Thứ Năm, 12/07/2012, 11:45

Tay mua cổ phần, chân thò miếng đất

Không chỉ đơn thuần nhìn vào hoạt động của DN, trong các thương vụ M&A, bên mua còn nhắm vào các tài sản cố định khác của bên bán như: nhà xưởng, hệ thống phân phối và đặc biệt là quỹ đất.

Tay mua cổ phần, chân thò miếng đất


Mòn mỏi chờ thị trường

Tháng 7/2009, Công ty CP Dệt may Đầu tư Thương mại Thành Công (TCG) đón tổng giám đốc mới, khi E-Land Asia Holdings Ptd. (thuộc tập đoàn E-Land, Hàn Quốc) hoàn tất việc mua lại 10 triệu cổ phiếu của TCG (tương đương 30%vốn điều lệ).

 Không khó để nhận ra mục tiêu của E-Land khi hợp tácvới TCG, TCG có hệ thống nhà xưởng (dệt, đan, may... có thể đáp ứng cácđơn hàng của E-Land đã nhận từ các đối tác) và là nền tảng để giúp E-Land mở hệ thống bán lẻ hàng thời trang tại thị trường Việt Nam.

Khi đó, ông Lee Eun Hong, Tổng giám đốc của TCG, cho rằng, trước khi mua cổ phiếu TCG, E-Land cũng đã tìm hiểu và phân tích kỹ tình hình của TCG. Bên cạnh ngành nghề truyền thống là dệt may, bất động sản (BĐS) cũng là hạng mục đầy tiềm năng của TCG.

Ngoài khu đất gần 3ha đang là nhà xưởng và văn phòng tại đường Tây Thạnh (quận Tân Phú), TCG còn sở hữu một số dự án nhà ở khác tại TP.HCM, như: Khu chungcư cao cấp Thành Công 1 (đối diện với vănphòng TCG), dự án Thành Công 3 (đường Nguyễn Tất Thành, Tôn Thất Thiết,quận 4), khu nghỉ dưỡng tại Phan Thiết (Bình Thuận) và các khu đất tại Long An, Tây Ninh (là khu sẽ tiếp nhận nhà xưởng di dời từ TP.HCM).

Tuy nhiên, thời điểm E-Land thamgia thị trường, tình hình BĐS đang lâm vào thế khó nên quỹ đất của TCG cũng chưa chuyển mình.Theo ông Kim Soung Gyu, Giám đốc đầu tư chiến lược E-Land, khu vực nhà xưởng và trụ sở của TCMhiện tại (hay còngọi là dự án ThànhCông 2) được quy hoạch thành khu mua sắm và chung cư.

Tuy nhiên, điều này còn tùy thuộc vào tiến độ di dời của TCG ra khỏi TP.HCM. Trong báo cáo thường niên năm2011 của TCG cũng nêu rõ, dự án Thành Công 2 là kế hoạch dài hạn; trong khi dự án Thành Công 1 và 3 dự kiến sẽ được phát triển trong năm 2012 hoặc cũng có thể ngay khi thị trường BĐS hồi phục.

Như vậy, trong lĩnh vực này, kể từ năm2009 trở lại đây, doanh thu đáng kể nhất của TCG là việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại dự án Khu công nghiệp Slico, Long An (năm2010), đạt lợi nhuận 43 tỷ đồng. Không riêng gì TCG chưa khai thác tối đa nguồn thu từ quỹ đất, Công ty CP May Sài Gòn 3, bên cạnh cao ốc văn phòng (ại 140, NguyễnVăn Thủ, Q.1 đang cho thuê, cũng đang chờ thời điểm thích hợp để phát triển dự án. Ông Phạm Xuân Hồng, Tổng giám đốc May Sài Gòn 3, nhận xét, BĐS là yếu tố quan trọng trong việc cổ phần hóa DN, điều này càng đặc biệt với các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài có ý định tham gia vào thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, trong thời gian này, có đất chưa chắc đã phát triển được. Cụ thể như dự án xây dựng khu phức hợp của Sài Gòn 3 vàcác đối tác tại khu vực Hồ Con Rùa (quận 1) vẫn đang cho thuê để kinh doanh nhà hàng.

Nhắm mặt bằng bán lẻ

Thực tế, chuyện đất đai gắn với DN, nhất là trong quátrình cổ phần hóa hay M&A đều được các bên liên quan soát xét khá kỹ (những vấn đề liên quan đến định giá DN khiến quá trình cổ phần hóa chậm lại, như trường hợp của Habeco, hiện nay phải định giá lại DN theo quy định mới có gắn liền với đất đai).

Bởi đây là yếu tố làm tăng tính hấp dẫn cho DN (khi định giá) trong mắt NĐT. Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Hữu Phước, Trưởng văn phòng Luật sư Phước và các cộng sự, việc định giá DN để mua cổ phiếu thì cần phải ghi nhận từ cả hai, từ ngành nghề kinh doanh tay phải truyền thống và ngành nghề kinh doanh tay trái là BĐS.

Trong trường hợp các DN sở hữu nhiều BĐS phục vụ cho nghề “tay phải” lại càng có sức hút. Theo ông Andy Ho, Giám đốc đầu tư Tập đoàn VinaCapital, trong số 10 DN nhà nước sẽ tiến hành cổ phần hóa trong giai đoạn 2012 - 2015, Satra cũng là DN được nhiều NĐT nước ngoài quan tâm do sở hữu không ít hệ thống trung tâm thương mại, điểm bán lẻ, mặt bằng đắc địa tại TP.HCM (doanh thu của Satra được ghi nhận là 1,5 tỷUSD năm 2011). Và điều này cũng lặp lại với Tập đoàn Dệt may Việt Nam (Vinatex).

Việc sở hữu cổ phần những DN dạng này giúp các NĐT nước ngoài tiết giảm chi phí lẫn thời gian tiếp cận thị trường. Tuy nhiên, con đường từ tiếp cận được tài sản cố định của DN đến việc cụ thểhóa lợi nhuận từ đây không hẳn lại là chuyện đơn giản.

Ông Kim Soung Gyu cho biết, E-Land cũng muốn tận dụng1 số mặt bằng, hệ thống phân phối của TCG để phát triển chuỗi cửa hàng bán lẻ thời trang mang các thương hiệu của E-Land tại Việt Nam (trước mắt là TP.HCM). Song, để làm được điều này, doanh thu từ thị trường cũngphải đảm bảo mức 30 triệu USD/năm, nhưng ở Việt Nam chưa có công ty nàođạt được con số đó.

“Qua trình khảo sát thị trường, chúng tôi cần đánh giá lại chiến lược và việc mở kênh phân phối sẽ phụ thuộc vào vấn đề thời gian”, ông Kim Soung Gyu nói. Như vậy, tính đến thời điểm này, E-Land, NĐT sở hữu 43,37% vốn điều lệ củaTCG vẫn chưa khai thác hết tiềmnăng của TCG như họ kỳ vọng.

Theo Đỗ Hải

Doanh Nhân

Bên cạnh các kênh vốn truyền thống từ ngân hàng và huy động trong dân, thị trường BĐS năm 2017 có nhiều cơ hội đón thêm dòng vốn đến từ các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A và dòng tiền từ kiều bào ngoại quốc.
Hà Nội nên học tập kinh nghiệm của Paris khoanh khu vực nội đô cũ, giữ nguyên trạng và phát triển ra ngoại đô như Hà Nội đã từng quy hoạch. Và mở rộng về phía Tây, từ Mỹ Đình trở ra có thể xây chung cư cao tới 70- 80 tầng. Từ ranh giới khu Láng Hạ, sông Tô Lịch giữ Hà Nội cũ với kiến trúc Pháp là chủ đạo.
Đó là chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM, ông Lê Văn Khoa tại hội nghị tổng kết năm 2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc (QH-KT) được tổ chức chiều ngày 20/1.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng hệ thống trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan Trung ương của các đoàn thể tại Thủ đô Hà Nội đến năm 2030.
Trong khi giới đầu tư tài chính đang tỏ ra khá thận trọng trước việc ông Donald Trump lên nắm quyền thì các công ty bất động sản lại tỏ ra khá vui mừng.
Thay vì áp dụng cứng nhắc một mức và tại một thời điểm như Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thiết lập lộ trình rút ngắn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Điều này giúp giới kinh doanh BĐS như trút được một gánh nặng.
Theo báo cáo mới nhất của công ty Savills, hầu hết các dự án nhà ở tại Bình Dương nhắm vào đối tượng khách hàng là chuyên viên, lãnh đạo và người mua từ những tỉnh/ thành khác.
Theo một nguồn tin của BizLIVE, tại Hội thảo “Cơ hội và tiềm năng Tập đoàn FLC” vào ngày 15/1 tới, Tập đoàn FLC sẽ chính thức mở bán dự án FLC Complex tại 36 Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Lên đầu trang