn về thỏa thuận của hai bên và chứng cứ về việc từ chối giao kết hợp đồng của bên đặt cọc.

Về câu hỏi liên quan đến hợp đồng vô hiệu do thiếu thỏa thuận về thời hạn; căn cứ Điều 122 và Điều 127 BLDS thì hợp đồng đặt cọc thiếu thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng không bị vô hiệu.

Luật sư Phạm Đình Sơn
(Theo TTO)

Hỏi: Tôi có một người bà con xa đã lớn tuổi. Ông muốn cho tôi một phần căn nhà của ông sau khi ông qua đời. Ông ấy muốn làm di chúc cho tôi nhưng có người nói phải làm thủ tục di tặng mới được. Vậy xin hỏi, thừa kế theo di chúc có khác với di tặng hay không? Và thủ tục để thực hiện 2 việc trên như thế nào? Nguyễn Thị Châu Giang (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương)
Kể từ ngày giao nhà cho người mua hoặc từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Hỏi: Vợ chồng tôi có tài sản chung là một căn nhà cùng với khu đất nằm trong một dự án mua theo dạng hợp đồng góp vốn. Chồng tôi có lập một bản di chúc viết tay rằng khi chồng tôi mất, tài sản sẽ do tôi và hai con thừa kế.
Hỏi: Vợ chồng tôi có hộ khẩu thường trú tại phường 2, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre. Tuy nhiên thửa đất chúng tôi định xây dựng nhà lại nằm ở xã Mỹ Thạnh An. Vậy chúng tôi có được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD hay không?
Hỏi: Năm 2016, tôi nhận mua đất tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, Nghệ An và xây dựng nhà tại đây. Đến tháng 10/2016, tôi đến UBND xã Hưng Phúc để làm thủ tục nhập hộ khẩu thì được yêu cầu đóng tiền xây dựng quê hương.
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang