Thứ Hai, 09/07/2012, 12:01

Cải tạo chung cư cũ: Cần có kế hoạch, lộ trình cụ thể

Hiện nay, các khu tập thể cũ, sau hàng chục năm tồn tại, đã không còn phù hợp với một đô thị hiện đại, văn minh. Thế nhưng, cải tạo ra sao, xây dựng lại như thế nào, vẫn là bài toán khó.
Số dự án đã khởi công chỉ đếm trên đầu ngón tay, hầu hết là nhà đơn lẻ có vị trí đắc địa trong kinh doanh. PV đã đối thoại với ông Trần Mạnh Dũng - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phát triển nhà số 7 Hà Nội, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, dự án cải tạo chung cư cũ đầu tiên và có quy mô lớn nhất Hà Nội hiện nay, về những vấn đề liên quan đến thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội.
Cải tạo chung cư cũ: Cần có kế hoạch, lộ trình cụ thể | ảnh 1
Ông Trần Mạnh Dũng.

Hài hòa lợi ích - bài toán quá khó

Chủ đầu tư muốn tăng chiều cao, tăng số tầng, còn cơ quan quản lý thì lo chất tải lên hạ tầng (vốn dĩ đã quá tải) nên muốn hạ thấp chiều cao, giảm số tầng, giãn bớt dân ra các dự án khác. Phải chăng có sự "vênh nhau" giữa cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư?

- Nói giữa cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư "vênh nhau" thì không đúng. Ngược lại, thành phố, chính quyền địa phương, chủ đầu tư phối hợp với nhau rất chặt chẽ. Vấn đề là việc cải tạo chung cư cũ chưa có tiền lệ, trong đó dự án Nguyễn Công Trứ có thể nói là dự án đầu tiên nên vừa làm, vừa mày mò, nghiên cứu cơ chế. Có cơ chế rồi thì lại bàn đến quy hoạch, để làm sao vừa hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, Nhà nước, người dân. Đương nhiên, doanh nghiệp, nhìn dưới góc độ cân đối tài chính cho dự án thì muốn tăng diện tích. Nhưng thành phố, dưới góc độ quản lý nhà nước, lại phải tính toán làm sao hạn chế thấp nhất thua thiệt cho nhà đầu tư, bảo đảm lợi ích người dân, lại vừa bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không bị quá tải. Đây là bài toán quy hoạch cần phải giải quyết. Tất nhiên, khi giảm mật độ xây dựng, thành phố hỗ trợ chủ đầu tư bằng việc bố trí dự án khác để cân đối tài chính; bố trí quỹ nhà tạm cư và xem xét miễn tiền thuê nhà tạm cư cho người dân trong thời gian thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng đánh giá việc cải tạo chung cư cũ không đạt được mục tiêu đặt ra đến năm 2015. Là chủ đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, dự án cải tạo tập thể cũ đầu tiên và lớn nhất Hà Nội, theo ông, đâu là nguyên nhân?

- Như đã biết, khi nghiên cứu dự án, doanh nghiệp phải bảo đảm yếu tố cân đối hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể: Nhân dân - Nhà nước- Nhà đầu tư, tức là vừa đủ diện tích tái định cư cho các hộ dân đang sinh sống vừa phải có phần diện tích kinh doanh bù đắp chi phí, mà muốn được như vậy thì phải tăng mật độ xây dựng, tăng chiều cao. Thế nhưng các khu tập thể cũ nói chung, khu tập thể Nguyễn Công Trứ nói riêng đều nằm trong nội đô cũ là khu vực hạn chế phát triển. Thứ hai, diện tích cơi nới, lấn chiếm đất lưu không ở các khu tập thể cũ rất lớn, thậm chí lớn hơn cả diện tích xây dựng của các khối nhà chung cư. Thứ ba, việc giải phóng mặt bằng hết sức khó khăn…

Có vẻ như việc hài hòa lợi ích “ba nhà” rất khó?

- Tôi xin dẫn chứng từ dự án Nguyễn Công Trứ. Đây là khu đô thị cũ điển hình của thời bao cấp. Riêng quy hoạch chủ đầu tư đã "vắt óc" trong vòng hai năm tìm hướng giải quyết. Theo quy hoạch, đây là khu vực hạn chế phát triển, mật độ xây dựng 40%, trong khi mật độ xây dựng hiện trạng dày đặc hơn 70%. Bên cạnh đó, mục tiêu dự án là phải nâng cao điều kiện sống của người dân, bảo đảm đủ hạ tầng kỹ thuật - xã hội như đường, trường, trung tâm thương mại, cây xanh, sân chơi… đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn của một khu ở. Khác với các dự án cải tạo chung cư cũ khác, dự án Nguyễn Công Trứ là một dự án thực hiện cải tạo đồng bộ toàn khu gồm 14 nhà chung cư, chứ không phải chỉ 1-2 khối nhà tại vị trí đắc địa, trên nền hạ tầng sẵn có. Khi điều tra xã hội học mới thấy tồn tại rất nhiều sự phức tạp, dân cư sống trong 14 tòa nhà và dân cư lấn chiếm có tỷ lệ tương đương 50-50. Rồi trong 14 tòa nhà, có hộ đã mua nhà theo Nghị định 61/CP, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng có hộ vẫn thuê nhà của Nhà nước. Có hộ tầng 1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Rồi chợ dân sinh, ki ốt, đơn vị sản xuất kinh doanh, trường học… mà sau khi xây dựng lại chủ đầu tư phải trả lại đất cho những đơn vị này. Chưa kể, như đã nói, dự án phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn khu ở nên quy hoạch còn phải có đủ vườn hoa, cây xanh, điểm đỗ xe; mở rộng đường giao thông… Cách giải quyết bài toán hóc búa trên là phải bám sát các chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng không vượt 40%, bảo đảm không tăng dân số, nhưng vẫn đáp ứng 100% nguyện vọng tái định cư của người dân. Như vậy, chủ đầu tư không còn diện tích kinh doanh, hay nói cách khác, cân đối được lợi ích của người dân, của Nhà nước, nhưng mất cân đối lợi ích của chủ đầu tư. Trong 3 dự án thí điểm cải tạo chung cư cũ được HĐND TP thông qua từ đầu những năm 2000 là Nguyễn Công Trứ, Khương Thượng và Văn Chương, đến nay chỉ còn Nguyễn Công Trứ triển khai.

Cải tạo chung cư cũ: Cần có kế hoạch, lộ trình cụ thể | ảnh 2

Vừa làm, vừa mày mò ông có "sốt ruột" không khi đến nay dự án vẫn "dậm chân tại chỗ" chưa thể khởi công được?

- Tất nhiên, chủ đầu tư nào cũng đều mong muốn dự án của mình nhanh chóng khởi công, nhanh chóng hoàn thành, chứ làm gì có chủ đầu tư nào lại muốn dự án của mình kéo dài, lại càng không muốn nó "dậm chân tại chỗ". Tuy nhiên, như đã nói, dự án Nguyễn Công Trứ có đặc thù vừa làm vừa nghiên cứu cơ chế, chính sách, giống như người mở đường. Nhà ở xuống cấp, nhu cầu cải tạo để bảo đảm điều kiện sống cho người dân cũng như sự văn minh cho thành phố là nhu cầu có thực, song cơ chế, chính sách thực hiện chưa có. Mà chính sách làm sao vừa bảo đảm được mục tiêu cải tạo điều kiện ăn ở sinh hoạt, chỗ ở cho người dân, xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại phù hợp với Thủ đô văn minh, nhưng cũng bảo đảm cả hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư là bài toán vô cùng khó. Chủ đầu tư cùng thành phố, quận Hai Bà Trưng phải mày mò xây dựng cơ chế đặc thù giải phóng mặt bằng cho dự án cải tạo chung cư cũ trên cơ sở vận dụng các quyết định, cơ chế, chính sách hiện có, với mục tiêu mang lại lợi ích cao nhất cho người dân. Cơ chế được UBND TP phê duyệt và được người dân đồng thuận cao. Bằng chứng là có tới 81% hộ dân di dời bàn giao mặt bằng cho dự án. Về phía chủ đầu tư, sau khi được giao nhiệm vụ, đã ý thức tập trung nguồn lực xây dựng quỹ nhà tạm cư cho dự án. Chúng tôi chấp nhận "hy sinh" chuyển dự án nhà ở kinh doanh sang làm quỹ nhà tạm cư và đến nay chúng tôi đã hoàn thành 6 khối nhà tại quận Hoàng Mai. Ngoài ra, chúng tôi tập trung nguồn lực rất lớn để ứng tiền hỗ trợ, di dời… vì vậy dự án chậm ngày nào chủ đầu tư thêm khó khăn ngày đó.

Làm dự án Nguyễn Công Trứ công ty ông mất cân đối bao nhiêu? Thành phố giải quyết như thế nào, thưa ông?

- Con số chính xác còn phải tính toán lại. Tuy nhiên, Thành ủy đã có chủ trương xem xét cơ chế hỗ trợ, bù đắp cho chủ đầu tư.

Tái định cư nơi ở mới - vấn đề là cách làm

Các chủ đầu tư thường kêu khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Nhưng người dân lại bức xúc khi đã bàn giao nhà cho dự án, đến nơi tạm cư, nhưng dự án không khởi động. Đơn cử như nhà A1, A2 dự án Nguyễn Công Trứ. Tại sao lại như vậy?

- Có nhiều lý do để một số hộ chưa di dời như có hộ kiến nghị cam kết thỏa thuận tái định cư phải có bảo lãnh của ngân hàng; có hộ yêu cầu chủ đầu tư mua căn hộ cũ với giá 4,5-5 tỷ đồng; có hộ đề nghị bố trí chợ tạm trong thời gian thi công để kinh doanh; có trường hợp đòi đất cơi nới gắn với nhà chung cư phải được đền bù theo giá thị trường và bố trí nhà tái định cư quy đổi theo hệ số 1:1… Thậm chí, có hộ do nội bộ gia đình không thống nhất nên chưa bàn giao nhà cho dự án. Cụ thể tại dự án nhà A1, A2 Nguyễn Công Trứ, trong tổng số 173 hộ phải di chuyển, đã có 81% số hộ nhận tiền hỗ trợ và bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư, chính quyền địa phương đang tiếp tục giải thích, vận động, tuyên truyền số hộ còn lại. Mới đây, UBND TP đã có văn bản chỉ đạo và UBND quận Hai Bà Trưng đang hoàn chỉnh hồ sơ, quy trình thủ tục tổ chức cưỡng chế nếu các hộ không chấp hành.

Thưa ông, những bức xúc của người dân không phải không có cơ sở khi thời gian cứ trôi qua mà chưa biết bao giờ mới được nhận nhà mới. Thậm chí, có ý kiến nghi ngờ năng lực của chủ đầu tư…

- Vâng, dự án chậm khởi công không chỉ chủ đầu tư thiệt hại mà người dân cũng bức xúc. Nhưng như đã nói giải phóng mặt bằng dự án cải tạo chung cư cũ rất khó. Riêng câu chuyện ai có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thôi cũng mất rất nhiều thời gian, văn bản giữa các cơ quan hữu quan. Vừa rồi, UBND TP Hà Nội đã "chốt" vấn đề này bằng Thông báo số 89/TB-UBND truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh tại cuộc họp giải quyết vướng mắc trong giải phóng mặt bằng dự án Nguyễn Công Trứ. Theo đó, căn cứ văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng thực hiện Luật Nhà ở; Quyết định 108/2009/QĐ-UBND của UBND TP, thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế dự án Nguyễn Công Trứ thuộc UBND quận Hai Bà Trưng. Về quyết định thu hồi đất đối với từng hộ gia đình, cá nhân, UBND quận Hai Bà Trưng thực hiện đúng quy định tại khoản 2 Điều 2 Quyết định số 1109/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. Về trình tự, thủ tục cưỡng chế, UBND quận Hai Bà Trưng, căn cứ hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND và Công văn số 1279/UBND-TNMT của UBND TP để tổ chức thực hiện. Ngay sau thông báo của UBND TP, UBND quận Hai Bà Trưng đã nhanh chóng có văn bản giao các bộ phận dự thảo quyết định thu hồi đất, thu hồi căn hộ; dự thảo quyết định cưỡng chế, trình tự thủ tục thực hiện cưỡng chế.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, khi đối thoại trực tuyến với nhân dân có nói rằng, sẽ có chính sách khuyến khích người dân tái định cư nơi khác thay vì tái định cư tại chỗ. Ý kiến của ông về vấn đề này?

