Thứ Tư, 27/06/2012, 22:30

Tìm hiểu mô hình công ty mua bán nợ quốc gia của Cộng hòa Ai-len

Cuộc khủng hoảng hệ thống ngân hàng xảy ra tại Cộng hòa Ai-len vào cuối năm 2008 và đầu năm 2009, đã để lại số lượng lớn các khoản nợ xấu.

Tìm hiểu mô hình công ty mua bán nợ quốc gia của Cộng hòa Ai-len

Để đối phó với cuộc khủng hoảng ngày càng trở nên nghiêm trọng, Chính phủ Ai-len đã đưa ra sáng kiến thành lập công ty mua bán nợ quốc gia (NAMA) năm 2009 nhằm lành mạnh hệ thống ngân hàng.

Trướcđó, hệ thống ngân hàng Ai-len đã cho vay quá mức đối với lĩnh vực bất động sản, và khi thị trường này suy giảm mạnh kể từ năm 2007 thì nợ xấu của hệ thống ngân hàng đã tăng vọt. Tình hình đó làm cho nguồn vốn pháp định của các ngân hàng thương mại suy giảm nhanh chóng, do vậy đòi hỏi phải có hành động chỉnh sửa thích hợp nhằm vượt qua tình trạng bất ổn định và khôi phục lại bảng cân đối tài sản của các định chế tài chính. Chính vì vậy, NAMA đã được thành lập vào ngày 21/12/2009 với 5 định chế thành viên gồm Ngân hàng Liên kết Ai-len, Ngân hàng thương mại Ai-len, Ngân hàng Ăng-lô Ai-len, Hiệp hội xây dựng toàn quốc Ai-len, và Hiệp hộixây dựng EBS. Để tạo ra khung pháp lý cho hoạt động của Công ty mua bánnợ quốc gia này, một đạo luật cũng đã được Nghị viện Ai-len thông qua vào tháng 11/2009.

Luậtlệ của Liên minh Châu Âu cấm không cho sử dụng công quỹ nhà nước để cứungân hàng vì có thể gây ra hậu quả đối xử thiên vị cho một số tổ chức nhất định, do đó bóp méo sự cạnh tranh trong toàn Liên minh, nhưng vẫn có những trường hợp ngoại lệ nhằm khắc phục tình trạng bất ổn trong nền kinh tế của nước thành viên Liên minh. Tuy nhiên, bất cứ một trường hợp ngoại lệ nào cũng phải được sự chấp thuận của Ủy ban Liên minh. Ngày 26/2/2010 đề án NAMA đã được chính thức thông qua, và cuối tháng 2 các khoản tiền đầu tiên từ ngân sách nhà nước đã được giải ngân cho NAMA.

Tronggiai đoạn đầu, NAMA đã mua hoặc chuyển nhượng tài sản nợ trị giá 71 tỷ bảng Anh từ 850 con nợ và hơn 11.000 khoản nợ được thế chấp bằng 16.000 công trình bất động sản. Khoảng 2/3 trong số các công trình bất động sảnthế chấp cho các khoản vay này nằm tại Ai-len, hầu hết số còn lại nằm tập trung tại Anh, Hoa kỳ và trên toàn Châu Âu. Để có được các khoản nợ này, NAMA đã phát hành chứng khoán do chính phủ bảo lãnh cho 5 đơn vị thành viên của mình.

Nhântố chính quyết định giá cả do NAMA chi trả cho việc mua các khoản nợ làgiá thị trường hiện hành của các tài sản thế chấp (chủ yếu là bất động sản) cho các khoản nợ. Các nhân tố khác bao gồm tính chất hoàn chỉnh hoặc không hoàn chỉnh của các hồ sơ vay mượn, giá trị của các tài sản đảm bảo ngoài bất động sản (như cổ phiếu, tiền mặt, các tác phẩm nghệ thuật v…v…) và các khiếm khuyết trong thế chấp vay nợ được coi là một phần trong quá trình xem xét cân nhắc. Tính chung tất cả các yếu tố cộnglại, việc NAMA cân nhắc đánh giá để chi trả cho các khoản nợ mua được trong năm 2010 trị giá khoảng 42% số dư danh nghĩa của các khoản nợ, đạtmức chiết khấu bình quân là 58%.

NAMAlà một công ty đặc biệt có Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc do cơ quan thẩm quyền bổ nhiệm. Hội đồng quản trị hoạt động độc lập theo đúng luật định và tuân thủ trách nhiệm giải trình công khai ở mức độ cao. Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị phải tham dự các cuộc họp và cung cấptài liệu cho Ủy ban Kế toán nhà nước và các Ủy ban khác của hai viện của nghị viện bất cứ lúc nào được yêu cầu. Ngoài việc công bố chi tiết bảng cân đối tài sản thường niên, NAMA phải nộp các báo cáo hoạt động hàng quý, kể cả các thông tin về các khoản nợ, các hợp đồng mua bán và các khoản thu chi cho cơ quan thẩm quyền. Các báo cáo này phải được đăngtải trên bảng tin điện tử sau khi đã nộp cho hai viện của nghị viện.

Nóitóm lại, NAMA là một tổ chức phức tạp. Không giống như các doanh nghiệpkhác hoạt động nhằm mục đích phát triển quy mô qua thời gian, NAMA bắt đầu hoạt động với một bảng cân đối tài sản hoành tráng và hướng tới mục tiêu thu hẹp dần qua các giai đoạn. NAMA có nhiệm vụ hoạt động làm sao đem lại kết quả kinh doanh tốt nhất cho nhà nước từ những tài sản mua được. Ở vào thời kỳ đầu, NAMA đã mua được 11.500 khoản vay nợ liên quan đến đất đai và nhà cửa từ 5 định chế nêu trên, và tiếp theo sau đó là xây dựng mối quan hệ sâu rộng với các con nợ để hiểu rõ thêm hoạt động kinh doanh của họ và bắt đầu xây dựng một chiến lược trả nợ. Giai đoạn cuối cùng và lâu dài nhất là đề ra một loạt các cột mốc cắt giảm nợ nhằmhoàn tất việc chi trả đầy đủ nghĩa vụ của cả các con nợ và các khoản vay của NAMA vào năm 2019.

Như vậy, NAMA thực hiện 3 chức năng hoạt động chính là mua nợ, xây dựng quan hệ với các con nợ và chi trả các khoản nợ.

- Hoạt động mua nợ : NAMA thực hiện mua nợ theo từng đợt. Trong bước đi đầu tiên, 5 định chế thành viên phải xác định các khoản vay hợp lệ theo đúng luật pháp, sau đó cung cấp cho NAMA các thông tin cụ thể của từng khoản vay, kể cả chi tiết số dư khoản vay, các bất động sản và các tài sản khác được cam kết làm thế chấp. Họ cũng phải thông báo cho NAMA biếtmọi khó khăn pháp lý liên quan đến khoản vay và khoản thế chấp cơ bản. Cuối cùng, các định chế phải thông báo cho NAMA việc định giá các bất động sản cơ bản. Thông tin do các định chế thành viên cung cấp được NAMA xem xét, đánh giá hết sức kỹ lưỡng, bao gồm việc thẩm định về mặt pháp lý quyền chủ sở hữu của các bất động sản để phát hiện ra những khiếm khuyết có thể gây khó khăn cho NAMA trong việc xử lý khoản nợ hoặc trong việc thực thi hành động. Việc cân nhắc đánh giá cũng phải xem xét các đặc điểm của chính khoản nợ chẳng hạn như khoản thu nhập mà khoản nợ đó có thể tạo ra. Nhân tố chínhxác định mức độ mà NAMA chi trả cho một khoản nợ cụ thể chính là bất động sản được thế chấp cho khoản nợ đó. Ví dụ nếu bất động sản được thế chấp cho một khoản vay 100 triệu bảng Anh mà giá hiện hành chỉ là 60 triệu bảng Anh, thì NAMA chỉ chi trả 60 triệu bảng Anh cho khoản nợ đó mà thôi.

- Xây dựng mối quan hệ với con nợ. NAMA quản lý trực tiếp 180 con nợ lớn nhất (chiếm 61 tỷ bảng Anh trong giá trị danh nghĩa của tổng các khoản nợ mua được) và xây dựng mối quan hệ với các con nợ này ngay sau khi muađược các khoản nợ. Các cuộc họp đầu tiên đã được tổ chức để cho các connợ giới thiệu với NAMA nhóm quản lý danh mục nợ của họ và thực hiện việc trao đổi các vấn đề liên quan đến các dự án và các kế hoạch. NAMA yêu cầu mỗi con nợ trình bày kế hoạch kinh doanh mà mục đích chính là giới thiệu đầy đủ tình hình tài chính và trình bày kế hoạch chi tiết về các biện pháp và thời gian thanh toán tất cả các khoản nợ cho NAMA. Kế hoạch kinh doanh của con nợ thông thường được một chuyên viên tư vấn độclập thẩm định tính hợp lý của các giả thuyết do con nợ đưa ra, phân tích một cách chi tiết dự tính dòng tiền và đưa ra đánh giá độc lập về kế hoạch đó. Sau đó, đánh giá này sẽ được Hội đồng quản trị, Ban tín dụng, Tổng giám đốc hoặc Phó tổng giám đốc của NAMA xem xét dựa trên cơ sở ý kiến phân tích của nhóm công tác do Hội đồng quản trị ủy quyền. Cácyếu tố khác được tính đến bao gồm mức độ hợp tác của con nợ với NAMA vàchất lượng quản trị điều hành của con nợ. Quy trình này cuối cùng sẽ dẫn đến việc chấp nhận kế hoạch kinh doanh của con nợ hoặc phải sử dụng biện pháp áp đặt. Biện pháp áp đặt chỉ được thực hiện trong trường hợp các con nợ không thể chứng minh được khả năng thanh toán các nghĩa vụ nợhoặc trong những trường hợp bất hợp tác trong quy trình. Việc áp đặt không phải là kế sách mong muốn của NAMA, bởi vì mục tiêu được công bố của nó là cố gắng đạt được sự nhất trí trong xử lý nợ với càng nhiều connợ càng tốt. Hoạt động tín dụng vẫn được tiếp tục trong khi vẫn diễn raviệc xây dựng mối quan hệ với con nợ.

- Chi trả các khoản nợ: Đối với hầu hết các con nợ, quy trình đánh giá kế hoạch kinh doanh dẫn đến sự thỏa thuận với NAMA và cam kết để thực hiện việc chi trả nợ theo thỏa thuận. Thỏa thuận trả nợ còn bao gồm một số lĩnh vực khác như hoán đổi việc chuyển nhượng tài sản, tổng chi phí của công ty, các tài sản phi bất động sản và thu nhập từ việc cho thuê bất động sản. Kế hoạch kinh doanh của con nợ bao gồm các mốc thời gian trả nợ sẽ được NAMA giám sát chặt chẽ. Nếu con nợ không tuân thủ các nghĩa vụ nêu trong hợp đồng, thì biện pháp áp đặt có thể được thực hiện. Điều này có nghĩa là NAMA sẽ chỉ định một cán bộ quản lý các tàisản làm thế chấp cho khoản nợ. Việc hoàn thành các mục tiêu giảm nợ đã được thỏa thuận yêu cầu cần phải có một chương trình phát mại tài sản bởi con nợ. Thời điểm cho việc phát mại này tùy thuộc vào loại bất động sản, địa điểm của bất động sản và thời gian hết hạn của các hợp đồng chothuê liên quan. Hội đồng quản trị của NAMA đã đề ra các mục tiêu cắt giảm tổng số các khoản nợ trong thời gian hoạt động của mình, trong đó có mục tiêu cắt giảm 25% tổng số các khoản nợ vào năm 2013, 80% vào năm 2017 và 100% vào năm 2019.

Theo Phạm Mạnh Hùng

SBV

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang