Thứ Hai, 02/07/2012, 12:03

Giải quyết tranh chấp đặt cọc khi mua nhà

Hỏi: Ông A. đặt cọc một số tiền để mua căn hộ của tôi. Trong thỏa thuận đặt cọc có nội dung, ông A. sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc nếu không mua nữa.
Quá ngày hẹn ký hợp đồng mua bán, ông A. đưa ra lý do bị bệnh hiểm nghèo, khoản tiền để mua căn hộ phải dành vào việc điều trị nên ông không có khả năng mua nữa... Vậy tôi có được quyền "phạt cọc" bằng cách giữ lại số tiền đã nhận đặt cọc của ông A. hay không? Hoàng Minh (quận Cầu Giấy)

Trả lời

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Nếu có tranh chấp về tài sản đặt cọc, các bên có thể thương lượng với nhau. Nếu việc thương lượng không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện ra tòa án. Việc xử lý tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết căn cứ vào hướng dẫn tại mục I.1 Nghị quyết số 01/2003/NQ - HĐTP ngày 16/4/2003 của Tòa án nhân dân Tối cao. Cụ thể như sau:

a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc;

b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc;

c) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc vô hiệu làm hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi đặt cọc đó vô hiệu;

d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này, nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Như vậy, không phải trong mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp gặp sự kiện bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định của pháp luật. Trường hợp này, nếu ông A. chứng minh được đã xảy ra sự kiện bất khả kháng (bằng những giấy tờ chứng tỏ có việc điều trị tai biến tại bệnh viện) thì việc phạt cọc không được thực hiện.

Luật sư Vũ Thị Viên
(Theo HNM)

Hỏi: Hiện nay tôi đang ở cùng với bố mẹ. Bố mẹ tôi đang muốn chuyển khẩu tôi vào sổ hộ khẩu của ông bà vì ông bà tôi ở trong vùng 135 thường xuyên được nhà nước thực hiện các chính sách ưu đãi.
Kể từ ngày giao nhà cho người mua hoặc từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Hỏi: Vợ chồng tôi có tài sản chung là một căn nhà cùng với khu đất nằm trong một dự án mua theo dạng hợp đồng góp vốn. Chồng tôi có lập một bản di chúc viết tay rằng khi chồng tôi mất, tài sản sẽ do tôi và hai con thừa kế.
Hỏi: Vợ chồng tôi có hộ khẩu thường trú tại phường 2, thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre. Tuy nhiên thửa đất chúng tôi định xây dựng nhà lại nằm ở xã Mỹ Thạnh An. Vậy chúng tôi có được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số 17/2014/TT-BXD hay không?
Hỏi: Năm 2016, tôi nhận mua đất tại xã Hưng Phúc, huyện Hưng Nguyên, Nghệ An và xây dựng nhà tại đây. Đến tháng 10/2016, tôi đến UBND xã Hưng Phúc để làm thủ tục nhập hộ khẩu thì được yêu cầu đóng tiền xây dựng quê hương.
Hỏi: Chú tôi là Việt kiều Mỹ, tới đây chú tôi sẽ mua nhà ở tại việt Nam. Vậy, chú ấy cần phải chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh khi mua nhà?
Lên đầu trang