- Quan điểm của Bộ trưởng cũng như lãnh đạo TP hoàn toàn đúng, dưới cái nhìn của một nhà quản lý quy hoạch, đô thị. Tái định cư ở nơi mới có rất nhiều cái lợi, chúng ta có đô thị mới, không lo chất tải hạ tầng, không lo giải bài toán phức tạp về cơ chế, quy hoạch, người dân không phải tạm cư mà có ngay nơi ở mới… Nhưng tái định cư tại nơi mới sẽ vấp phải thực tế nơi ở mới phải là địa điểm gần nội đô, không thể quá xa, như vậy Hà Nội liệu còn quỹ đất và nguồn lực tài chính để xây dựng hay không? Và rõ ràng lúc này gánh nặng sẽ chuyển sang phía Nhà nước. Khảo sát tại dự án Nguyễn Công Trứ, đa số, nếu như không muốn nói 100% hộ dân đều mong muốn tái định cư tại chỗ. Thậm chí, có cả tình trạng người dân tách hộ khẩu, nhập hộ khẩu về để được hưởng thêm suất tái định cư nên con số tái định cư thực tế và khảo sát ban đầu chênh nhau rất lớn. Nhà A1, A2 Nguyễn Công Trứ sau khi hoàn thành xây mới cũng chỉ đủ dành tái định cư tại chỗ.

Vậy theo ông, việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ muốn đẩy nhanh tiến độ cần có chính sách gì?

- Chúng ta không còn ở giai đoạn mày mò cơ chế nữa. Cái gì còn khó khăn, còn vướng mắc đều đã rõ. Theo tôi, thành phố cần đánh giá, rút kinh nghiệm sau 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ; lắng nghe ý kiến chuyên gia, chủ đầu tư, chính quyền địa phương và cả người dân để đúc kết và có chính sách phù hợp thực tiễn. Việc cải tạo chung cư cũ cần nguồn lực rất lớn, vì vậy Nhà nước cần vào cuộc, trước hết lập kế hoạch cải tạo, xác định rõ lộ trình, phân loại chung cư cũ, loại nào cần khẩn cấp xây dựng lại, loại nào cải tạo, sửa chữa, có chính sách quy định cụ thể hơn về công tác đền bù, di chuyển nhằm phục vụ lợi ích của số đông, có thời hạn, biện pháp cụ thể đối với những trường hợp cố tình cản trở… Đặc biệt, việc này đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt, không chỉ của chủ đầu tư mà còn của chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước, các đoàn thể chính trị tại địa phương.

Cảm ơn ông.

(Theo HNM)

Trong mạch chảy hình thành quần thể chung cư, khu đô thị mới, ngày càng nhiều phong cách ngoại quốc được du nhập vào Việt Nam từ chất lượng, kiến trúc, tới quản lý dịch vụ…
"Ở các thị trường nước ngoài, người ta mua chứng khoán nhiều hơn BĐS. Nhưng ở Việt Nam người dân thích đầu tư BĐS hơn là bỏ tiền vào các quỹ đầu tư hay chứng khoán", Giám đốc điều hành CBRE ông Marc Townsend cho biết.
Tại buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng mới đây, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng Nguyễn Xuân Anh đã chỉ rõ, mỗi nhà xây dựng trái phép được chung chi 30-50 triệu đồng, đồng thời yêu cầu cho thôi chức Chủ tịch UBND quận nếu để xảy ra tình trạng xây dựng nhà trái phép.
Chính phủ vừa đề xuất Quốc hội xem xét một số dự án quan trọng quốc gia, dự án trọng điểm giai đoạn 2016 - 2020 bao gồm đường bộ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc Nam... Tổng mức đầu tư ban đầu ước tính hơn 66 tỷ USD
Giá nhà đất tiếp tục leo thang chóng mặt là một phần nguyên nhân khiến các nhà đầu tư BĐS nước ngoài kém mặn mà với thị trường Nhật Bản.
Vừa qua, có một số Ngân hàng đã thực hiện điều chỉnh giảm lãi suất huy động VNĐ đối với các kỳ hạn dưới 1 năm, mức giảm từ 0,3 - 0,5%. Có nhiều ý kiến tỏ ra lạc quan về tác động tích cực của động thái này tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có quan điểm tỏ ra khá thận trọng về tác động của việc giảm lãi suất.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang