Thứ Hai, 02/07/2012, 18:15

Hàng tồn kho của BĐS: Những quả bom nổ chậm

Hàng tồn khi của các doanh nghiệp BĐS hiện nay như một quả bom nổ chậm đang phình to, không biết lúc nào thì bùng phát và chôn vùi các nhà đầu tư.

Hàng tồn kho của BĐS: Những quả bom nổ chậm

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) hiện nay cho phép Công ty BĐS vốn hóa toàn bộ các chi phí liên quan đến việc đầu tư dự án để bán vào tài khoản hàng tồn kho, trong đó ngoài chi phí đất và chi phí xây dựng dự án còn có chi phí lãi vay, chi phí quản lý dự án, chi phí tiếp thị bán hàng v.v… Chuẩn mực này hiện nay đang làm “méo mó” tình hình tài chính của các Công ty BĐS và làm cho các nhà đầu tư rất khó đánh giá toàn diện hiệu quả hoạt động và mức độ rủi ro thanh khoản của các Công ty BĐS.

Tình hình tiêu thụ chậm các sản phầm BĐS để bán trong 3 năm trở lại đây (đặc biệt là căn hộ) làm cho tỷ lệ hàng tồn kho trên sổ sách của các Công ty BĐS ngày càng phình to, cá biệt một số công tỷ lệ hàng tồn kho trên Tổng Tài Sản lên đến 70%-90% (Như PDR, VPH, SLT v.v…).  Tỷ lệ hàng tồn kho cao cộng với đòn bẩy nợ cao là những yếu tố rủi ro chủ yếu đối với việc đầu tư và cấp vốn cho các Công ty BĐS hiện nay.

Trước hết đối với Ngân Hàng và các tổ chức tín dụng, việc lấy hàng tồn kho làm tài sản thế chấp chứa đựng nhiều rủi ro vì một tỷ lệ lớn trong tài khoản này là các khoản chi phí đáng lẽ đã phải hạch toán, tuy nhiên lại được vốn hóa thành tài sản vô hình như chi phí lãi vay, chi phí quản lý dự án, chi phí tiếp thị bán hàng v.v… Do đó thực tế tỷ lệ tài sản có thể thu hồi đối với các tổ chức tín dụng thấp hơn nhiều so với định mức hàng tồn kho trên báo cáo tài chính (BCTC).

Đối với nhà đầu tư (cổ đông) của các công ty, cần nhìn nhận rõ là kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty đã bị “bóp méo” vì những khoản chi phí khổng lồ được vốn hóa vào hàng tồn kho. Đơn cử trường hợp của PDR, nếu tính trên tỷ lệ nợ vay hơn 2.500 tỷ đồng theo BCTC đã kiểm toán cuối năm 2011 thì lãi phải trả hàng năm của Công ty (ước tính 18%-22%/năm) không dưới 500 tỷ đồng. Với khoản doanh thu vẻn vẹn hơn 126 tỷ đồng (chưa kể chi phí vốn) thì rõ ràng Công ty hoàn toàn mất khả năng thanh toán lãi (chưa nói đến gốc) cho Ngân Hàng. Tuy nhiên báo cáo của Kiểm Toán hoàn toàn không có ý kiến về việc khả năng hoạt động liên tục của Công ty.

Đối với các khách hàng, việc mua nhà của các Công ty có tỷ lệ nợ và Hàng Tồn Kho cao là rất rủi ro, do các tài sàn mua bán chưa được hình thành. Do đó nếu Công ty không còn khả năng triển khai dự án hoặc trả nợ Ngân Hàng thì khách hàng sẽ rất khó có khả năng thu hồi vốn.
Việc các khoản chi phí Lãi vay, chi phí quản lý dự án “ẩn” trong danh mục Hàng Tồn Kho (không được tách bạch trong Báo cáo kết kể hoạt động kinh doanh  và Báo cáo lưu chuyển tiền tệ) khiến nó như một quả bom nổ chậm đang phình to, không biết lúc nào thì bùng phát và chôn vùi các nhà đầu tư.

Đỗ Chí Hiếu

Theo TTVN

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang